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问答359期

问：置换港务区房子可以看吗，有维权，很纠结？

答：我知道的就最近紫云府一个，开发商反应很快，已经看到了提升方案，下行时期，容易出现货不对版，降标简配的事儿，外加房价涨幅变缓，业主心理预期变高后，针对外立面，景观，公区配套等，很容易有分歧；

但这并不影响在港务区买房，作为城北方向绝对的新区之光，港务在过去五年时间，通过大量投资，在学校、商业、写字楼、道路，地铁、公园等城建方面发展迅速；

房价相对稳定，有涨但无大涨，目前奥体片区20000+，非奥体片区15000-18000+，在整个西安仍算价格稳定的区域，且供应很大，选择多；

开发商也多为央企和头部国企，从过往招商、中粮、华润、绿城等社区的交付看，发挥还是很稳定的，城北方向，经开、未央、浐灞在港务区置换的人还是很多的！

问：沣西龙湖景粼玖序143㎡能不能买，优惠力度大？

答：准确来说还是降价，不仅是龙湖，沣西范围华润、万科、富力、中铁、中交等都有明显降价，甚至还有现房在售，西咸趋冷后，价格跳涨的沣西影响还是最大的；

五大新城的新房里，空港关注少，价格一直低，秦汉受制文保限高，过去几年几乎没供应，泾河长期大供应，低价格，沣东则是供应少，只有沣西属于供应大，且此前价格明显跳涨，最贵奔上20000+，市场遇冷后，迅速降价；

对开发商而言，也就不敢轻易拿地，手里的库存尽早卖掉，时间都是成本，直接调价也是最实际的方式，外加渠道带客户，线上宣传，外地团购等活动多管齐下。

这个时候买，就要非常清楚需求，毕竟上述的这些房子都不错，沣西发展也不错，环境、配套也齐全，完全是主城分流和市场情绪的原因；

如果附近自住，生活、通勤都接受，当下确实算比较好的入手时机，同样预算内买到更大面积，改善生活，如果不住，去沣西干啥，二手房卖不出去会让你很痛苦！

问：辛家庙地铁口万科金域东郡，以后有升值空间吗？

答：目前贝壳上小区二手房均价19600+左右，挂牌高达227套，但三个月内只卖掉了18套，如果维持这个速度，至少有三年的库存，说明小区很多业主都想卖掉；

但好消息是带看次数也多，三个月达到1227次，说明小区热度还在，关注度不错，很大原因是因为价格太贵，这个时候卖，降价最合适，价格换时间；

但如果买，就是另一回事了，小区本身，万科经典的刚需高层，地铁口，有学校，二环内，周边生活便利，在辛家庙片区，房龄又新，和华远海蓝城同属头部社区，自住比较舒适；

当初销售的价格7000多，至今房价已经翻倍，买的早的业主必然是开心的，赶上了西安房价上涨红利，但对于当下以19600+均价入手，就不谈升值了，这个预算，在城北经开、港务、浐灞的新房有大量选择；

升值还是要靠核心利好，较低价格，规划预期等因素，这些在金域东郡一个都看不到，况且很少有人说自己要买二手房求升值的，属于自我麻痹！

问：华润明德润府怎么样，不考虑教育，适合自住吗？

答：刚刚登记结束，结果马马虎虎，开始无人登记，后来又冲上131组，最终核验92组，不知是开发商不想摇号，还是别的什么操作；

小区本身，小高层和洋房，中型社区，容积率只有2.0，华润这几年落地的项目，户型，小区颜值，景观等都还不错，央企背书，也不用担心交付；

均价20800+左右，在当下大明宫片区中规中矩，周边虽然新房供应挺大，但品牌开发商没有几个，中铁建、金茂、中海，再就是华润，都是央企；

大明宫还是老问题，主城区，限购，交通，生活便利，临着一个千亩公园，好学校长期短缺，基本看重教育不来这里；

华润旁边是已经交房的白桦林和保亿小区，西侧则是大华1935商业，有老小区，有高层，有家属院，老城区的优点和弊端都存在；

目前能看这里，还是周边居民置换居多，不愿离开成熟的城区，熟悉的环境，对未来房价涨幅无感，单纯求自己家里住的舒服！

问：六年老粉，冲动定了西安和庐143平，能保本吗？

答：也是绿城当年在能源金贸区拿地的地王项目，房子确实盖得很好，无论是大门、大堂、院落、园林，还是外立面，颜值都很高，可以代表绿城的高端作品，小区本身叠拼+小高的组合，密度不高，在周边也是稀缺；

位置上，在能源金贸区的腹地，附近都是电建、阳光城的成熟社区，北侧紧邻西咸的高新一中、一小，地铁16号线稍远，约1公里外；

整体卖的一般，原因多方面，首先是西咸当下的热度不高，能源金贸区咸阳人看的多，但预算够不到，西安人够得到，但又不愿意来这里，虽然区域本身发展是不错的，城市建面也挺好，但受众不太匹配；

外加绿城拿地时成本不低，价格也没有再降可能，因此也无法成为快销盘，只能靠品质优势慢慢卖，自住这里，上学，改善，都还是不错的！

保本问题不大，但涨幅会有限制，主要是周边购买力不足的问题，过往的世纪大道和三桥过来的，多半是刚需！

问：港务区西港澜庭自住，首付70万有什么可选？

答：进入23年，港务区的价格也涨了一些，70万首付只能说够到门槛，大小面积上选一选，奥体核心区已经进不去了；

本着距离奥体越近，配套密度越高的选房原则，又是刚需自住，目前能看到的交控绿城桂语晴澜、陆港海心湾，再往东就是华润港悦城，都还在预算内，有小面积；

西港澜庭社区不大，约30亩，主要以大面积为主，涵盖高层、洋房和叠拼，六月初15900+的那批卖的挺好，十一月，均价20000+的大户型，则面临奥体中粮、绿城、龙翔、中铁建的很大竞争；

小区本身位置不错，双寨地铁口，近公园，学校和商业，附近同期在售中铁建和陆港，更东侧的融创和保利早已卖完；

当下港务区，尽量选择有交付案例的品牌开发商，无论自住安全性还是后期的二手房溢价都更有保证！

问：买了招商央畔小高层，在下一个五年，有没有发展？

答：落袋为安，在这几年港务区的交付小区里，招商算是表现很不错的，景观、外立面、公区、内部装修是挺舍得用料的，当年入手价格也不算高，周边现在新房高层均价已经到了17000+；

位置上，公园、地铁、医院是齐全的，学校旁边在建交大合作管理的陆港第四学校，保税区地铁口附近，陆港、绿地、中铁、电建等小区完备，但主要集中在秦汉大道以南，以北区域，目前只有金地、招商，区域面貌弱一些；

港务区的下一个五年，依旧是西安新区里观感，配套密度较好的，开发商拿地，大项目落地进度也是很快，秦汉大道以北也是港务区以后的发展重点，但这些需要时间；

短期内，居住舒适，生活便利，还是可以做到的！

问：科技路地铁口天朗蓝湖树如何，置换自住？

答：众所周知，高新还是缺地铁的，地铁口小区就更少了，蓝湖树算最典型的一个，不仅门口是地铁，对面是大茂城商业，小区也足够大，景观密，房龄还算新，作为刚需自住小区，挺合适；

唯一不足的高新十二小学区，学校一般，且距离小区有1公里，蓝湖树西侧是已经拆完的鱼化寨，有安置房社区，有不少空地，规划待定；

目前小区均价19200+，以高层为主，仅贝壳上挂牌房源就有232套，成交量一般般，价格在周边不算贵，更靠南的万科翡翠天誉突破26000+，玫瑰公馆达到22000+，这些都是丈八北路沿线，几个热门备选小区；

天朗的优势还是在于价格不高，地铁口位置、品牌、房龄、户型，学区弱了一些，但也没有明显弊端，250万总价内周边新房够不到，二手房又嫌太老的，可以看这里！

问：预算只有200万，想在公园旁或环境好区域买房？

答：按照西安主城区15000+商品房的均价，200万预算跨不过区域，最多就是刚需片区大小面积的区别，新房的选择并不多；

西安公园旁，预算内，有新房的小区非常有限，比较典型的是经开的高铁新城，也就是草滩；

目前均价17000+，在售轨交绿城江语云庭、白桦林悦，主打的都是背靠渭河公园，紫薇湖，西安湖，环境确实不错，但交通配套弱一些；

浐灞范围、港务区范围内临着河，公园的都超了预算，城南范围，雁南公园、清凉山公园等，同样超预算，200万买新房，还是公园旁，只能局限在城北有限的范围内；

或者就是二手房，大明宫、桃花潭、世博园、汉城湖等，附近大量二手房可看！

问：自住绿地国际花都，二套紫薇西棠，想卖一套？

答：两个鸡蛋都放一个篮子里，还是一个不太成熟的篮子，如果说绿地是因为早期靠近高新，价格不高买，那再买一套紫薇图的是什么？

雁塔未来产业城区域，商品房很少，有限的绿地、卓越、紫薇，都受到区域环境、配套、规划的影响，关注度相比一路之隔的高新，差距挺大，虽然价格低，但享受的区域红利也直线变少；

非要卖一套，卖绿地，一方面临三环，吵，同时买的早多少是赚了，外加绿地没什么品牌溢价，长期升值很难；

紫薇刚刚交付，不临三环，户型、环境相对较好，但长期看，有能力还是两套都出手，往高新挤一挤！