南京楼市，终于在价格上有了实实在在的突破。
就在近日，燕子矶高科江悦堂领到销许，最高6万/㎡的单价，直接将板块房价拉高1.76万/㎡！
这也释放出一个信号：南京其他低密住宅的房价也要涨，板块房价天花板即将刷新！
最贵6万/㎡！
4年时间，燕子矶房价最高涨1.76万/㎡
就在近日，燕子矶高科江悦堂首次领到销许，10#、11#、12#、15#，共4栋楼56套房，户型建面约215-320㎡，另有底跃，均价约48695.57-56521.5元/㎡。
仔细看看，江悦堂最贵单价高达6.08万/㎡，最贵要2960万/套！
要知道，目前燕子矶在售新房有5家，基本都是高层住宅，整体折后均价约2.78-3.2万/㎡之间。
算一算，高科江悦堂房价，是周边新房的1.5-2倍。
保利燕璟和颂：15栋22-26F高层，户型99-132㎡，均价3.5万/㎡+3200元/㎡包，折后均价3万/㎡。颐和四季府：8栋28-33F高层，户型建面89-143㎡，均价34572元/㎡+2650元/㎡包。星叶燕尚玥府：10栋28-29F高层，户型89-126㎡，均价3.7万/㎡，折后3-3.2万/㎡。保利国贸璟上：10栋29-33F高层，户型89-135㎡，均价2.75-3万/㎡，折后2.84万/㎡起。华发·四季雅筑：10栋27-33F高层，户型99-140㎡，均价34224元/㎡+2500元/㎡包，折后2.78万/㎡起。
上一次，打破燕子矶房价天花板的楼盘，是仁恒公园世纪，为11F小高层，2020年5月首开，均价约3.89万/㎡。
也就是说，4年时间，板块房价涨了约9795.57元/㎡-1.76万/㎡。
高科江悦堂，破6万/㎡的底气何在？
主要有3点：
1、低密平墅，终极改善私享大宅
高科江悦堂，综合容积率仅1.06，这样的低密配置自带稀缺属性。
再加上，项目打造22幢4-5F平墅，整个小区也只有235户，远不是大平层豪宅所能媲美的，注定只有少部分人拥有。
2、观山望江，自然资源禀赋不凡
项目离长江的直线距离只有200米，倚靠观音山景区，一街之隔就是美轮美奂的幕燕滨江风光带、燕子矶公园，高端的居住氛围，不可复制。
3、家门口的商业盛景
2022年7月12日，燕子矶G34地块，被高科拍得，成交总价16亿元，楼面地价17349元/㎡。
除住宅外，项目还自带文旅商业燕栖渡古镇主题商业街区，家门口的商业盛景，也是燕子矶对外的文化商业新名片。
整体而言，4-5F低密平墅+山水环绕+家门口就是商业名片，这对于南京其他豪宅而言，堪称“降维打击”，卖得比周边更贵就好理解了。
全部捅破天花板！
南京这些板块房价要张！
这就需要注意了，高科江悦堂能高价入市，南京其他低密住宅，是不是也要刷新板块房价天花板？
目前，已有一些低密宅地，释放出了价格。
【鼓楼幕府创新区1盘：放风价7万/㎡】
鼓楼幕府创新区的中建八局G51，容积率1.5，拟建6-7F低密洋房和17F高层，据传要卖7万/㎡；
这个价格，是旁边在售小高层-长江悦府（43796元/㎡）的1.6倍。
【江心洲1盘：放风6万/㎡】
江心洲Garden19|贤坤花园，容积率1.5，拟建8栋8-10F纯洋房，198-252㎡，仅130套房，是岛中首幅超低密地块，放风6万/㎡，未来也是江心洲新房价格天花板；
这个价格，是岛南在售新房（4.46万-4.76/㎡）的1.3倍。
【江核3盘：放风破5万/㎡】
江核G05、06、07，其中2幅地块容积率1.6，据传要打造16F洋房+4F叠墅，4F叠墅临江，单价预计突破5万/㎡。
这个价格，是旁边在售新房-花语天境（含包43796元/㎡）的1.1倍。
与此同时，还有一些低密地块曝出最新消息，从产品信息看，算是降维打击了，价格预计也要往上顶一顶。
如【金基紫金山G02地块】，容积率1.1，是近5年来南京出让的容积率最低的住宅地块。据传将打造第四代住宅，建32栋4-5F科技墅式社区，建面约185、230㎡。（工程图和规划暂未经过最终审批和公示，仅供参考）
第四代住宅的特点，也可称为立体园林生态住房、城市森林花园建筑，拥有“前庭后院”，露台多，赠送多，是特征之一。
从未审批户型图看，金基G02也有这个特点，建面约185㎡户型，南向有270°生态景观露台，突出建筑且是错层布局，空间层次感强。
看来，紫金山下，又要出现豪宅新标杆了。
南京还有一些低密地块，如已出让的江心洲岛南G54地块（容积率1.5），还有即将的出让的地块河西南G11（容积率1.01）、夫子庙老门东G10（容积率1.2），以及之前曝光的城南小行软件大道地块（容积率1.2）、城东顾家营地块（容积率1.2）、江宁三山板块佛城西路以北的2块地（容积率1.1），未来都有望突破板块房价天花板。
稍稍罗列一下，鼓楼幕府创新区、江心洲、江核、城东紫金山、河西南、夫子庙、城南小行、江宁三山这些板块新房价格，全部要涨，声势不可谓不浩大。
南京一批房，即将淘汰！
那么，低密宅地的入市，对南京楼市会产生什么样的影响呢？
房价体系会受到冲击的同时，一些大高层，显然不够看了。这就像一批干挂石材、干挂铝板外立面上市后，一体板、真石漆也就不够比了。
说到底，还是选择更多了，同样片区，大家只会优选更前沿的产品，就像能买洋房的，不会买小高层；能买小高层的，不会买高层一样，以前那些过时的高密度产品，一定会被市场淘汰掉一些，价值也会被重新评估。
