这是“地产屠龙”的第220篇原创文章
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01
6月21号的降息看起来是一剂良药，但6月30号并没有迎来期待已久的救市政策出台，其实这个时候就算出台再多的政策，也不可能换来以往的那种欣欣向荣了，还是那句话，旧地图里找不到新世界，时代大环境不一样了
回过头来看上半年贵阳的市场数据，从每周的成交数据可以很清楚的看到整个市场的变化，二三月份的回暖趋势非常明显，而且幅度很大，第二季度开始的下滑幅度同样也很明显，而且持续在低位进行盘整，进入了相对稳定的一个周期
楼市低迷已经是个不争的事实，而上半年的贵阳土拍，恐怕已经不能用低迷来衡量了，可以说是一下子进入了速冻模式，仔细想了下，确实这半年我连土拍海报这个工作都已经停滞很久了
先来看看上半年贵阳贵安城区商品房用地整体的挂牌出让情况
要不是6月27号高铁北站挂了三块地，也就是之前一直说了很久的盼盼地块，上半年贵阳的土拍真的可以说是屈指可数了
从地块的位置分布来看，已成交的三块地里面，两块住宅用地在龙洞堡，另外的一块商务用地，三块挂牌待成交商住用地都在观山湖区高铁北站附近，可以说位置都不错
现在的土拍看起来更像是定向的方式，大概只有谈妥了明确的意向企业，才会挂牌出来，不然挂了也是白挂，所以索性上半年挂出来的地块寥寥无几
从过去这三年1-6月份土拍供求数据对比来看，按照常规来说，向来都是一季度挂地，二季度成交，但今年上半年的情况确实有些出乎意料，实在是太冷清了
把每半年的土拍数据汇总来看，这几年的成交数据可以说是一降再降
2021年上半年成交可建面积696.95万平米，总金额251.49亿元
2022年上半年成交可建面积143.92万平米，总金额27.83亿元
2023年上半年成交可建面积31.86万平米，总金额9.13亿元
这个降幅很难用百分比来表示了，看数字从百位数到十位数，再到个位数，这已经很直观了
贵阳土拍数据，不仅仅是成交金额和面积下降，挂牌楼面价同样也在降，而且不管哪个板块哪个位置，现在挂出来的地都比之前周边的土地楼面价要便宜，足以说明市场的预期热度是在降低的
从全年的数据来看，下半年特别是年底一直都是土拍的高峰期，2021年下半年成交金额占到全年的57%，2022年下半年成交金额占到全年的90%，按照这个趋势发展，今年下半年的成交占比也只会更高，但即便是这样，今年全年下来，贵阳贵安城区商住用地成交总额能不能破百亿都是个问题
2021年全年成交总金额590.05亿元
2022年全年成交总金额284.81亿元
2023年全年成交总金额？？？亿元
卖地难，不仅仅是贵阳面临的问题，今年上半年，全国土拍情况大滑坡，上半年供应量环比下降60%，成交量环比下降70%，成交金额环比下降60%，基本上跌回到了2015年上半年的低谷水平了
土地供应规划建筑面积21854.23万㎡，同比下跌37.02%，较去年下半年下跌63.88%
成交规划建筑面积15438.32万㎡，同比下跌37.43%，较去年下半年下跌71.5%
上半年全国土地成交金额为9027.88亿元，环比下降62.43%，较去年同期下降31.24%
都说土地财政的路走不通了，但真正面临这样断崖式下滑的时候，身处在这个大环境下的每个人都很难做到独善其身的
对贵阳这种对土地财政依赖度超过100%的城市来说，土地卖不出去的影响有多大，是很显而易见的
一方面，政府还是着急卖地，推介会也开了不少，但是市场化的开发商没钱买，不敢买，市场行情差预期不够，买了地但房子不能顺利的卖出去，这些都是影响开发商买地积极性的重要因素
另一方面，前两年各类城投平台公司接手的地块已经够多了，大多数都还在握在手里面，等着找合作伙伴来共同开发，这个时候再让城投平台公司撑大旗不是一般的难
而解决这些问题的根本还是要房子卖得动，销售形势起不来，土地市场就别想着回暖了，卖不动地，财政压力就很大，一切就像个循环，又回到了起点
02
这次挂出来的高铁北站地块，一路之隔紧挨着远洋红星观山天铂项目，地理位置可以说是观山湖区很核心的地段了，从地块属性来说，几乎可以看作是纯住宅地块了，商业用地占比仅有3%，跟那些不断进行“商改住”公示的项目比起来，还是有很大先天优势
整个地块容积率2.5，总建筑面积约为31.8万平米，起拍楼面价3200元/平米，这样一个数据指标在当下市场来说算是很不错了，当初远洋红星观山天铂住宅地块的楼面价达到了4400元/平米，同样的地段位置，每平米整整多了1200块的腾挪空间
根据出让条件，G（23）023号地块竞得人需在GS-1-03-06地块内按照相关规划指标建设一所24班小学以及12班初中九年一贯制义务教育设施，学校问题的配置解决对购房者来说非常重要的
地块到一号线白鹭湖站步行十分钟左右，这个距离也还能算作地铁房的范畴，远洋红星观山天铂项目规划有32万方商业，其中包含了9万方的集中商业综合体，后期如果都能落地的话，整个大片区的生活配套就比较完善了
其实早在2021年6月8号，贵阳市自然资源和规划局网站就公式了这个片区的规划细则，观山组团站前单元GS-11-03地块细则规划方案出台，整个大地块一共由26个用地性质、大小各不相同的地块组成
在这一批的26个地块中，位于阳关大道北侧有07、08、09号三个黄色地块规划是住宅用地，也就是6月27号刚推出来的商住地块，围绕这几个地块，在北侧还规划有一个市政山体公园
按照之前了解到的信息，这是2020年盼盼食品招商引资进来时候给匹配的地块，当初还找了融创在谈合作开发的事情，但后来就没了下文，不知道时隔两年之后再度挂牌，会是什么一个背景情况
从整个观山东大片区的发展来看，北面有中海映山湖、龙湖天曜，以及小龙滩地块、高新区金融城地块，以及周边的远洋红星观山天铂、北大资源梦想城，以及再南面一点的福建商会地块；
观山东和站前板块正连成一片逐步融合发展，形成一个全新的板块概念，这些潜在地块的位置资源在观山湖区域内都算比较好的，算是比较优质的地块了。
原本的高铁北站板块，长期以来就只有北大资源梦想城一个项目，它也就成了高铁北站楼市的发展代名词
龙湖、中海、远洋红星，再加上未来的小龙滩地块、福建商会地块和这次新挂牌的地块，观山东受到的市场关注程度越来越高
一个板块的未来预期价值空间有多大，很大程度上取决于后期周边是否有充足的新项目推出，以此来不断交替推升板块价值
有规划导向，有土地资源，这些就是未来最好的发展潜质，作为金融城板块的发展外延，未来林城东路延伸段将会进一步打通老城区和观山湖的快速连接，极大地提升观山东板块的交通价值
综合看下来，观山东板块到观山湖核心金融城的距离优势更加明显，一旦区域内这些地块全部都开发起来了，未来观山东的发展潜力还是有很大想象空间的
