在上篇：《海口宝源花园的业主代表为什么要给秀英街道办送锦旗？》，我提炼出一个观点，在海南买房要注意什么？那就是不能购买小开发商的楼盘。碍于篇幅太长，草草收场。

最近，几个新闻叠加，我更加相信自己的判断是准确的：在海南买房，如果您准备购买了小开发商的楼盘，抱着的心态一定是“宁可错杀一千，不可放过一个”。因为海南的小开发商太不让人省心了。他们或许会出品好的楼盘，但是不省心的楼盘肯定占大多数，这样的事情太多了。

是不是大的开发商就没问题？并不是。购买品牌开发商的楼盘，一个愿打一个愿挨，他们不会把所有的钱都挣。有了纠纷，解决的方法和手段相对体面一点，某些方面还有道义可言。是的，品牌开发商要一点脸，做起事情来还有一点底线。

此篇不对品牌开发商进行其他讨论。

海南的确有绝美的景色

01

购房的遭遇写满了海口

前不久，我在一洗车店洗车，洗车时长一小时多，女老板热情招呼喝茶。于是，我就有一搭没一搭跟老板聊了起来。

女老板问我，这车多久没洗了，为什么这么脏？

我说，半年没洗过了。

不洗的原因很简单，这车停地下车库，没有过塑的地板，三天就蒙上一层灰，洗车基本是无用功。就这条件，开发商还敢涨价，因为产权是人家的。有关部门协调过几次，开发商还是限制临时停车，只是把从三个月包月放宽到了一个月起包。

女老板也说小区开发商随意涨价地下停车费，逼着大家把车往地面停。大家同属海口秀英区，相对苦笑，就有了共同话题，我们把话题扯到了无良开发商。

女老板说，他们楼盘开发商也在经营小区周边的铺面，什么行业火就做什么，甚至插手幼儿园，招生又不太理想，他们经营不好也不怕……反正这些铺面不用交租金，用着业主的公摊，支出成本低……

我说，物业与开发商相互借款，物业年年亏损，这样的事情有么？

女老板说，他们的物业也与开发商借款。

我说，他们是不是有一个群，这些套路都相互交流学习，每天在琢磨如何搞业主的钱？

女老板说，她们小区的物业跟开发商穿同一条裤子，开发商找了自己小舅子来经营小区物业，谁知道小舅子卷走了不少业主的款项，开发商不解决问题，业主就拖着不交物业费来进行抵销。此后换了开发商亲戚继续经营物业，好端端的一个小区，因为开发商七大姑八大姨入住小区搅浑水，很多事情都没有形成凝聚力来统一解决。

这不是就是本公众号多次提及的宝源花园案例当中的开发商，海南俊升实业有限公司一个德行？两者的共同点很明显，都是小开发商来经营某一块地，然后没有止境在这块地上掘取价值。小人物的艰辛，大家都会感同身受，在夹缝当中觅得一线生机，然后苟延残喘下去。而海南小开发商的日子也不好过，他们抓住了一线生机，挣钱就吃相特别难看。

于是，在海南购买到了这样一套房，基本上余生都得看这些小开发商的嘴脸过日子。

02

美伦花园不美奂

最近的一条新闻引爆了海南房地产圈，依然是小开发商的故事，他们悲剧留给了买房的业主。

2017年，开发商海口美伦食品有限公司为了筹集资金建设美伦花园，向“熟人”以“借款”名义收取房子的首付款，而为了购房，“购房者”同意了开发商的意见。当时共有25名业主根据自己购买的户型总价的30%首付款“借款”给开发商投资建设美伦花园，他们与开发商的约定是房子拿到预售许可证后签订房屋买卖合同。

沧海桑田，这两年海口房价明显飙升，限价都挡不住这房价飙升的热情。2018年7月，开发商取得预售许可证，对外发布房屋备案价为14000多元/平方米，这个价格比卖给业主的价格高了一倍。开发商反悔了，不能再以之前约定的单价出售。

这些“借款”给开发商的业主多次催促开发商尽快签订合同，但开发商迟迟不肯。这些业主向有关部门投诉。2018年7月，住建、物价、发改、开发商、业主代表等开协调会，最终达成共识，开发商按原来的单价基础上调15%卖给这些业主。然而，协调会后，开发商又变卦了，2018年11月，开发商发通知称，此前的借款协议就是借款，不是购房款，并称业主可以起诉。

为了维护购房权益，业主走上了漫长的“官司之路”。

2019年，海口美伦食品有限公司发起官司，起诉某几位业主，要求法院解除借款协议，让该司返还所借款；业主则也反诉该公司，要求认定借款协议已经形成房屋买卖合同关系等内容。海口市秀英区人民法院判决，驳回开发商诉讼请求；开发商不服，随即上诉至海口市中级人民法院，2020年，法院作出判决，确认借款购房的业主与海口美伦食品有限公司之间形成的房屋买卖合同成立并生效。

业主向开发商缴清房款，准备拿回这套房，本以为胜诉后，他们可以开始正常的业主生活。谁知，打官司的13位业主发现，小区开发商和物业在小区门口设置了智能门禁，并以他们不是业主为由，拒绝让他们进入小区，导致他们无法装修。他们在警方的协助下，物业终于让他们进入小区。

不过很快，新的刁难又出现了。2022年7月，小区物业在电梯内安装了人脸识别系统，只有录入人脸信息和有卡的业主才能搭乘电梯。这群业主有房难进门。

开发商也不怕罚款也不怕整改。2022年5月24日，海口市秀英区综合行政执法部门对小区开发商处罚款5万元；2022年7月19日，海口市秀英区住保中心对小区物业下达限期整改通知。

一切还是我行我素。

在这里，智能科技都在帮助开发商和物业作恶。你能指望一个小区升级人脸识别和智能设备之后，他能干什么好事？

一个开发商的“熟人”购买一套房，持续时间长达五年，就问你闹心不闹心？

梳理下整个过程，海南这些小开发商的通病一览无余。没钱的时候，开发商会寻求集资建房，把一些优惠给到亲朋友好，算是让利“熟人”。换一种角度，他们自身没钱的时候，也做了很多“让步”，这背后是他们对海南未来缺乏研判，对海南房价缺乏深度分析。等到房价一上涨，之前的合同，信用全部抛弃。在利益面前，他们不杀熟还能杀谁，就是这些人占了他们最大便宜。

换一种角度，如果这些“熟人”跟开发商没有矛盾，他们顺利入住，以后在小区业务上，多半也会结成利益联盟。小区商铺加上这些利益群体，小区要想让业主自管，这就很难了。

03

为什么小开发商这么狠？

一定程度上，他们狠，也是因为他们的日子不好过。鲁迅也说了，弱者愤怒，抽刀向更弱者。开发商就认准了，业主是最弱的一环。

回顾下建房的简要操作流程。

建一个小区需要先拿地，然后有充足的资金保障房子封底，小房地产商拿到预售证之后，才能出售房子，这个过程就需要大量资金周转。地价大概占项目资金的30%，除此就是人工成本和材料成本。小房地产商最容易在拿地和资金方面做文章。

拿地。最普遍的方式就是联合建房。例如海南俊升实业有限公司与海口第一砖厂（简称:海口砖厂）建海口宝源花园小区，一方出地，一方出设备及材料费，地的问题解决了，房子建好卖出去，让利一部分给海口砖厂，问题不就解决了？

看似简单，其实遗留很多问题。地与地之间分割不清楚，不管是合作方，还是周边方，都容易产生矛盾。海南俊升实业有限公司就多次因为地的问题与周边企业打官司。

海南很多地方有地，其实不缺地盖房子。例如村里面有地，开发商建房还可以找村长，村长通过一些方式让村民入股拿房或者分房子。建好之后，利益有可能分配不均，这块地上的房子就有可能拿不到产权证。

海南很多企业都占了不少地，他们也会伙同一些房地产企业进行开发。房地产上涨了，企业与企业之间利益分配不均，就会存在纠纷。

资金。当房地产火热的时候，利润就会有丰富的回报，这样会让很多企业不务正业参与海南房地产建设，有钱赚，有项目可以做，为什么不做呢？案例当中的海口美伦食品有限公司，也参与建房，没钱咋办，找熟人集资啊。

前期的集资，相等于帮他们完成项目，项目完成，他们翻脸不认人，你怎么办？

脱节。目前海南房地已经走过了野蛮生长期，很多房地产企业都已经适应不了自贸港的建设需求，目前拿地的企业动辄都是世界五百强，他们建设的房子要么是别墅，商务区，要么是未来概念性住房，谁跟你在一块地上纠缠不清？

政策对海南房地产发展有严格要求，目前新建的住宅销售面积不低于100平，需要精装修才能对外出售，这都会对一些有资金周转不够强的企业形成压力，海南本土的小房地产企业根本玩不转。

基于这些分析，海南小房地产企业扩进困难了，转型又遇到寒冬，于是就会对业主进行“掘金”，有油水的地方肯定不会放过。因此，我的建议，对目前海南小型开发商建设的楼盘，不管是存量还是增量，业主购房的时候都应该睁大眼睛，不管是新房还是二手房，一套房价格不菲，很多人这一辈子估计就购买一套房。如果被开发商这样一吹捧，购房者以为捡到宝，实际上会坠入深渊。

海南的房价并没有你想象这么低，海南的天气也并非适应所有人常住，海南房价升值流动性被限制，特别当你购买到这样一套糟心的房子，你也许会很失望。

在海口居住，要想宜居，目前需要解决很多，例如地下车位随意涨价的问题，不知道当下研究的咋样了，能不能管住手持产权的开发商成为破坏海南营商环境作恶者。

（作者：小锐，网红经济研究者，经济学人，海南自媒体撰稿人，区域经济研究者）