近期，南京头部豪宅圈——河西青奥板块的一次二手成交，引起了不少人的注意。

这套来自万科翡翠滨江的二手大平层，成交记录首次登陆贝壳二手平台。而超1100万的总价、超6.2万/㎡的单价，让圈内外人士议论纷纷：

河西青奥的江景房，到底能不能撑得住？

江景顶豪卖亏了吗？

作为河西青奥板块顶豪与瞰江视野最好的小区之一，万科翡翠滨江的二手房表现，始终被人们高度关注。

这套189.46㎡的四房两厅三卫户型，位于中间楼层，含开发商精装包+一个车位，最终成交价为1178万，折合单价6.22万/㎡。

该户型是万科翡翠滨江三大主力户型之一，四房朝南、双套房设计，南北双阳台，兼具功能性和视野景观性，是名副其实的江景大平层。

价格波动方面，该房源于今年年初挂牌，约3个月时间完成交易，价格比挂牌价降了57万。这个降幅相对于总价来说，基本与卖家的心理预期相差无几。

那么，这套房卖家赚到钱了吗？并没有。

现在的二手房交易都是“各自付税”：即契税由买方支付，增值税、个税由卖方支付（满五年免征个税）。

万科翡翠滨江2023年5月交付，各项税费必然是少不了的，光是不满两年的5.4%增值税，就要交63万，再算上车位和个税以及各付一半的中介费，卖家能到手的钱或不到1100万。

而该房源当初的新房均价约5.54万/㎡，加上3500元/㎡的装修包，甚至有可能亏上十来万。

尽管这位老业主的卖房成果，远没有去年1390万和1480万出手的业主幸运，但却为小区接下来的房价，树立了一个相对合理的标杆。

什么人在卖江景大平层？

作为2020年河西年度大热摇号盘，万科翡翠滨江的投资客比例，是不低的。

据了解，小区目前在当地各个中介平台的后台挂牌总量超过100套（不含重复挂牌）。要知道，整个万科翡翠滨江的户数为568户，也就是说差不多每5套房源，就有1套房正挂牌出售。

尽管挂牌房源众多，但真正有景观实力的好房子，其实是少数。

我们就以目前贝壳二手房平台上小区19套挂牌房源为例。

几乎没有江景资源的143㎡户型，房源数量为9套，占比近一半；开始能看江的190㎡，数量为6套；而230㎡王牌户型和267㎡底跃，各占2套。

甚至唯二两套230㎡户型，都是低楼层房源，观江视野并不算上佳。

因此根据这个比例扩散观察，小区真正在卖的房源，以143㎡偏小户型和部分190㎡户型为主。那些高楼层、大面积且拥有最佳景观的业主，是宁可自住，也不舍得拿出来卖的。

即使要卖，挂牌价也非常“劝退”。

“目前143㎡户型最低报价是850万，可以跟业主再谈；190㎡的话，真实成交价估计在1100-1200万之间；最好的230㎡，好楼层至少得1500万以上。”某位中介人员说道。

不难看出，6万/㎡基本是目前万科翡翠滨江二手房价格的“分水岭”。

低于这个价上车，你只能买到低楼层，不保证拥有优质的景观资源，真正的好房子，仍是稀缺的。

“南京最贵”圈层

究竟值多少钱？

除了万科翡翠滨江，河西青奥板块的房价，依然是大多数人可望而不可及的存在。

小区隔壁的融创滨江ONE，刚交付没几个月，挂牌价基本在6-7万/㎡左右，目前尚未出现首例成交可供参考，但由于部分观江视野被万科遮挡，因此市场接受度要略逊一筹。

而区域老大哥葛洲坝中国府，则在近期迎来了爆发。

最近一个月，中国府连续成交了3套二手房，户型都为227㎡，总价都在1720万以上。其中有一套房，登录了贝壳交易平台，总价为1726万，单价约7.58万/㎡。

相比6.4万/㎡的新房均价，中国府老业主是实实在在赚到了。

此外，天琴华樟、中宁府、伟星长江之歌等新盘，销许均价都在7.5万/㎡以上。

实际售价7万+新房，与6万+的二手房，南京楼市“最贵豪宅圈”，依然是名副其实的。