不身在楼市中可能不觉得，以为当下的楼市仍然很冷，但实际情况并非如此。根据证券日报日前的实地探访情况发现，切实感受到各地楼市的温度。

本次走访了北、上、广、深、杭、苏、合、蓉、郑、汉、镐等11座一二线城市，这些都是传统的楼市代表城市，它们的冷热，基本决定了全国楼市的方向。从探盘现场看，无论是带看量还是成交量，环比上月都有明显提升，此前楼市热市期出现的外地购房客、售楼处“挑灯夜战”、认购超高现象又出现在各大城市的一些热盘中。

其实，市场是相互传导的，有业内人士明确表示，本来年后就是楼市旺季，加上香港市场‘撤辣’政策带来的抢房热度，以及内地楼市支持政策逐步落地并发挥作用，越来越多的人开始出门看楼盘了，这里面有这两年观望积累的购房者，也有随着生活条件提升准备置换的购房者，他们担心市场触底后就会开始回升了。说白了，一两个利好并不会带来市场反转，但情绪传导，说起来就起来了。

可以说，当下各城市认购量明显大于房源量的网红楼盘相继出现，意味着久违的“抢房”现象又出现了。实际上，另一个数据也在佐证楼市的转变：

根据公开数据显示，贝壳2023年的总交易额达到3.14万亿，二手房交易占到2/3，比2022年大涨20%。要知道2023年前10强开发商总销售额都不及贝壳一家，后者的交易额占到了2023年全国所有开发商销售额（11万亿）的34.54%。怪不得住建部说，新房和二手房合计成交总量其实是比2022年增长的，需求并没有减少。所以，网络上的数据往往只是说新房交易下滑了多少，而二手房的交易被忽视了，这非常容易给人误导。

所谓“量在价先”，这种现象往往被很多业内人士视为市场启动的前夜。很多人就感到奇怪，调整两年多的楼市，国家也出台诸多楼市支持政策，市场大多时候都是处于下滑状态，但为什么现在又开始出现到处疯抢房子的景象呢？

要回答这个问题不难，看看中央住建部近段时间的定调就清楚了：

1.充分赋予城市政府用好调控自主权。各地或将根据市场供求关系、人口、保障需求等因素，因城施策，优化房地产政策；

2.科学编制2024年和2025年住房规划，提前谋划2026~2030年住房发展规划。以人定房，以房卖地，以政府为主保障工薪收入群体住房需求，以市场为主满足居民多样化改善住房需求，推动建立房地产业发展新模式。

3.不能光看短期，还要看中长期，房地产还有很大的潜力和空间。

与当下楼市启动有什么关联，用大白话来解释一下，3个方面就可理解明白：

第一，短期极力稳市场，不要有后顾之忧。

短期来说，就是下放楼市调控自主权，老实说，地方应对楼市的方法有很多，但一直由于楼市涨多跌少，管控楼市的重大权限都收归到中央，目的是防止地方炒作过甚。现在由于楼市下行，每个城市的楼市基础也发生了变化，要恢复市场，需要地方根据实际情况才更有效果，比如：

哪个城市住房库存多，我就可停止供地了，房子卖不完，那我拆迁就不建安置房了，直接给你房票去买库存新房，如果人口少，那就控制土地供应，目标就一个，通过供需转换促楼市回暖。当然，你还可以供应地段好且不用设置限价的地块，通过不断拍出“地王”来带动当地市场。

这些决策权全交给地方后，考虑到土地财政，无论如何也会让库存消化，且让地价走高带动楼市预期向上的。对于买房人来说，有这些做保障，买就是了。

第二，长期楼市有巨大发展潜力，住房发展规划来护航。

住建部的表态很明确，虽然眼下房地产有压力，但对房地产中长期很看好。这可不是面上说说而已，在住建部下发的通知中，不仅要求地方科学编制今明两年的住房发展规划，而且还要求提前谋划2030年前的住房发展规划，要报、要核，还要向社会公示，目的就是让大家看到国家对稳楼市的决心，让大家有信心。

这里我们可以正常的推测一下，按照住建部要求的“以人定房”、“以房卖地”，意味着各城市在上报住房发展计划报告时，一定包括当地的人口、楼市库存量、未来几年人口流入预测、城市资金量等数据，也就是，上报规划是实打实的，稳楼市是真心的，不仅要促尽快回暖，还要保障长期健康发展。

第三，推进房地产发展新模式生根发芽，并一以贯之。

房地产新模式内涵有很多，比如此前提到的“三大工程”，而这次提到的内容还包括“以政府为主保障工薪收入群体住房需求，以市场为主满足居民多样化改善住房需求”。如何理解这项内容，决定了我们对未来房地产市场走向的认知，明确一点即可：

工薪族，住保障房，有钱人，住改善房。这没什么好说的，大力建设保障房，就是为全面放开改善市场做准备的，同时辅以放开改善房的价格管制。毫无疑问，这是下决心通过改善房的高溢价稳住品质房市场，从而稳住房价预期。这样的话，既然建了大量保障房，高房价的社会问题也就不复存在了，只要不挑，房子都是有得住的，类似于新加坡住房模式，保障归保障，改善归改善。也就是我们现在很多专家提到的“二次房改”。

此外，关于在楼市恢复过程还可能遇到一些曲折问题，住建部也说了，还会继续优化政策。直白地说，反正就是不能再继续向下了，一直支持到市场真正恢复才不会加码。

说到底，以上这些举措的出台和落实，起到的一个关键作用便是：让购房者不要担心未来几年的房地产市场，现在就是我们的政策底，通过全方位措施做到供需平衡，不会再出现目前供大于求的情况，你们就放心买房吧。一些先知先觉的人看到这些后，自然是坐不住了，加上本身就有住房需求，早买晚买都要买，还不如趁市场底部震荡期入手，起码有更多选择机会，这是近段时间市场火爆的内在因素。

其实，不仅是业务主管部门住建部这么说，国家统计局在3月18日的房地产运行数据发布会上也明确表示，中央对促进房地产健康平稳发展提出了明确要求，包括构建房地产新模式、加大保障房供给、完善商品房基础制度、满足刚需和多样化改善需求等等，这些措施有助于房地产健康平稳发展。可见，这是国家的一致决策，没什么好疑惑的。

看到以上抉择定调后，一位长期从事房地产研究的业内人士直言不讳地说，政策底从去年底就开始显现，现在不过就是等一个出坑上岸的时间，再继续下行的机会越来越小，意味着2024年开始，卖掉房子可能白送人钱。为什么这么说呢？除了定调的大方向外，还有两个方面也在深刻促进楼市企稳和回暖：

一是内在物价诱因

其他都不说，就说一个此前文章也有提到过的，今年物价增长目标3%，2024年1月份是-0.8%，2月份涨到0.7%，这与央行公布的1-2月份新增的8.06万亿社融放水是分不开的。但这还远远不够，离全年2.2%的差距，按照央行的说法，后面会采取措施让物价与实际价格相适应，大水自然会继续放，意味着原材料价格、原材料价格、工资等都会上涨，房子成本岂有不抬高之理？

二是外部因素

都知道，老美一直想刺破我们所谓的“房地产泡沫”，可以说是使用了各种手段，两年不到连续疯狂加息11次累计超5%的利率、境外债倒戈、投行评级唱空我们的开发商等等。但看到国家全方位支持地产后，比如在短短3个月时间内，组织31个省份312个城市建立了城市房地产融资协调机制，与他们反其道而行之，不断降低房贷利率，放开限购、真金白银补贴买房等等。

看到国家对房地产支持的这些变化后，连一向唱衰我们地产的华尔街也改变腔调：是时候重新审视中国地产业了。何况老美为了应对经济下行压力，新一轮的降息潮相信也不远了，这为我们楼市提供更为宽松的货币环境起到助力作用。由此也可以宣告，老美长达3年刺破我们楼市泡沫的计划彻底泡汤，有时候就是这样，自己一路奔跑看不到目标，但一个强有力的对手则可以让自己变得更强大。

最后，说点对未来房产的态度。

对大多数城市而言，我们不担心楼市是否会回暖，因为答案是既定的，只不过是有先后而已，先是热点城市，然后传导到其他城市，路径就是这么这个路径。但我们应该提前考虑狂欢过后的现实，提前做些准备还是有必要的，以防到时措手不及。基于现有政策和房地产发展方向，大概有这么4点：

1.首先说明一点，就本轮楼市而言，大部分房产还是会一涨俱涨，或者说是带动大部分回涨（因为前期超跌过多），但经过这轮后，改善和刚需的市场占比会彻底轮转（目前大部分城市已出现类似迹象），加上由于政策对好房子的倾斜支持，如建筑设计、品质、密度等全方位的优化和提升，市场会加速分化；

2.受保障房大量上市的挤压，普通商品房、老房子变现越来越难，除非“骨折”兜售。

3.考虑到土地财政承压，下一轮热市末端，房产税开启的概率挺大的（上一轮因为楼市下行暂不提了），长期对市场影响不大，但头1-2年的影响不容忽视；

4.关于好房子，住建部这样要求，市场也倒逼开发商这么做，买品质改善房的方向肯定是错不了，如果考虑长远些，且有资金实力，完全可以等一等，目前市面上99%的应该都不是你的菜。当然，如果是急需，或者单价差额不大的“以房换房”，权当我没说。

怎么做，相信每个人心里都有底了吧。