申明:《REITs价值》作为C-REITs市场的新领域，也是REITs市场新的探索；是REITs速达在‘以战略思维-聚焦公募REITs’视角下的新话题。观点不一定正确，仅仅是提供一些思路和思考，不具备意见和建议的属性；文章得出的结论仅仅是为了内容结构的完整，不具备任何参考性；请勿主观臆断。
作为首批上市的项目之一，博时蛇口产园REIT可以说是产业园领域较为典型的一个代表（作为REITs项目首批开启降租金以求换取更高出租率的典型，与项目发行期披露的出租率和租金单价长期增长特性相违背）。
从项目披露实际的数据来看，在降低租金模式下该项目出租率仅能维持并没有提升，这个REITs速达在此前的《3问》有过表述。2023年6月，博时蛇口产园REIT作为首批扩募项目之一上市交易再次引起较多关注。
接下来，通过一些数据展现几个阶段的变化，也许能够发现一些较为宝贵的事项作为REITs市场实践中的经验积累。
一、发行前
出租率方面，通过前三年的数据来看，首发资产方面两个底层资产2019年出租率最低，平均仅为81.1%。2020年万海大厦出租率提升至94.36%；万融大厦还在爬坡，2020年出租率为84.08%。
租金方面，两个项目都有一个共同特性，2019年为两个项目租金单价最高的年份；2019年万海大厦平均月租金为154.1元，万融大厦平均月租金为131.09元。从公开数据来看，2019年为博时蛇口产园REIT首发的两个底层资产租金单价最高的年份。自2019年租金单价达到高点后呈现单边下滑趋势，这一趋势延续到已经披露的2024年1季度报告中，虽然期间略有小幅波动，但高点已经难以企及。
营业收入方面，前三年如果还原租金减免影响的情况下营业收入是持续增长的。实际数据来看，万融大厦2020年减免租金约为784.49万元，万海大厦减免租金约1083.34万元。虽然上市前3年中2018年平均租金单价最低，但其有3个指标是目前以实际数据来看是没有超过的。
1.营业收入
如果以实际收入来看，不考虑扩募项目带来的收益影响、不考虑其他收益的影响，仅从首发两个资产的实际数据来看，以出租率以及租金收入两个指标实现的营业收入2018年为这个项目收入最高一个年份；与租金单价一样，自高点后再无超越。
2.息税折旧及摊销前利润
息税折旧及摊销前利润这个指标，2018年为11,052.54万元，2019年为10,849.75万元，2020年为9,220.05万元。2018年为最高。仅从两个资产的公开数据来看，2018年这个指标和营业收入一样，依旧是一个无法超越的数据。
3.净利润
这个指标有些争议，准确来说在某种程度上不能代表项目创造的实际价值。当然，这里也仅是列举，上市前三个完整年度2018年-2020年的净利润分别为6,137.42万元、6,536.09万元、5,352.66万元。2019年数值最高，当然，不考虑减免前增益影响以及新购入资产带来的部分业绩表现的话，该指标依旧是目前为止这个项目的巅峰。
另外，营业成本方面上市前三个年度的营业成本较为均衡，平均为3,930万元。
二、评估指标
作为首批上市的REITs项目，博时蛇口产园REIT预测的完整年度即2022年度营业收入14,531.76万元；税息折旧及摊销前利润为7,207.64万元；净利润为3,592万元；营业成本为10,919.86万元.
博时蛇口产园REIT上市前的估值指标方面，万融大厦出租率为84.08%；签约租金为127.92元/平方米/月（这个租金价格为目前已出具的4份评估报告中最高的）。万海大厦出租率为94.36%；签约租金为147.74元/平方米/月（这个出租率是目前已出评估报告中最高的）。
三、上市后
作为我国REITs试点的首批项目，博时蛇口产园REIT虽然属于产业园类别，但功能仅为办公用途的万海大厦和万融大厦上市后的业绩表现不及预期。
1.营业收入
其2022年的营业收入仅为11,309.95万元，较预测收入减少约3,200万元。如果不考虑扩募带来的收益，2023年仅以首发资产计算，其租金加上其他业务收入仅为12,945.52万元，如果以2022年预测数据对标，同样是不及预期。
2.可供分配
2022年实际完成可供分配金额为8,661.17万元，预测的2022年可供分配金额为9,267.2万元；
2023年实际完成可供分配金额为11,819.66万元，按照扩募披露的预测可供分配金额14,459.33万元对比来看，不及预期（在披露的2023年报上有这样的解释：2023年度全年的可供分配金额144,593,338.82元，扩募资产按*209天/365天折算后预测的可供分配金额为119,556,715.92元。本报告期实现可供分配金额为118,196,631.74元，完成《扩募招募说明书》预测的99%）。
根据其披露的2023年拟购入资产披露的数据情况，按照其介绍的方式进行一个验证：其扩募购入资产预计可供分配金额为3354.26万元，折算后预测2023年的首发资产可供分配金额为11,105.07元。假设扩募购入资产完全实现预测的可供分配金额，其首发资产实际实现可供分配金额为8,465.4万元，也就是说，还原回来的话2023年实际实现的可供分配金额还不及2022年，与预测的数据更是相去甚远。
3.租金单价
这个比较有意思，上市后的万海大厦租金最高的一个时间节点是2021年的3季度，也就是上市后的第一个完整季度，租金单价为144.38元。万海大厦租金在2021年的3季度也保持了一个较高的租金单价为124.7元；最高的租金单价时间节点是2022年的1季度为129.99元。
比较有意思的是2023年各季度数据表现出来的差异；从2023年披露的2、3、4季度以及2023年的中报来看，万海大厦三个季度平均租金为115左右，最高为119.07；但其2023年报中披露的万海大厦全年平均租金为130.54元（2024年1季度含税租金单价为115.29元）。万融大厦同样出现了这样的情况，2023年披露的2、3、4季度以及2023年的中报最高租金单价为108.57元，最少为105.39元；但其2023年报中披露的万海大厦全年平均租金为120.46元（2024年1季度含税租金单价为106.02元）。
4.分派率
博时蛇口产园REIT自上市以来共进行了6次分派，累计分配金额为25,423.44万元。2022年完整年度项目进行了2次分派，共计分配金额为8,661.172万元。不考虑时间成本，按照发行价计算，当年累计分派率为4.166%。这一数据与预测数据较为一致。
2023年，同样进行了2次分派，累计分配金额为11,583.27万元。同样不考虑时间成本，按照扩募后资产的发行规模计算，当年累计分派率为3.486%。这一数据的表现与政策要求的最低分派准则属实是差的有点远。
按照2023年实现的可供分配金额，以2024年5月28日收盘价计算市值，预计其可供分派率约为4.23%。当然，2024年其能实现的可供分配金额也许更高，这样投资者持有的预期收益也将有所提升。
小结：此篇是REITs速达《REITs价值》系列的首篇文章，希望以最真实的数据对项目从发行到上市交易后的某个阶段内表现进行一个完整呈现。《REITs价值》系列也是REITs市场的首次探索和实践，未来，REITs速达会继续以真实数据，长期价值作为思考REITs市场长期发展的准则。本项目存在一些数据上的差异，相信未来在其他项目上也会存在这样的现象；REITs速达也在积极寻找正确的答案。当然，有所遗漏的还请指教。
