申明：才聊REITs坚持做专业，不做商业；才聊REITs坚持做研究，无意任何投资、政策建议；才聊REITs只是爱好，不是专家；才聊REITs愿景：建立REITs理论与REITs实践的链接 任何使用不当与才聊REITs无关。

【研究成果】

才聊REIT价值均衡系列研究认为：C-REITs自2024年度开始将迈入常规发展阶段。REITs将从市场初期（2021-2023）的情绪价值（乐观-悲观）驱动的价值变化转向REITs内在价值驱动价值增长阶段。相对于普通上市公司股票，REITs长期投资价值优势将得到体现。同时，不同资产类型的REITs价值开始走向分化。才聊REITs认为，分红收益率模型对C-REITs投资价值分析更具有现实意义。才聊REITs价值均衡观点：（1）就被动收入的租赁型REITs而言，价值均衡为-20%，其对应的分红收益率平均值5.34%，不同资产类型的收益率区间为【5%，6%】。（2）就主动收入的经营权REITs而言，价值均衡为-20%，其对应的分红收益率平均值10.55%，不同资产类型的收益率区间为【10%，12%】。 2024年四单消费基础设施REITs的首个完整自然年度预期收益率平均值5.31%，与才聊REITs价值均衡的租赁型REITs预期分红收益率5.34%基本一致。预期收益率区间【4.91%，7.03%】与租赁型REITs预期分红收益率区间基本相符。 [才聊REITs价值均衡预测：

租赁型REITs价值均衡F分红收益率区间为【5%，6%】，非租赁型REITs均衡区间为【10%-12%】,并在相当长的期间内成为判断C-REITs价值投资分红收益率的价值均衡区间，也可能影响IPO市场发行的价值判断。REITs价值均衡是动态变化的。]

【正文】

一、才聊REITs价值均衡:提出问题

具体过程见2024年5月31日文章

过往回顾：1、2021年6月21日：C-REITs资本市场正式启市，C-REITs元年；

2、2022年2月14日：快乐情人节，C-REITs指数达到最高点1279点；

3、2023年3月18日：《才聊REITs预警（一）》。C-REITs指数调整近1年，指数从高点1279点回调至1039点，C-REITs市场动能减弱趋势明显。

4、2023年5月8日：《才聊REITs预警（二）》。C-REITs指数回调整至基准点1000点以下，至936点。相对3月18日，历时1个月20天，跌幅9.91%，市场动能快速减弱趋势加强。

5、2024年1月10日：C-REITs指数回调至最低点698点。相对于预警二的936点下跌25.43%点。相对于1000点基准点下跌-30.10%,与才聊REITs预测下限-30%一致。相对最高点1279点跌幅为-45.43%。

6、2024年1月11日：才聊REITs价值均衡观点提出，【才聊REITs价值均衡：-20%】。REITs的投资价值是客观存在的，价值波动也是客观存在的，而波动的均衡点也应该是客观存在的。这个均衡点就是REITs价值在二级市场投资者对投资收益率预期的博弈均衡。7、2024年2月23日，C-REITs指数上升至788点累计指数收益率-21%，截止5月29日为798点，指数累计收益率-20%。如下图：

二、才聊REITs价值均衡:实证检验

见2024年1月11日文章：

《C-REITs发行规模-价值边界假设：证据与检验 》

样本：26只

检验期间：2021年6月21日-2023年4月30日

具体研究方法：欢迎探讨

三、才聊REITs价值均衡:价值发现的博弈阶段

C-REITs指数：从【情绪价值】走向【内在价值】，价值均衡是价值发现的必经过程。

才聊认为REITs价值均衡过程是C-REITs市场发展过程中，REITs价值从情绪价值驱动到内在价值驱动增长的中间阶段。价值均衡的过程是REITs新兴市场价值发现的过程，即投资者通过二级市场充分博弈和市场检验，可寻找到C-REITs普遍接受的价值区间。C-REITs价值均衡过程：

1、第一阶段：情绪价值阶段。2021年6月21日-2024年1月10，从乐观到悲观。

2、第二阶段：长期均衡阶段。2024年2月至今，C-REITs寻找价值均衡区间，实现价值认可。此阶段可能需要较长时间不断并不断调整。

[才聊REITs价值均衡判断：

（1）平均价值均衡：-20%；

（2）租赁型REITs对应分红收益率区间：【5%-6%】

（3）经营权REITs对应区间收益率区间：【10%-12%】

以上均衡均表示市场平均均衡区间，不同资产类型、不同REITs个体之间因风险收益特征不同而存在较大差异。]

3、第三阶段：均衡螺旋上升阶段。长期均衡阶段之后，C-REITs价值得到投资者共识，并对不同资产类型REITs有价值判断的基本依据和市场经验。均衡不断被打破，然后形成新均衡，新的价值共识。

REITs市场良性发展、价值增长的驱动因素：

（1）REITs治理结构优化：REITs管理人到底归谁？

（2）REITs制度结构优化：管理人制度、审批程序、税务透明制度

（3）REITs信息披露改进：FFO+上市规则趋同

（4）REITs资产类型丰富：多样化程度、国际化程度

（5）REITs资产结构优化：市场化程度+消费基础性

（6）REITs头部并购效应明显：少增数量、多增质量（7）REITs融资渠道灵活：如ATM融资灵活性、机构投资者引入

三个不同阶段如下图：

三、才聊REITs价值均衡:市场检验 2024年申报和上市消费基础设施REITs的预期分红收益率体现了才聊REITs价值均衡。

（一）才聊REITs价值均衡点：

累计资本回报：-20%

对应分红收益率：5.34%

2024年上市和申报6单消费基础设施首年度预期分红收益率5.31%，符合才聊REITs价值均衡判断。

（二）才聊REITs价值均衡区间：

（1）平均价值均衡：-20%；

（2）租赁型REITs对应分红收益率区间：【5%-6%】

（3）经营权REITs对应区间收益率区间：【10%-12%】

不同资产类型、不同REITs个体之间因风险收益特征不同而存在较大差异。2024年上市和申报6单消费基础设施首年度预期分红收益率区间【4.92%，7.03%】，符合才聊REITs价值均衡区间【5%，6%】预测。

如下图：

【思考】1、有哪些措施可以实现C-REITs价值均衡？2、国际其他成熟市场和新兴市场有哪些经验可以参考，以驱动C-REITs价值指数均衡的螺旋式上升。3、美国的四个关键阶段：1960-1976，1976-1986，1986-1999，1999-至今，哪些阶段分别属于情绪化阶段、价值均衡阶段、内在价值驱动阶段，监管机构分别进行了哪些改革措施？4、就REITs制度全球化而言，目前有哪些国家和地区实施了REITs制度？什么时间点是REITs制度全球化开始时间？5、目前REITs制度全球化过程中，不同国家和地区采用不同REITs制度的依据是什么？是“法”还是“规”？香港REITs守则为什么要申明该规则“不具法律效力”？