众所周知，园区是产业发展的载体，推动着城市经济的发展。进入园区存量时代，运营成为园区差异化的重要手段，也是园区的核心竞争力所在。未来，提升园区品牌价值要重点依靠运营管理。而产业园区的运营只有提供提供精细化的服务，才能对企业的发展形成精准的助力。

一、园区运营≠园区服务

所谓的园区运营，实际上贯穿园区发展的全生命周期，实现从投资选址、规划定位、产品设计、建设施工、招商推广、运营服务的全程管理和控制；始终围绕产业，以产业集聚、产业生态的打造为终极目标；不仅要为入驻企业提供空间服务，更要在企业发展的各个时间段充当合伙人，与入驻企业共成长。

因而，园区运营必须前置，要早于物业载体建造，在选址、研发、规划、定位甚至顶层设计阶段就必须介入，而绝不是一个后期配套服务部门。如果一个运营者在后期介入，木已成舟，发现产品和产业是完全割裂开的，运营就真的只是园区物业服务了，毫无运营的意义。而园区运营的最终目的是要通过全生命周期的运营创造最大化的价值。

二、“三业”协同

产业园区是一项投资大、周期长、回报慢的复杂而艰巨的工程，其运营管理存在很多不确定因素乃至无序运营的可能。产业园区的运营管理不像传统住宅地产项目，做好物业管理就没事了；也不像商业地产项目，做好商业招商和物业管理，就成事了。产业地产、产业园区的运营需要做到物业、商业与产业，“三业”相辅相成，协同并进。

三、大数据发力

精细化园区的运营服务，需要大数据的支撑来进行不断地选择与塑造，从“园区有什么企业就用什么”逐步向“企业要什么园区就给什么”转变，最终实现“企业所享，超出所想”。

1、了解企业需求要想提供精准服务，必须了解企业以及产业发展的真实需求，在不断的分析和完善的基础上，提升与园区企业中高层对话的能力。一方面深入了解企业，不断提高运营能力；另一方面不断学习行业知识，了解创新理念，适应服务变化。例如，针对龙头企业对品牌发展、产业链集聚发展等需求，具备多元化的解决方案；满足跨国公司对环境的舒适、空气洁净度等要求；初创企业对创业孵化、补贴扶助的需求等。

2、了解园区公众需求运营服务的核心理念是“以客为尊，以人为本”，要深入了解园区公众的各类需求，为其提供幼儿教育、人才关爱、爱车服务、餐饮多元化、社交活动等个性化服务，促进企业招才留才、商务洽谈，也将为自身赢得更多资源。

3、智慧赋能运营服务以园区服务与空间资源为基础，搭建智慧运营服务体系，构建大数据运营指挥中心、空间设施易联易控易租赁等智慧平台建设，针对不同园区定制高效科学的服务体系，以数字化深度融合园区物理空间的信息资源，建立以企业与人才为核心的产城生态圈，将空间、设施与散在的资源转化为服务力，实现运营服务的价值最大化，打造智慧园区新生态。

四、产业园区运营服务升级的三大趋势

从资产管理到创新空间运营

目前中国绝大多数产业园区还停留在以资产类收益为主要特征的“瓦片”经济时代，园区服务主要基于资产出租和设备设施维护展开。

未来，以空间共享、复合功能为特点的新型创新空间将不断涌现，增加对企业的吸引力的同时极大的提升了资产的整体价值。

从园区开发到产城融合服务

以前的园区，大多分布在的城市的周边区域，主要承载产业发展的职能，未来将更多融入城市生活的功能，实现产城融合，园区即社区/城区。

一是从城市发展角度看，随着中国城市群建设和城市化加速，整个城市的生活商业功能与产业功能逐步走向融合，一如上世纪80年东京都市圈的形成，大波士顿地区中央商务区与中央智力区的融合等，中国目前的珠三角、长三角、京津冀等地区的很多园区正在走向这种产城融合。

二是从单个园区发展来看，园区运营也从开始的资产服务为主，到现在更加注重人的服务，园区在办公、研发、生产等功能的基础上，以人的需求为核心，构建场景化的商业服务功能，如中关村东升科技园，以一卡通平台为核心，搭建起健身、餐饮、休闲等多个生活场景空间和商业运营服务体系，极大地提升了园区对人才的粘性。

从企业级服务到产业级服务

从长远发展来看，企业和产业资源才是产业园区最核心的资产，企业服务和产业服务将是未来产业园区运营竞争成败的胜负手。

一是大多数产业园区目前需要尽快弥补以企业生命周期为主线的企业一站式服务。

二是在企业服务的基础上，逐步发育产业级的服务，一方面高度重视搭建产业公共服务平台，着力推动园区驱动型产业发展和园区创新型产业的培育，推动园区产业集群化发展，另一方面要逐步打破园区地理空间限制，整合产业相关创新、要素等资源集聚度和辐射力，以产业链为纽带进行产地协同化发展，这将成为未来一段时期内深圳、北京、上海三个全球性科创中心建设范围内的相关园区的重大任务和关键助手。