这一轮救市,让我很确定现在该赶紧买房了!

大胡子说楼市 2024-05-21 05:59:40

救市,开始越来越出其不意了。

这周,地产股又在疯狂上涨,原因正在于楼市的一篇小作文流出:称国家队要亲自下场抄底存量住房,改作保障房。

就在大家都还在质疑真假的时候,杭州临安区直接下场官宣:

在区内收购一批商品房用作公租房。

相当于直接佐证了小作文就是真的。

不过,我去看了下官网上关于收购房源的具体细则,发现前提条件是——“整幢楼房的单套建筑面积不超过70㎡”,这是啥意思呢?

就算放眼全杭州都很难找到完全符合该条件的楼房。

那也就是说,杭州这一招,跟小作文里说的收购存量住房其实还不太一样,应该说收购未来的增量住房还差不多。

但是大家又发现没有,即便如此,消息发酵到现在,也没有任何官方出来证实或证伪,反而市场上都开始默认这两件事是一回事了——就是国家队要带头抄底。

又说明什么?

大家长之意不在酒,在乎山水之间也。

这山水之间,我本来想说只是我个人的预测:正是为了彻底扭转大家当下对于楼市的悲观预期。

没想到周四和昨天的一连串重磅消息出来真就验证了我的想法——房地产的超预期政策,真的来了!

中国版房地产收储模式呼之欲出!

我知道有人可能会说,都挤牙膏式地扭转千八百回了,还能有用么?

有,因为这一回的大招真要出来,要扭转的,将会是大家最关心的2样东西:

一个,是收入上涨的预期,

一个,是房价上涨的预期。

关于最新消息,在昨天赶热乎的头条文章里已经先帮大家做了梳理分析,至于更详细的解读,我都放到闭门直播里了。所以今天我就跟大家聊聊:

国家队下场收房这一招如果大规模铺开的话,我们将会迎来什么?

先说收入上涨的预期:为什么说这招出来大家的收入就会涨呢?

原因有三:

一、你的就业机会,增加了

大家现在不都在抱怨动不动就裁员降薪么?好,那国家队现在宣布下场大量收房,是不是相当于创造了大量的就业岗位?

我们就拿杭州这个例子来说,比单纯收购存量房需要的岗位还更多——你要在土地上建房子吧?那是不是得聘请工人?

建完房子后还要装修吧?那又是不是得聘请装修公司的人?

装修完还得添家私家电吧?OK,家电厂又有活了。

总之,一环扣一环,只要有源源不断的需求,那么就会有源源不断的就业岗位,而就业上来了,收入是不是会增加?

二、你的负债,也会被稀释掉

关于这点,之前我评论区就有很多人说到,不想买房是因为不想贷款,而不想贷款又是因为觉得——

未来收入不涨的话,那债务也并不会随着通胀而稀释掉。

但我想说,大家想问题的方向从一开始就错了,而应该是——债务稀释掉了,你的收入也会跟着上涨。

为什么我要强调先看负债?

是因为这轮房价下跌,大家所说的没有信心、不敢消费,首先都是因为资产缩水,其次才是收入问题。

如果大家还不懂的话,可以反过来想,如果现在资产不缩水,又如果房价永远还有抬头预期,那收入少点少点呗,算什么事儿。

所以国家队如果下场收房,其实本质上就是要帮现在体感难受的大家伙们慢慢地去稀释负债,从减轻负债压力开始,比如今年更早前的大降准大降息都是。

因为,我们的经济本身就是靠着借贷来发展的啊。

话就说到这里,再多就敏感了,想听更多底层逻辑的,去我闭门直播就好。

总之,各位,你们现在更应该担心的,反而是这个过程中会导致的结果,那就是——

三、通胀

说到通胀,我知道有人又要反驳了,这不明明现在就是通缩。

我不否认,但是,大家应该也看到了,各种生活必需品的价格都在出其不意中砍过你一刀了,那么你觉得接下来呢?

包括我刚刚也说,国家队要下场收房,那它也得有钱收吧?那这钱从哪里来?

其实也是我之前讲过多次的,一个是PSL专项贷款,一个是国债。

用这俩下场收房,要解决的是啥?货币的流通速度。

这里,也跟大家简单科普一下,很多人可能都不知道通胀是如何完成的:一是靠货币总量,二正是靠货币的流通速度。

那么下场收房这件事情,就是为了去提高货币流通的速度,也即我们明面上常说的“放水”。

毕竟一的货币总量,我们有300万亿,已经够了,所以现在要打通的就是速度,一旦打通,通胀就会实现。

而通胀实现,各位,你们的债务一定会被稀释掉,收入也就一定会上涨。

简单举个例子,假设你现在房贷每个月要还一万块钱觉得压力很大,那是因为你现在的收入是一万五,但如果现在我告诉你,你的债务被稀释掉了,账面上实际的收入是五万,那你还会觉得压力大吗?

不会吧,而这,就是通胀带来的魅力。

只是说,有人体感没有那么强,不是因为水放出来的不多,而是他能接到的可能就是只有那么多。

这一层逻辑,没有办法说的太直白,我只能点到为止,也即:上层通胀,下层通缩。

再说说房价上涨的预期。

但要注意,我这里说的上涨,是普跌分涨的意思,也就是说这一招也只会去更集中于部分的一二线城市展开。

为什么?

有2个原因:

1、钱不够

有数据显示,如果要把全国的住房去化周期压降到18个月以内的话,那么就需要对应地去消化高达7.7亿㎡的库存。

折合下来那也就是大概需要7万亿左右的资金。

7万亿啊,什么概念?

我们开年到现在也就才发了1万亿的超长期国债和3.9万亿的PSL专项债,根本远远不够。

那这种情况下,短期内又怎么可能去辐射到所有库存量大、去化周期长的城市呢?

2、为了“有效刺激潜在需求”

说白了,房价之所以会跌成这样,核心还是需求端不足导致的;

而为什么需求不足我一开头也已经说过了,正是因为整体的信心预期不足。

那么下场收房,也就并非是说把这些存量住房全部收到大家长手上就完事了;

而是大家长作为操盘手之一,另一方面也让居民成为了潜在的入局者。

又怎么说?

就是告诉你一件事,如果你真实有需求买房的话:

现在就是市场的底部,也是你做出决定,抄底的绝佳机会了!

当然,这个市场底,也还是得有人口增量、有产业,以及城市能级较高的地方才会出现,因为对这部分城市进行短期的资源输入的话,价值还是能很快显现的。

显然,从这一维度来看,楼市的分化也只会愈演愈烈,而最核心的变量就是有很多三四五线城市的房子将只剩下居住价值;

包括一些位于一二线城市的老房子,也会因为保障房大规模收储后在未来大量入市而受到冲击;

所以这也是为什么我一直不建议大家买老破小的原因,即使在核心城市的核心地段也一样,很多楼龄在2、30年以上的老房子,如果你现在手上就持有这种房产的话,那么你就应该去评估一下价值了,会不会在未来彻底失去流动性,该不该卖房?

以及我刚刚提到的普跌分涨,那是还有哪些城市还有上涨的行情?我们又应该关注哪些城市的哪些维度?应该如何进行选筹等等。

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大胡子说楼市

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