时至今日，房地产未来的发展格局应该说是越来越清楚了。未来的房地产市场发展大局基本上也是定了。

01 住房市场供大于求已成定局，房价再难有大涨了

对于楼市的发展，大家最后关心的还是房价是否能上涨。而房价的涨跌又是由住房市场的供求关系决定的，然而现在的市场情况告诉我们未来相当长的一段时期内，国内的住房市场都会是供大于求的。

早在2019年，国内居民的人均住房面积已经开始接近国际上的发达国家了。城镇居民人均住房建筑面积达到39.8平方米，农村居民人均住房建筑面积达到48.9平方米。而根据能查询到最新数据，城镇居民的人均住房建筑面积接近42平方米。

目前除了一线城市和部分二线城市，绝大多数城市的住房市场，我们都能够明显感觉到是供大于求的。尤其是在一些中小城市，高楼大厦拔地而起，但到了晚上却是点点星火，空置率比较高。

不管怎么说，住房市场整体上已经由过去的供不应求转为供大于求，这也将长期压制未来房价的上涨。

02 住房市场供应“双轨制”或会加快形成

在6月20日，住建部召开了一个非常重要的会议——收购已建成存量商品房用作保障性住房工作视频会议。会上明确了推动县级以上城市收购存量房用作保障房。这样将意味着住房供应“双轨制”或许会加快来到。

过去保障房的建设一直都在有条不紊的进行着，或许在若干年后也会逐渐形成“双轨制”的供应局面。然而这几年房地产发展遇到困难，存量住房卖不出，一些城市房价下跌的幅度还挺大的，这也为后续的政策出台创造了条件。

前段时间，为了支持住房市场的去库存，上面开启了由地方政府收购市场存量用房来作为保障房，这将大大提升保障房的供应节奏。

03 改善性住房需求的增长将会提速

现在回头来看过去房地产市场的发展情况，还是以满足居民的刚性住房需求为主，之前深圳的住宅开发有一个”9070”的原则，也就是90平方米以内的户型要占70%以上，也就是要求开发商多建设小户型住宅。这项政策的核心还是住宅开发要满足刚性住房的需求。然而最近这个政策要求已经被废除了，这虽然不能说一个开始，但肯定是一个重要的里程碑。

未来随着第一批刚需客户的购买力的上升，以及人口变化特征和老龄化社会的到来，改善型的中大型住宅或将更受欢迎。就目前市场成交情况来看，除了一线城市和部分二线城市，其他城市的需求更多都是改善型的需求。其实这几年，一线城市和二线城市的改善型需求的比例也是在提高。