REITs市场迎来三周年的解禁高峰，部分项目发布了继续持有或者再次延长锁定期的相关公告。通过整理发现，锁定持有的底气一方面是被动行为，另一方面也是源于项目的盈利，不考虑本金摊销的情况下平均每年近10%的分红收益在时下市场来讲是非常难得的投资产品。当然，也不是所有的项目都有这么高的预期，还有3只项目处于亏损状态，最高亏损9.3%。平均来看，首发5只解禁REITs项目平均浮盈1.1%。（以上数据为目前市值加分红后与期初比较）
一、三周年成果
自2021年6月21日首批REITs上市交易以来，C-REITs市场走过了一个完整的牛熊周期，近几个月来，二级市场处于区间震荡行情。政策方面这里不再过多叙述。仅从发行上进行一些梳理（数据为REITs速达整理，引用请注明）。
1、发行规模
截止2024年6月20日，二级市场共上市交易REITs项目36只，发行规模为1138.26亿。另有4只REITs项目完成扩募，扩募规模为50.64亿。其中，首次发行规模占比最高的为高速公路领域REITs项目，9只高速REITs项目发行规模为487.63亿，发行规模占比为42.85%；占比最少的为环保水务板块，仅有1只产品，发行规模占比仅为1.63%。发行数量上，产业园和高速公路分别以9只项目位列榜首；清洁能源、保障房分别有5只项目；消费领域有4只项目；仓储物流领域3只项目。
2、试点领域
首批REITs发行后，近三年来，市场陆续申报发行新的资产类型，包括水利发电、风力发电、光伏发电、天然气热电联产、消费、保障房等新领域；目前申报项目中还有首单以水库为底层资产的水利领域REITs项目。试点范围和试点资产类型不断扩容。
在以原始权益人属地参与试点省份以及城市上，北京、重庆、深圳、上海等几个重点城市已有项目落地；山东、江苏、安徽、福建、浙江、广东等省份已有项目实际发行。河北、新疆两个省份申报的项目已经完成发售。
在原始权益人属性方面，包括央企、国资国企、民企以及外资在内皆有试点项目成功发行。
在筹备项目中，尚有旅游、数据中心等领域还未突破。
3、回收资金
作为3年的期限，按照政策要求来讲新增投资项目应该已经完成了回收资金的使用；项目应公布相关信息具体情况。但在公开信息方面，部分项目截止发稿依旧未披露关于回收资金具体流向的相关问题，这个后续再继续观察。
按照公开披露的信息，已上市交易的REITs项目拟使用回收资金规模为273亿；预计投资项目数量为150个，项目总规模约为5140亿。
二、解禁情况
对于本次解禁，市场存在一些担忧，包括此前已经有项目审核通过可以进行询价发售等相关流程，但考虑到本次解禁面临的压力而一再推迟发售。从解禁项目发布的公告来看，多数项目没有卖出的打算，预计市场运行较为平稳。
1、解禁规模
目前，共有5只REITs项目涉及到原始权益人及关联方的解禁情况。其中，2只高速公路领域REITs项目，2只产业园领域REITs项目，另有1只生物质发电REITs项目。按照首次发行规模计算，解禁份额发行规模约为57.39亿元。占5只项目总发行规模的比例约为28.16%。
2、解禁说明
市场早期预测市场解禁阶段可能面临一定的抛售压力，但根据发布的解禁公告来看，目前，仅东吴苏园产业园REIT项目没有对解禁后的安排进行说明；另有1只表示会按照信披规则进行相关披露。其余3只REITs项目皆表示暂没有卖出计划。
其中，中航首钢绿能REIT项目在解禁说明中明确表示份额解禁后自愿锁定36个月；博时蛇口产园REIT项目以及平安广州广河REIT项目也表示暂时没有卖出计划；浙商沪杭甬杭徽REIT则表示在份额变动时将严格履行信披义务。
3、盈亏分析
在考虑项目持有盈亏情况以及具体收益情况时应该区分资本回报和收益回报两部分。（数据部分采用：首发规模、2024年6月11日收盘价、3年内的实际分红，涉及多次汇总部分数据可能会产生些许偏差）
（1）资本回报方面，截止2024年6月11日，5只解禁REITs项目全部亏损，REITs解禁份额目前市值较发行时共亏损9.45亿。其中，平安广州广河REIT、博时蛇口产园REIT与东吴苏园产业REIT较发行时分别亏损-26.34%、-17.88%和-17.35%。中航首钢绿能REIT亏损最少，仅浮亏374万；浮亏比例为-1.4%。
（2）资本收益方面，5只REITs项目自2021年6月21日以来，累计分红金额为34.84亿；其中，解禁份额共分红约10.08亿。
假设以分红加目前的市值与期初买入金额比较，仅有2只REITs实现了浮盈；其中，中航首钢绿能REIT以29.41%的浮盈位居榜首；浙商沪杭甬杭徽REIT以浮盈17.62%次之。平安广州广河REIT、博时蛇口产园REIT、东吴苏园产业REIT分别浮亏-9.3%、-5.65%以及-5.42%。
具体到年化收益来看，不考虑本金分配情况下，中航首钢绿能REIT平均每年分红收益约为10.27%；浙商沪杭甬杭徽REIT平均每年分红收益约为6.48%；平安广州广河REIT平均每年分红收益约为5.68%；博时蛇口产园REIT平均每年分红收益约为4.08%；东吴苏园产业REIT平均每年分红收益约为3.97%。（仅从以上指标来看，部分项目刚好满足最低的分派要求）
解禁的3只项目存在份额价值到期为零的情况。假设存续期内项目的本金分派是以发行规模/发行期限来计算，3只到期份额价值为零的REITs项目，中航首钢绿能REIT以及浙商沪杭甬杭徽REIT以每年约5.04%和0.87%的分红收益实现了正溢价，平安广州广河REIT份额价值每年实际亏损-4.11%。
小结：从投资者的资本回报来讲，无论是产品二级市场波动还是产品本身创造的分红收益对比，目前已经解禁的部分REITs项目显然没有达到作为价值投资产品应有的表现，综合考虑分红、持有周期、折旧摊销、本金回收率、二级市场波动等因素，仅中航首钢绿能REIT实现了每年约5%左右的纯资本收益，这也是其份额持有人再次将解禁份额锁定36个月的动力和底气。
但1只REITs项目的收益显然无法充分代表整体市场的价值回报情况，如何提升资产价值创造能力？如何提高投资者的实际年化收益？应该是已经上市的REITs项目要兑现的承诺之一。
