我们来看看，南宁的八大城中村旧改吧。

今年1月30日，全国首批首笔超大特大城市城中村改造专项借款在南宁成功落地，授信金额590.67亿元，泼天富贵砸向8大城中村。

距离借款落地到现在仅3个多月，八大城中旧改已经轰轰烈烈拉开了序幕。

如此速度，史无前例！

更史无前例的是，这八大旧改项目的规划，真是好一盘棋！

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速度狂飙

南宁八大城中村旧改项目，狂踩油门！

从官方公布的进度来看，这个进度已经超过了史上历年旧改的速度。

①最快速！鸡村城中村改造。

4月30日，鸡村城中村旧改一组回建住宅及配套公益项目开工，总建筑面积为119792.2㎡㎡，总投资约4亿元，包含6栋高层住宅楼及其附属裙楼等。

▲图源/广西新闻网

兴宁区自然资源局公布的鸡村城中村旧改总面积约3000多亩，以南梧路、建兴路、金桥路、邕武路围合区域为主，旧改范围如下。

▲图源/“兴宁发布”官微

▲鸡村航拍图

但5月10日南宁市发改委官网公布的《关于南宁市鸡村城中村改造项目建议书的批复》中，建设范围约4565.96亩，鸡村旧改范围变大了。

②白沙半岛片区城中村改造项目，已举办土地推介会，资金已到位。

项目位于江南区东部福建园街道管辖范围，由江南大道、亭江路、白沙大道、星光大道、亭洪路围合而成，占地面积2301.9亩，是邕江沿岸核心城区内唯一可开发半岛。

▲图源/广西头条NEWS

③平阳村片区城中村改造项目，已举办土地推介会，资金到位。

项目位于江南区中部，涵盖平阳村片区和沙井同乐农贸市场片区，总占地面积2167.75亩。

▲图源/广西新闻网

④衡阳西路片区城中村改造项目，资金到位，计划土拍。

目前，网上有流传出项目部分拆迁补偿方案。

项目东接北湖路，西邻清川大桥，南临邕江，北靠秀厢大道，包括火车站周边及沿江陈东村、上尧村等，总用地面积约5777.28亩。

▲图源/西乡塘政府官网

⑤吉兴西路南侧片区城中村改造项目，资金到位，计划土拍。

项目南接厢竹大道、西靠心圩江、北接吉兴西路、东至安阳路，改造面积约1028.88亩。

▲图源/西乡塘政府官网

⑥长堽村五组，正在征地，项目建设范围约1080.32亩。

▲长堽村五组图

长堽村五组相关的征收补偿安置方案征求意见稿也有发布了。

▲青秀区政府官网截图

需要说明的是，以上建设范围和进度和范围仅供参考，最终以官方版本为准。

旧改的特色就是“慢”，因为难度大，涉及面广，复杂程度远超想象。

但，目前来看，八大城中村改造项目推进的速度，远比普通旧改项目要快得多。

为什么会这么快？

一方面，这一波城中村改造，是当下楼市和城市发展的解题思路之一，有幸获得资金支持的超大特大城市都会把城中村改造当成重中之重，南宁同样如此。

另一方面，业内人士分析认为，以往的旧改是熟化人制度，房企会参与一级整理阶段（可以简单理解为拆迁和整理），现在这一波旧改模式略有不同，即一级整理阶段由地方国企和城投公司执行，无形中也在拉快进度。

02

规划超牛

但，快，还只是这八大城中村改造的洒洒水，这是要下一盘很大的棋。

从南宁官方媒体的报道中，拼凑出几大城中村旧改的规划，这个规划可能还是“暂定”的，但从规划来看，玩法是完全不一样了。

一位地产人表示，这一波旧改，不是一刀切全拆，而是有选择性的拆，会保留一些东西，但具体怎么拆，以具体官宣为准。

最关键的是，从零星的尚未系统化的规划来看，这一波南宁旧改，完全跳脱了以往的旧改模式，不止是改旧，还要增加公建、文旅等，甚至引进产业。

根据兴宁区官微“兴宁发布”——

鸡村城中村旧改项目，计划通过改造，引入优质基础教育资源，导入都市工业、生产性服务业、特色文化商业等产业配套，建设品质商业、品质住宅，拟打造二三产融合都市产业示范区、滨水型生态宜居社区样板、兴宁东片区公共服务中心、社区型TOD活力中心示范项目。

▲图源/“兴宁发布”官微

长堽村五组城中村改造项目（兴宁片区），通过提升改造，联动轨道站点实现TOD一体化发展，导入特色商业文化内街、邻里中心等资源，打造服务于片区的综合服务中心，构建高品质滨水宜居社区。

值得一提的是，兴宁区同步还公布了另外两大旧改规划——

三塘降桥村降桥坡一、二组城中村改造项目，通过提升改造，构建高识别度文化社区，塑造公园式商业模块，拟将打造成为宜居都市生活区、金桥休闲会客厅。

南宁市总工会宿舍区及民族商场片区，通过提升改造，强化片区住宅、商业、商务、文旅等功能联动，提升居住品质、实践完整社区。

这么改下来，兴宁区这是要十八变了。

同时，根据江南区官微“江南发布”——

白沙半岛片区改造项目，计划依托亭洪路商业经济主轴、白沙大道汽车经济走廊、邕江南岸商文旅融合发展经济带等，打造高端商文旅集聚区。

平阳村片区改造项目，充分发挥区位优势和轨道站点优势，加强片区产业支撑服务，发展生产性服务业和消费性服务业，打造现代中央商务居住一体化中心区。

未来，多个旧改上马，真是春风又绿江南岸了。

另外，西乡塘曝光的两大旧改项目规划也相当高大尚——

衡阳西路片区城中村改造项目，将形成集高铁+地铁双轨TOD开发样板构建商贸商务+品质消费双轮驱动塑造产研+展商混合的城市综合体于一体的城西城市门户，老城活力核心。

吉兴西路南侧片区城中村改造项目，将形成以居住为主，兼容教育、科研、文化及商务等功能打造生态健康、舒适宜居的城市高尚生活区。

老城区西乡塘，这是要从“心”出发了。

总之，这一波旧改，看起来是因地制宜，居住＋商文旅产等几手抓，努力拓宽城中村旧改的业态内容，丰富旧改的维度。

咱就是说，这么改法，买房可能真的会在“买新区OR旧区”间狠狠纠结了。

03

不容易改

虽然，南宁当下的城中村旧改红红火火，速度史无前例，规划更是高端大气上档次。但，依然面临几大问题。

首先，一级整理阶段虽然由国企轨道和城投公司执行，但旧改所面临的难度和复杂程度丝毫没有减弱，这意味着，旧改依然需要长时间投入。

只不过，开发商从二级开发阶段介入，以更公平公正公开的姿态进入旧改，有利于进入的开发商。

其次，在信心缺乏及市场萎靡的情况下，还有多少开发商有钱有信心拿地呢？

比如，八大旧改项目中，进度最快的鸡村，虽然一组回建住宅及配套公益项目开工建设，但尚未有听说有房地产开发商二级拿地的消息。

这么大的地块，仅凭国企力量显然很难完成，势必要引入开发商共同开发。

所以，未来，什么样的开发商会进入南宁旧改的超级牌桌，势必影响着南宁旧改的进度和质量。

最后，无论怎样的旧改，都要面临房地产的基本问题，即销售。

2015年全面的棚改货币化，在中国楼市掀起了惊涛骇浪，带动销售的同时也带高了房价。

这一轮旧改，被誉为2015年棚改货币化的进阶版，都是用PSL资金给楼市灌水，凭空创造需求，激发楼市活力，最后达到去库存的目的。

但现在，脆弱的信心和孱弱的购买力，能否支持旧改成就新一轮库存消化还有待时间检测。

可以说，这一轮南宁城中村改造，前途是光明的，但道路依然是曲折的。

但，不管怎么说，这一波旧改，是带着为房地产纾困、改善民生、扩大内需、推动城市高质量发展的多重任务而来的。

可以看到，南宁也在积极探索全新的旧改模式模式，寻求速度和模式的突破。

可以预见的是，这一波旧改，不管是对城市还是对楼市，都将产生深远的影响。