封面图 | 《银河写手》剧照

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问：前段时间，央行发布关于调整个人住房贷款最低首付款比例政策的通知。通知提到：对于贷款购买商品住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于15%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于25%。随后，各个城市开始陆续将首套房的最低首付比例调整到15%。

2008年金融危机之前，美国的最低首付比例是20%。现在，国内购房者仅需支付15%的首付，剩余的85%可以通过银行贷款来解决。有人担心这种高杠杆比例会造成类似美国次贷危机的风险，冯叔您怎么看？

冯仑：现在我们买房的首付比例降到了15%至20%，是史上最低。美国在次贷危机期间的首付实际上比这还高一点，大约是20%多一点。不过，这是两码事，两者之间存在本质的区别，不能直接比较。为什么呢？

因为美国次贷危机并不是由正常贷款引发的，而是一些零首付的房屋贷款。这些贷款主要面向低收入人群，他们在零首付买房后还会追加信用贷款。然后，这些贷款又被打包卖给证券机构，并在市场上不断交易。最终，由于底层资产出现问题，这些贷款无法偿还，导致违约。这些贷款被称为次级贷款，因为它们的信用质量较差，所以才导致次贷危机。而美国正常贷款购买的房子并没有出现这些问题，也没有卷入次贷危机。

现在我们的首付比例降低到15%至20%，我认为这对于新入市的购房者来说，贷款压力没什么变化，因为他们的购房行为是和收入挂钩的。具体来说，首付的压力减小了，如果同时贷款利率降低了，那么购房者的整体负担并不会增加太多。此外，如果购房者选择的是长期贷款，并且是固定利率，那么在就业稳定的情况下，贷款的负担也不会增加太多。

贷款买房的最大挑战是就业稳定性，而不是首付或利息的多少。如果就业稳定，贷款问题不大，就像在日本曾经的终身雇用制下，普通人贷款买房不会成为问题，因为老板会每个月给你发薪水，你也有稳定的收入来源。目前我们出现的问题，不是房贷问题，而是就业问题。如果家庭成员中的一个人突然失业，贷款就会变成一个很现实的问题。如果两个人同时失业，贷款问题就会变得非常严重，可能导致断供。

所以我觉得在中国，房地产市场的贷款风险来源既不是首付多少，也不是利率高低，而是就业稳定性。

对于个人来说，只要你对自己的就业前景和稳定收入有信心，那么你就可以贷款；如果你对就业前景感到不确定，或者本身压力较大，就应该谨慎贷款，避免承担过多贷款带来的风险。这样的话，租房可能是一个更好的选择，可以减少生活压力，避免因失业或收入减少而面临贷款违约的风险。

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问：今年，杭州、成都、西安和重庆等城市取消了购房限制，首套房首付比例也持续下调。然而，市场反应似乎并不积极，购房者数量减少，而卖房者数量增加，尤其是杭州的卖房量显著上升。许多人希望借助当前的利好政策来实现资产解套。

您如何看待这一现象？为什么频繁出台的政策并未带来预期的市场回暖？哪些政策措施可能更有效地提振房地产市场？

冯仑：我觉得不需要频出政策。为什么？因为频繁出政策反而会降低人们的信心。以教育培训行业为例，政策可以允许行业发展，也可以禁止其发展。这种反复无常、来回翻烧饼的政策只会让大家越来越没信心。如果没有过多的政策干预，可能市场反而会更稳定，大家也会更踏实。

过多的政策会让企业家和普通百姓都感到困惑和不安。企业家尤其敏感，他们需要一个稳定的政策环境来规划和运营业务。对普通百姓来说，政策出台得越多，他们反而会保持观望态度，期待有更多更好的政策。这种期待反而增加了不确定性，现在最好不要有这个期待。

为什么？我们有完善的市场经济法律体系。

我们现在的营商环境可以分为三个层次，最底层是法律层面。目前，我们有298部与市场经济相关的法律，这是自2002年特别是加入WTO以来建立的市场经济法律体系。具体包括298部法律，大约5000到6000条法条，以及430个刑事罪名。法律最稳定，只有全国人大才能修改，在这方面，我们与国外的差异并不大。这也是我们经常谈到的营商环境的基础，即第一层。

在这之上是第二层，我们叫行政法规。国务院及其各部委、各部门颁布了约1100个行政法规。比如，我从事房地产行业，需要遵守国土部门的法规，现在属于环境部的法规，以前是土地部的法规。此外，还有城乡建设等部门的法规。如果我经营酒店，还需要遵守旅游部门的法规。这些法规构建第二层营商环境。

第三层的营商环境的关系是什么呢？就是大家所说的文件、政策决议、领导讲话、内部批示和窗口指导等。这一部分变化最快，有时给大家带来信心，有时则相反。

我们现在讨论频繁出台政策的问题，事实上，并不需要天天出台新政策，只要政策稳定就好。比如说，如果20年前我们确定了住宅市场中40%由政府管控，60%由市场调节，那么现在就不需要再出台新的政策。