封面图 | 《周处除三害》剧照

01

问：5月31日，证监会依法对恒大地产债券欺诈发行及信息披露违法案作出行政处罚决定，对恒大地产责令改正、给予警告并罚款41.75亿元，对许家印处以顶格罚款4700万元并采取终身证券市场禁入措施。

关于恒大，很多网友将其形容成一个彻头彻尾的庞氏骗局。您怎么看「恒大是庞氏骗局」这一观点？

庞氏骗局由19世纪意大利裔投机商查尔斯·庞兹发明，他策划了一个子虚乌有的企业开放投资，许诺投资者将在三个月内得到40%的利润回报，然后把新投资者的钱作为快速盈利付给最初投资的人，诱使更多的人上当。简言之，就是利用新投资人的钱来向老投资者支付利息和短期回报，以制造赚钱的假象，进而骗取更多的投资。

冯仑：我不赞成这样的看法。实际上，恒大是赚钱的，如果它一直滚动运营是没有问题的。比如说，这块地建房子，恒大卖了100亿，毛利润为10亿，缴税后，可能还有五六亿的净利润。然而，这部分利润还没有完全结算，恒大又要去购买一块价值200亿的地。在这个过程中，恒大的现金流增加了10亿，但为了满足新的投资需求，他们不得不继续借更多的钱。同时，之前回收的资金也被用于偿还旧债和利息。

所以，公司需要持续滚动运营，这样就不会出现断链或者交不了房的情况。如果公司突然停下来，就会导致交不了房，进而出现问题。

为什么这不是庞氏骗局呢？因为庞氏骗局是空壳，没有实质业务。而恒大有连续、真实的业务，我们也看到许多人都住进了恒大的房子。所以，我认为这只是恒大经营不善导致的现金流短缺和枯竭，从而出现危机，并不是庞氏骗局。

恒大是经营问题。比如说，做餐饮需要买菜买肉，经营餐馆，吸引顾客来吃饭，如果有一天餐馆破产了，那你会说它是骗局吗？显然不是。庞氏骗局是一种金融行为，没有实体产品和服务提供给大家，空口说有，没有任何实质内容，只是拿大家的钱空转。

恒大经营模式在国内房地产开发商中普遍存在，只是杠杆率有高有低。我们也很早意识到这个问题，主动减少高杠杆业务，卖掉公司股份，结束这段经营。就像离婚一样，虽然前一两年会有些难受，但时间久了就觉得挺好。毕竟，我经营了这个企业26年，能在这个阶段卖掉已经算不错了。

我认为在这种模式下，企业只要把握好三个财务上的关键点，还是可以做好的。

第一，净负债率不要太高。净负债率是指手持现金和现金等价物与刚性负债的比率。净负债率与总资产负债率不同。净负债率如果保持在50%左右，即1块钱债务有5毛钱现金，基本上是安全的。因为在正常情况下，当期需要支付的钱不会超过手持现金的一半。

第二，经营现金流要为正。经营现金流必须保持为正，不能为负。只要经营现金流保持正值，公司相对是安全的。

第三，总资产负债率控制在70%以内。总资产负债率不要超过70%，这样财务状况也会相对安全。

总之，只要控制好这些财务指标，公司就能在这种模式下安全运营。

02

问：前段时间，央行宣布将发行债券3000亿元，支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房。随后，各地政府开始回购商品房。比如，济南某国资企业计划一次性收购3000套商品房，苏州市政府计划回购1万套新房，更早一点，浙江湖州、河南郑州均表示，将对销售困难的房企的现房、准现房，通过政府购买作为安置房。

这么多地方政府轰轰烈烈「集中购房」，您怎么看？

冯仑：政府发行3000亿特殊债券，用来支持各地方国企来购买已建成的一些中小户型商品房，并将这些房子纳入保障房和廉租房体系。

我认为这个措施是对的。面对市场上大量难以消化的存量房，价格较低时，政府通过发行债券的方法收购这些小户型住宅，将其放入资产篮子里，逐步解决中低收入人群的刚性需求。这不仅可以逐渐消化存量房，还能解决部分人的住房问题。随着时间推移，资金会逐步回笼，债券也可以滚动发行。

总之，这一政策既有助于去化存量房，也有利于解决民生问题，满足部分人的住房需求，是一个积极的政策。