你说有没有可能，有一天，大家都不缺房子了，也没人买房了，小城市的人大多有两套以上，大城市也只有少量的置换，房价基本稳定，人们对房产投资更多是关注租金的长期回报，能升值的房子也就市中心核心地段的几个楼盘，其它房子能跑赢存款利息都算是不错了。

这可能是30年后中国楼市的景象，我相信这一天终会到来。大约在2050年。

那时候，很多小城市有天量的二手房供应，有价无市，犹如你祖母传给你一个明朝的翡翠镯子，价值100万，但没人想买。完全没有流动性。

一对夫妻在县城有一套房，加上双方父母各一套，等老人去世后，留下两套，这对小夫妻就有三套房。

那个时候，大家都有房子，出租是很难的，他们唯一考虑的是卖掉两套，在省会城市给他们正在上高中或大学的孩子买一套。可是，县城的人都不缺房子，又没有外来人口，卖给谁呢？

房地产迟早会走到这一天的，房地产的发展伴随着城市化和人口迁徙的过程，过去20年，中国老百姓的买房路径是这样的：

农村人进县城买房------县城人到地级市买房---------地市人到省会买房------省会到一线城市买房。

但是，30年后，城市化基本接近尾声，农村空心化，年轻人都已经进入城市，村里只剩下老人和大规模种植的农场主，乡镇甚至已经不需要学校、妇产科医院。因为农村已经没有孩子，更不会再有新生婴儿。

人口的虹吸基本遵循高能级城市吸低能级城市的规律，以前是一线吸二线，二线吸三四线，三四线吸县城和农村，现在三四线吸县城和农村吸不动了，就出现了断层，于是，我们今天已经发现，三四线城市的人口流出已经明显大于流入。一边被省会虹吸，另一边吸不动县城和农村了，这也是我为什么一直不建议买三四线的根本原因。

总的来说，中国房地产会大致经历三个阶段：

第一阶段：农民进城。自2000以来，“打工潮”兴起，大量的农村劳动力背井离乡来到城市，进入建筑工人、服务员、出租车司机、销售、维修工等低端就业岗位，那时他们有一个统一的称呼：“农民工”。虽然很辛苦、收入也不高，但也比他们在老家农村要赚钱多。

优秀的人往往会留下来，在城里买房，结婚生子，把父母孩子接进城里住。千千万万的打工仔、打工妹不仅推动着城市化进程，也推动了中国房地产波澜壮阔、高速发展的20年。

第二阶段：小城市人口向大城市迁移。如果说上个阶段是农村人口向城市迁移，那么第二阶段就是小城市向大城市迁移的过程，当下的我们正处在这个阶段，为什么会这样呢？因为人口出生率下降，老龄化加剧，总人口负增长，经过这些年大家都明白了一个道理：城市之间的竞争其实是人才的竞争，或者说是人口的竞争。

现在，没有了人口增量，只能竞争存量了。

良禽择木而栖，人才择城而居

大城市交通便利、教育、医疗条件发达、就业机会多，收入高，当然可以吸引小城市的人口流入，省会城市或中心城市是他们优先考虑安居乐业的目的地。比如：

西南五省及四川人口流入的城市终点站是成都、重庆。

华中地区湖北、江西、河南、四川、湖南局部人口流入的城市终点站是武汉。

西北五省及陕西全省、河南局部人口流入的城市终点站是西安。

华南地区、粤港澳大湾区及全国人口流入的城市终点站是广州、深圳。

华北地区及全国人口流入的城市终点站是北京。

华东地区及全国人口流入的城市终点站是上海。

江苏全省、安徽局部人口流入的城市终点站是南京、苏州。

浙江及包邮区、河南局部人口流入的城市终点站是杭州。

在这一阶段，在“强省会战略”的加持下，但凡不是省会或区域中心城市的，人口都在流出。

省会城市更是在举全省之力在发展，全省的优质资源、产业都砸在了省会城市，比较典型的是四川省，省会城市成都在2022年的GDP总量是20817亿，但省内排第二名的绵阳不过3626亿，是成都的六分之一。省会一城独大的趋势越来越明显，与之相同的还有湖北的武汉、河南的郑州、湖南的长沙、陕西的西安等等。

在这一阶段，人口的流向决定了一个城市房地产是否有未来。

第三阶段：都市圈化。城市化率达到80%以后，全国的人口和资源经过充分竞争、最后会留下几个大都市圈，全国三分之二以上的人口将生活在这几个都市圈中：

最多不会超过五个，也就是我们国家提前规划布局的五个国家级城市群，它们分别是：

1、以北京、天津为核心的京津冀城市群

2、以上海、苏州、杭州、南京为核心的长三角城市群

3、以香港、澳门、广州、深圳为核心的粤港澳大湾区城市群

4、以成都、重庆为核心的成渝城市群

5、以武汉为核心的长江中游城市群

或许用不了30年，我们也会像日本、美国一样，全国大部分人口都聚集在大都市圈中。

在这一阶段最突出的特点就是：社会阶层固化、经济和人口流动缓慢，和今天发达国家一样，房子将真正成为商品。

中国可能会诞生8-10个一线城市，大国崛起成为现实，我们已经成为世界第一大经济体。

可以看清多远的过去，就能预见多远的未来！

房子，还能搞30年。

30年太久，10年就够了，在房子上赚10年，就够我们一辈子财务自由了。

看懂了房地产的三个阶段，你就有了上帝视角。

时间来到了2023年，人口出生率下降、房子的供求关系已经发生变化，全国90% 以上的城市将失去投资价值，楼市分化加剧，值得投资的城市可能不会超过30个，如果非要优中选优的话，那么最值得投资的城市分别是四大金钢和七龙珠城市。

四大金刚分别是：北京、上海、深圳、广州

七龙珠分别是：成都、杭州、苏州、武汉、南京、重庆、西安

注意，以上城市按照投资价值的高低排名有先后。

接下来用三点告诉你，为什么是这些城市？

1、楼市的上半场，也是城市化的上半场，在上半场城市化的进程加速推进，8亿农民进城变成市民，他们需要住房，由此带来了过去20年房地产一路高歌猛进的发展。

那么在下半场，是小城市人口向大城市迁移的过程，县城的人进入省会城市，省会城市进入一线或新一线城市。所以只有核心大城市才有更多买房需求。房产才能保值增值。

2、这4大金刚和七龙珠城市都是全国性中心或区域中心城市，有人口和资源不断流入的城市，才有房产投资的价值。

3、无论是四大金刚还是七龙珠城市，它们本身在科教文卫、经济发展，就业方面都有其它城市无法比拟的优势。不管是为了家庭资产的保值增值，还是实现下一代的阶层跃迁，这些城市机会更多。

房子，明明是资产、是家庭财富，阶层地位、并绑定了你家孩子的教育、老人的医疗、养老、全家的户口和福利。你偏要说它是一堆钢筋水泥。

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