我是沪叔，拥有多年上海房产研究和投资经验，长期持续关注上海地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。
以下上海购房答疑内容，来自微信公众号“沪叔说房”的粉丝精选提问：
提问：沪叔，你好，想问一下中山公园的虹桥万博花园如何？和紫勋雅苑、长宁馥邦苑相比呢？预算在1250万左右。
沪叔：你好，虹桥万博花园绿化环境好，离学校也比较近，居住体验不错；紫勋雅苑房龄比较新，通勤便利；长宁馥邦苑环境好，就是噪音有些影响。这个预算得上最终置换，主要看重好的学区资源好和优越的地理位置。这几个小区都不错，相比较虹桥万博花园更好点。
提问：沪叔，你好，宝山罗店马上要开盘的保利云上浔光和远洋红星天铂，值得买吗？您看好奉贤靠着5号线的房子吗？
沪叔：你好，如果考虑宝山两个项目，目前大概率不需要积分，但是奉贤新城的楼盘，大都要求积分，奉贤本地人的购买能力强，积分通常都不低
宝山这边，未来供应量还是比较大的，你看的这两个楼盘，一个是美兰湖保利，环境好，靠近地铁，出行便利，但是缺乏配套，而且规划对于美兰湖来说，能不能落地还是个问号，另外周边之前的商业配套也都是烂尾，缺乏人气，宝山的财力也比较有限，对于市政配套的建设投入有限，另一个是罗店红星宝山天铂，带学区，配套在园区也能满足，位于北郊未来产业园，一期开园了，但是企业入驻少，第一还是因为宝山实力有限，能吸引来的产业有限，空置率高，第二是目前整个宝山的规划太多：吴淞城市副中心，南大智慧城，新顾城，长滩的游轮城，这些产业规划很好，但是真正能否落地且运营的好，是一个大大的问号。就目前来看，如果买在宝山，不建议选择这样的远郊盘，未来大量新房入市，二手没有竞争优势，也难出手。
提问：沪叔，你好，下半年置换是否合适，预算1000-1200w,有一套大柏树的老房子，面积90平，想置换,北外滩和大宁比较，置换哪里比较合适？
沪叔：每每看到有人问沪叔什么时候买时候的问题，沪叔心里只有两个字“现在”，君不见多少人拖着拖着全款变首付，首付变厕所。但是沪叔又不能直接这么说，直接说了你估计心里说沪叔sb，真这么简单，还来问？最近6月流行全网反思，沪叔也反思了下，于是左右手噼里啪啦一顿敲写到下半年可以置换，首先老房子的产品不停的在迭代，其次虹杨片区的老小区的增幅收益越来越缓，有改善需求可以当下挂牌置换,北外滩二手只有瑞虹这块，瑞虹+建邦次新，这边五期以后的单价都要13w+，1200w三房买不了,大宁国际1200w三房只能说小三房可以面积在88-92之间,年份在2003-2010间。我们这个社会，每个人，每个圈子都在跑，刚需要上车，改善要置换,A8往A9A10级别路上迈进，在上海这样城市，A8级别其实不算什么，楼市里房产投资这两种比较容易获得收益大，一种是会找笋盘，这类型对普通人要求高，第二种是楼市启动时，郊区融入市区，博暴击可能性比较大，具体如何博暴击详见知识星球内部。
提问：你好，预算450万，上海浦东地区近地铁的二手房或新房如何选择？首套，社保十年无房外地夫妻考虑给孩子（大学毕业）置业，工作地点暂时在浦西延安西路，可能会调去浦东，想听听大家的意见，期望是电梯二房三房，80-90平方，离地铁一公里内。看过11号线秀沿路动迁房，16号线鹤沙航城，18号线沈梅路动迁房，16号线惠南颐景园，非常纠结怎么选？
沪叔：你好，1.目前上海二手房按“网签价”、“涉税评估价”、“最低核税价”三价取低，影响你买房贷款主要是涉税评估价，涉税评估价大概在真实售价的6成左右，也就是说如果你买450万左右的房子，首套贷款大概=450*0.6*0.65=176万左右，剩下274万要自己负担。按之前直接3.5成首付能贷款450*0.65=293万左右，自己负担157万，现在多出首付117万。
2.如果以上多出100多万的首付不影响你买二手房计划话，16号线鹤沙航城和16号线惠南颐景园，在浦东外环外基本不用考虑，建议选11号线秀沿路动迁房
3.至于新房，你的积分在62以上（未乘社保系数），近期上海新房积分入围比放宽，建议现阶段最好是去打新买新房。
提问：沪叔，你好，坐标上海，预算在500-800万，最好是有三居室学区房，未来孩子上完后脱手卖掉，请问怎么在上海买到合适的房呢？有什么合适的盘推荐吗？
沪叔：你好，这个预算的话想要在上海买到比较好的学区房有点难，上海比较的学区房一般不会在比较偏远的地方，这个预算想要买三居室就要学会取舍，要么舍弃学区和地段了，要么放弃户型的要求，还是能买到一些两房的学区房。建议看看宝山区的大华板块、共康板块以及上大板块，以及浦东新区的三林、御桥等板块。具体价值高的板块及楼盘分析，详见知识星球内部分享。
以上为”沪叔说房”微信公众号粉丝提问精选
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