在国家发展历史长河中，房地产都是一把“双刃剑”，用得好能够促进经济发展，用不好，反而会对经济形成拖累，日本当年的房地产就是典型反面教材，房价上涨时期，几乎全民投资房产，6年时间（1984年-1990），日本房价上涨5-6倍，随着楼市泡沫扩张，在泡沫破灭之后，日本经历了长达20年的经济萧条周期，被称为日本失去的20年。

之所以房地产对经济影响不可小觑，在于房地产系住了太多产业，地方财政市场、建材市场、家具家电市场、就业市场等等，随着房地产不断发展，越来越多人、行业对其形成了过度依赖，牵一发而动全身，一旦房地产出现震荡，其他产业也会被影响，2023年土地出让收入约5.8万亿元，同比下降13.2%，从业人员方面，可研智库测算，2023年房地产开发从业人员规模约160万人，相比2021年高峰时期，流失近50万人，流失的人员势必会对其他行业的就业形成压力，这种现象就好比一个可以水瓶，平时可以装4升水，结果水瓶1/4处被戳了个洞，只能装3升水了。

我国的房地产，从1998年第一次房改以来，已经稳定发展25年之久，当然期间也出现过“危机”，比如2008年的次贷危机和2014年的库存危机都对房地产带来了压力，不过这两次都被国家很快化解，现如今，房地产低迷已经持续了3年时间，尽管出台了一系列救楼市措施，楼市还是没有复苏到2020年之前水平，我们不禁会思考：是否还会加大调控力度保房地产、救房企？带着这个问题一起来看一下。

就在3月9日，十四届全国人大二次会议记者会上，住建部部长倪虹回答记者提问时表示：

对于严重资不抵债、失去经营能力的房企，要按照法治化、市场化原则，该破产破产、该重组重组；对于损害群众利益行为，依法坚决予以查处，让他们付出应有代价。

一般情况下，住建部部长表态就代表着住建部定调，从倪虹发言的内容和语气来看，对房企而言出现了明显转变，分别来看。

从内容上看，严重资不抵债、失去经营能力房企，大概率也就只有破产和重组两条路了，但是对于损害群众（主要是购房者）的，不仅不能轻易破产，还将付出应有代价。

字面意思不难理解，按照流程正常开发出现资不抵债、无力继续经营，国家支持房企选择破产或重组，公开数据显示，2021年-2023年全国房企破产分别为396家、308家、235家，这些申请破产的房企，只要开发流程没有问题，可以被允许破产，但是那些严重损害购房者利益的，则就没那么容易了，最典型的例子就是恒大，不仅负债超过2万亿元，还欠购房者约72万套房子，涉及72万个家庭，这样的房企如果还允许破产，就是对群众不负债，所以恒大不仅不能申请破产，就连老板许家印也要面临惩戒（牢狱之灾）。

从语气来看，针对房企出现的问题，言简意赅，一点不拖泥带水，可以看出，对于资不抵债和丧失经营能力的房企，态度已经从温和转变为强硬。

为啥呢？我国的房企真的被保护得太好了，导致很多房企都没意识到事情严重性，在这些房企眼中，或许都有一种心态：停工就停工吧，烂尾就烂尾吧，反正国家有政策，保交楼可以兜底，但实际上，我国有接近10万家房企，如果大家抱着无所谓态度，那很可能出现一起倒局面，如此看来，对资不抵债、失去经营能力的房企，并不值得同情，毕竟房价上涨这么快，但凡用点心，也不会让自己陷入被动局面。

可以看出，住建部这番定调，其实也会为我国房地产带来“大洗牌”，特别是房企，站稳脚跟的依然还能往上攀爬，站不住脚跟的，该退就退吧，除此之外，此番住建部定调，还至少释放了“2个信号”。

任何国家房地产发展到后期，都会从“快车道”进入“慢车道”，我国也不例外，房地产之所以能够快速发展，得益于人口增长或人口流动，而这两者，都出现了瓶颈期。

人口方面

人口负增长是所有人都需要面对的现实，最近两年人口负增长尤为明显，人口减少量达到293万，两年新生儿出生数量比2020年-2021年减少395万人，2年新生儿减少数量比疫情期间（2020年-2021年）还要多，突出人们对生育意愿明显下滑，要知道新生儿是未来20年房地产市场主力军，现在都没有足够基数做支撑，房子需求减少将是可以预料的事实。

人口流动方面

人口流动对房地产市场有阶段性影响，经济较好、产业发达的城市会虹吸周边城市人口，反之则会流出，随着各省人口数据浮出水面，人口流动对房地产市场影响也就逐渐清晰了，比如辽宁省2023年人口净流入8.6万人，数据看似还不错，但难以弥补过去人口净流出量，要知道，从2012年开始，辽宁省已经连续11年人口净流出，单单是2022年，净流出人口数量就达到32万人，同样，吉林省在2023年人口净流入4.34万人，历经了13年连续净流出后首次变正，而2022年就净流出27.68万人，人口虹吸就是城市之间的“抢人大战”，今年抢赢了不代表明年一定会赢，反之也是如此，总人口就这么多，人口流入城市获得的住房需求红利建立在人口流出城市痛苦之上。

所以说，总需求减少，过快发展的房地产还真需要软着陆，否则继续刺激房地产，很容易造成硬着陆。

“两会”上国家工作报告在介绍2024年工作任务时，针对房地产提出，要标本兼治化解房地产风险，这将是2024年房地产重点工作，面对房地产风险，既要治标又要治本，那么当下我国房地产存在哪些风险呢？先来看看以下数据：

1.中指研究院发布的《2023年全国房地产企业拿地TOP100排行榜》数据显示，国企、央企、地方国资拿地金额占比达到80%，民企只占约20%。

2.2023年公开暴雷的房企中，基本全是民企，比如恒大、绿地集团、阳光城、富力、金科、华夏幸福、融创中国、龙光集团等，这些暴雷的房企，经过债务展期后，有的进入重组，有的则进入资产处置。

可以看出，目前房地产主要风险其实来自于民营房企，负债规模过大是根本因素，使得这些房企高度依赖资金周转，一旦房子卖不出去，就会面临债务违约，长期下去走向破产、重组。

过去的房企遇到现金流问题时，还能通过融资输血，但是现如今却行不通了，数据显示，全国所有房企负债规模近40万亿元，这笔资金可不是小数目，占2023年GDP总量的30%，是我国一般公共预算收入的2倍，也就是说，要想救这些房企，将收入全部拿来填平债务需要2年时间，很显然这并不现实，保交楼提供的资金也才5500亿元。

对于房地产面临的风险，其实国家也已经注意到了，继续以房企为“标的”提供融资支持肯定不现实，杠杆太高，流进去的钱大概率看不到效果，那就只能以房企项目为“标的”，也就是最近住建部、央行经常提到的“一视同仁满足不同所有制房地产企业项目合理融资需求”，只有这样做才能从明面上提高购房信心，推动期房销售往现房销售转型，才能从根本上解决“老百姓买房可以实实在在得到房子”问题。