市场的变化，总是猝不及防......

曾经被嫌弃的“老破小”一夜之间成为香饽饽，挂牌2天就成交、总价下探到26万，甚至有城市发生一口气买了12套。

毫无征兆，“老破小”就这么突然火了......

01

挂牌2天就成交！

西安老破小正在快速抄底~

最近，我浏览西安某二手平台成交数据发现一个现象：西安一批“老破小”成交速度非常快，挂牌1天、2天、3天成交的比比皆是，这透露这一个重大信号：有一拨人在默默抄底“老破小”......

1、新城区东大院社区：5月14日，挂牌1天就成交一套1室小户型14.66㎡，成交单价29000元/㎡，比小区近半年整体成交均价还要低1149元/㎡。

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小区地段优势明显，紧邻西安火车站，真正的地铁口房源，总价41万，爱知中学学区房，5月份2天内成交了3套房源，这成交速度是真快。

2、新城区爱知中学家属区：5月11日，挂牌6天就成交一套3室62㎡房源，楼龄24年，成交单价33594元/㎡，比小区近半年整体成交均价反而高出1194元/㎡，总价210万。

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3、新城区予兴小区：爱知中学学区房，挂牌1天就成交，成交单价41484元/㎡，小区楼龄12-35年，真的是卖出了天价学区价，比小区近半年成交均价要高出2.4万元/㎡，看似单价很高，但是总价才57万，看来，家长为了能让孩子上学还是很拼的。

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4、莲湖区双仁府43号院：5月9日，小区首次成交一套83㎡的三室户型，还是挂牌2天就成交，成交单价1万元/㎡，总价83万，楼龄21年。目前小区还有一套94㎡的房源正在挂牌出售，挂牌价挂到了1万1。

打开地图，城墙边，地铁口，周边生活便利，可谓是十分便利，这是5.9新政后当天就成交的房源。看来，限购放开后，二环内的“老破小”确实迎来了一线生机，多年不动的小区交易量也开始走起来了。

不仅是新上的“老破小”开始疯狂抄底，就连周边的挂牌3年都卖不掉的“老大难”小区也开始成交了，比如：

5、高陵车城温泉花园:小区楼龄20+年，5月11日成交了一套153㎡的大面积四室户型，成交均价6424元/㎡，总价只有98.3万，成交周期1277天，也就是卖了3年半终于卖掉了。而且小区最近流通性很高，三个月成交了35套。

不难看出，西安一大波“老破小”正在快速成交，带学区的卖的更快。下面，房博士将近期成交的“老破小”小区成交真实情况统计出来了，共计90个小区，总价50万以内的小区成交速度最快，明细如下。

在当下二手房“超难卖”的真实行情下，就连一些次新房也屡屡碰壁，但这些“老破小”却意外走俏，着实让人惊奇。

房博士也问了一些中介店面，基本上的反馈都是：总价低+学区房。价格越低，卖的越快，比如有的小区总价26万就可以全款买，比如莲湖二府园61㎡房源总价才33万。长安二中家属楼50㎡房源，总价才35万。未央煤机花园小区53㎡房源总价才50万......

02

有人一口气入手12套！

全国老破小都卖爆了，真相是.....

自从放开限购后，不止西安，全国上海、杭州、南京、广州、深圳等多地“老破小”都卖爆了，这些长期被“嫌弃”的老破小一夜之间翻身了......

甚至还传出，有深圳人去杭州一口气买了12套“老破小”的话题冲上了热搜，人们议论纷纷，有人说真豪横，有人说真划算.....

这波低价抄底“老破小”的战火点燃，迅速延展到全国，比如上海“老破小”最近特别火热，这些老破小的房子总价基本都在300万以下。有数据显示，上海230万以下的房源成交6489套，3月成交8760套，增长近35%。

南京总价130万以内的老破小，成交周期也在加快，挂牌1个月内成交的房源数不胜数。

这些“老破小”火热背后的真相是：

1、“原拆原建”政策影响 大量投资客入场博一搏

纵观这些“狂热”背后，我们发现了一个共同现象，那就是全国老破小都有一波外地人在抄底，据杭州中介门店介绍，这些成交中，不乏博“原拆原建”的客户，这又是怎么回事？

这源于浙江出台了全国首个推进城镇老旧小区自主更新的政策，老小区有望“原拆原建”的消息，搅动了平静多时的老旧小区市场，不少投资客闻讯而来，欲买入“老破小”博一把，这些人都抱着“低价买进，先出租，后期等待原拆原建机会，这有点赌一把的想法。

之后燃起的战火延续一线沿海城市也是同样的道理。

其实，西安的“老破小”低价火速成交也有这方面的影响，因为但凡沿海的政策，后续西安基本都是跟，只是时间的问题，“以旧换新”就是这个例子，所以投资客比我们要敏感.....

2、“老旧改造”全面执行 陕西新开工小区654个

“老旧改造”目前已经在全国大面积执行，据陕西建筑报发布，2024年，全国计划新开工改造城镇老旧小区5.4万个。根据各地统计上报数据，1-4月份，全国新开工改造城镇老旧小区1.68万个，其中，陕西新开工小区654个，开工率24.9%。

其中，2025年前，西安将再完成1319个老旧小区改造。“老破小”大家嫌弃的无非就是产品老旧、环境不好，没有电梯，但是把这些都改造了之后的二手房价值将会更上一层楼。这也在一定程度上促进了西安“老破小”的流通。

另外，除了“老破小”的成交，西安二手房近几个月的成交情况也值得关注一下，可以做个对比参考，超600+小区成交价。

03

购房逻辑已变！

是谁买走了“老破小”？网友：年轻人

都在说老破小成交火了，除了投资客，大家很纳闷谁成了“接盘侠”？有网友说是：年轻人，00后、有娃的家庭.......

答案五花八门，为此，房博士调研了身边以及外地的年轻朋友，发现，她们的购房逻辑已然发生了改变。

年轻人（00后）

有位00后粉丝告诉房博士，他拿到房票后，入手了一套“老破小”，看房到买房只用了一个月时间。他看中的是“老破小”的地段，总价不到70万，地铁口，上班方便，各种生活配套也很方便，这是在有限的资金下，他最好的选择，，他只需要装修好看就可以，同样很舒服。

其实，据中介透露，看中老破小地段和配套的年轻人越来越多。有的年轻人是不想合租但资金有限，只能入手“老破小”。也有年轻人是不想冲“远大新”了，通勤距离、总价、交通是否便利是他们买房重要的考虑因素。

试想一下，住在市中心，下楼即是有菜市场+医院+餐饮店+超市的房子，总价不到70万，香不香？

面对不断下跌的“老破小”，他们的看法是，房价涨跌与我没有关系，我只是刚需，只是过渡住着就不觉得“亏”，更何况有市中心优质地段+优质学区加持，以后不用愁置换的问题，至于大房子，等以后有钱了再买也不迟。

悄然，随着00后等新一辈年轻人加入购房大军，购房逻辑已然发生大变。“老破小”倍受年轻人追捧，其实也反映了在生活压力之下，更多人压缩开支、节约成本，但又保证生活品质和便利不打折扣。

外地人

现在楼市已全面放开限购，外地人可以全国买房，来到一个城市之后，人生地不熟，也没有多少存款的话。大多数人会选择租房，但也有很多外地人都想在陌生的城市中安家落户，只能买“老破小”过渡。

有娃的家长

当然，不可否认的是，“老破小”的购房群体里还有一大批为了孩子教育的家长，家长都知道，西安碑林区的一些老牌名校很不错，文前提到的爱知中学学区房，十几平的房子都卖到了单价4万的天价，只要有名校学区，总会有人买单。

这些名校资源加持的房子，也是西安“老破小”的底气所在，不管再破，只要是名校学区房，永远不愁卖。下面房博士将西安优质学区房小区都整理出来了，涉及279个小区。