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重庆政府要公开大量收购商品房了！

这事儿大家应该都清楚了，还不知道情况的可以看看这张图片或者这篇文章。

◉ 信息源于重庆公共资源交易中心

重庆收购商品房，有什么影响？

其实最关键的问题就是3个：

1、在哪里？

2、收多少套？

3、价格多少？

官网上写的是主城9区，轨道站点1公里之内。

那政府是想收购核心区还是郊区的房子呢？

首先要明确，政府收购商品房，是要拿来做保租房和长租房的。

也就是说，这些房子以后都会租出去。

如果你是租客，你是愿意在核心区租房，还是在郊区租房？

肯定是核心区吧。

所以这些商品房，大概率地段是不错的。

而且还有另外一个思考，重庆的公租房全都在内环以外，大多都是在郊区，现在这些公租房都还没有全部租满，如果再把保租房放在郊区，供应量更大了，那公租房更租不出去了，政府的各个部门之间没必要内耗。

所以这些保租房一定是在核心区。

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那政府会收多少套呢？

不知道。

但可以逆向思考下，政府为什么要收购商品房？为什么是现在收购？

如果后续真的要做经营，最关键的问题是，钱从哪儿出？谁来管理经营？

那么多专业的开发商去做租房业务，都还没赚钱，如果政府真的去做经营，哪里来的优势？

所以我的猜测是，这些收购来的商品房，因为是在核心区，配套非常完善，肯定非常好租，政府可以拿这些保租房未来的长期租金收益来做reits，在资本市场上筹钱。

没了土地财政，政府也缺钱啊！

或者，还有另外一个骚操作。

那为什么不用公租房去做reits？

1、 不稳定。

2、 租金太低。

但用保租房做reits开发就不一样了。

首先，这些商品房大概率都会是公寓（后面我会详细解释为什么会是公寓），而且大概率都是现房，单套面积在90平以内，做个两房是没问题的。

重庆的核心区，老社区老房子，90平左右都可以租个1500元左右。

现在商水商电的价格，基本是民用水电的1倍左右，如果后续政府把这些保租房全都转为民水民电，再通气，你觉得有没有优势？

但如果是新房呢，还是公寓，再加上复式、跃层，每个月可以租到多少钱？

保守点按2000元算，激进点按2500元算。

一套90平的公寓，如果每月租金是2500元，每年就是30000元，还不包括水电气网和物管费。

收购数量太少了达不到目标，收购数量太大了又没那么多钱。

如果政府收购10万套公寓，在100%满租的情况下，每年的租金收入就是30亿元。

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来解释下为什么是公寓。

首先收购的项目申请表里有这个选项。

这场收购事件的双方是政府和开发商。

一件事能做成，一定是双赢。

对政府来说，公寓是便宜的资产，住宅的价格通常是公寓的1.5-1.8倍左右。

对开发商来说，公寓是负向资产，会严重的拖累公司的现金流。如果销售时间长，利润会被财务利息给消耗殆尽。

而且住宅是现金奶牛，政府要收购必然是打折收购，开发商没必要把自己的现金流拱手相让。

而且公寓一旦卖出去，物管也能插手进来，开发商的物管以后可以收稳定的物管费。

这些人住进来后，要不要消费，那开发商的社区底商是不是可以盘活？

这些人住进来后，要不要开车停车，那开发商的车位又可以被消化了。

所以你发现了没，通过收购这个事儿，开发商的所有负向资产，包括公寓、商业、车位，全都可以被消耗、被盘活。

所以，收购商品房当作保租房，既是救政府财政，也是在救开发商。

同时还可以满足人们对高品质生活的需求，一举三得。

那收购价会是多少？

现在核心区、次核心区的公寓销售价格，普遍是在9000-10000元/㎡，政府大量收购，必然会有打折，就按7000元/㎡来收购，则每套的收购价是630000元。

毛租金回报率，即年租金/房价，30000/630000，那租金回报率就是4.8%，已经跑赢市面上绝大多数的理财产品了。这个投资回报率来做reits，在资本市场上还是很有吸引力的。

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政府收购商品房，对重庆楼市会有影响吗？

如果政府不是全部收购的公寓，还同时收购了些住宅，那重庆新房的供应量就会下降，这对重庆房地产的稳定肯定是有好处的。

如果政府全部收购的是公寓，帮开发商解决了燃眉之急，消除掉了拖垮开发商的负向资产，甚至开发商都能赚到钱了。

有了赚钱效应，开发商们肯定会更加愿意在重庆拿地、继续深耕重庆市场的。

如果重庆政府未来真的是要做reits开发，能够从土地财政之外开发出一种新的财源来，这肯定也是件大好事。

政府有了钱，才有财力投入到新区的配套开发中，有了配套就有了人，人多了配套就更加完善了，重庆新区的建设和重庆房地产的未来才会更加稳健发展。