在上海限价的情况下，建设新盘的开发成本增加，利润空间缩减，导致部分开发商在外立面、社区景观、交付标准等方面。

针对所造成的“货不对板”“偷工减料”等后期问题，上海开创性地落地了“预看房”制度。

明确建设单位在竣工验收前须组织所有已购房业主提前查看房屋质量、提出问题，并在房屋正式交付前对业主所提问题组织参建单位进行整改，倒逼建设单位和施工单位消除质量问题。

据统计，至今累计已有超240个项目开展预看房，通过质量预看房制度提前发现并解决了房屋质量方面的有关矛盾，提升了购房业主的获得感和满意度，

而与此同时也偶有违规开展预看房的情况出现，比如不让业主拍照、限定预看房人数等。

如今，针对这些问题，上海出台了“预看房制度”2.0版本，让这项制度在上海正式进入全面实行阶段。

关于预看房过程中遇到的各种故事，欢迎各位小伙伴评论区留言。

01.

5月16日起，在上海购买了预售商品房，购房者可以提前查看房屋质量，大到房屋尺寸面积、墙面、地板、门窗，厨卫、空调等，小到开关、插座等都包括在内。

此前不久，《上海市住宅工程质量分户验收管理办法》也在4月15日正式实施，对于作为质量预看房重要前提的分户验收工作提出具体要求。

那么对于买房者来说，最关心应该就是预看房怎么看、能看些什么。我们一点点拆解！

触发“预看房”制度的前提

质量预看房的前提，是指在住宅工程分户验收后，由建设单位组织预购房或预选房的业主查看所购或所选房屋的质量情况；并在工程竣工验收前对业主提出房屋质量问题完成整改的制度。

“预看房”活动需要提前一周进行报备。

最重要的就是——按照合同要求、施工图设计文件完成全部施工内容，且向相关部门报备。

未完工的项目不得提交“预看房”申请。这样防止工程还未完工开展“预看房”对业主造成安全隐患。

此前相关的“预看房”工作指南中还列举了六个“预看房”不予通过的情况，包含了“未全数通知业主”“降标等违规行为”“已查出的问题整改不力”等。

“预看房”看些啥？

质量预看房查看范围包括所选住宅套内及所在建筑公共部位的质量情况。

套内部分——全装修住宅相应增加了洁具、隔断、橱柜等配套设施的查看。

公共部分——屋面、地下室、外墙、公共楼道等相关问题。

其中需要特别注意的是，上海目前维权纠纷中的规划、销售、绿化、交通及车位、虚假宣传等均不属于预看房的范围。

这些问题属于非房屋质量问题，超出国家和本市有关工程建设标准、设计文件、购房合同的诉求，在协商不能达成一致的时候，按购房合同约定的争议解决途径处理。

“预看房”有明确的时间规定

参与预看房活动的户数数量将决定了预看房的天数，根据户数数量分为以下三种情况：

另外如果在预看房时间内，业主因自身原因无法到场看房，可通过书面委托让他人参与。

业主有需求的，可由其他人员陪同看房，每户看房人员不超过3人，换句话说除了业主之外还可以带上验房师，当然质量预看房不代替现有的住宅交付验收环节。

“预看房”后，业主需要当场反馈结果

业主查验发现的房屋质量问题需要当场反馈，由陪同人员记录于《上海市住宅工程业主房屋质量预看房查看质量问题处置情况记录表》，双方当场签字确认。

对于预看房中所出现的质量问题，需要“建设单位、设计单位、施工单位、监理单位”四方的协作整改；

建设单位：建设单位应督促施工单位进行全面整改，并组织监理单位对房屋质量问题整改完成情况进行复核；并在工程竣工验收前，将整改落实情况进行汇总，并以报告的形式反馈给监督机构。并且注明了“如因未如实甄别质量问题造成负面舆情或群体性事件，自愿按本市相关规定承担相应责任”。

设计单位：配合完成现场的咨询工作，甄别房屋的质量问题。

施工单位：对于质量预看房中业主提出的房屋质量问题，施工单位应在竣工验收前进行整改闭合；按照规划内容真正落实。

监理单位：发现问题及时上报建设单位，限期不整改的按规定报告相关质量监督机构。

分户验收怎样做得更好？

在这两年的“预看房”出现了很多不合规的情况，其中分户验收工作实行过程中的欠缺占了一部分。

作为质量预看房开展的重要前提，分户验收工作的开展也应该受到业主们的关注。

今年4月15日，新修订完成的《上海市住宅工程质量分户验收管理办法》正式实施。该办法的实施，进一步加强了分户验收的监督管理。

一是明确了建设工程质量监督机构应加强对分户验收工作的监督抽查，重点检查分户验收程序的合规性。

二是明确了监督机构的抽查比例。

三是明确了监督机构如发现参建单位在分户验收过程中有弄虚作假、隐瞒相关事实，违反建设工程质量验收、管理有关规定，或发现工程实体存在质量问题的，应采取相应行政措施。

对于分户验收工作启动条件，该办法也做了进一步的细化。

一是提出安全和功能的检测资料需完整，明确了分户验收前应完成的检测项目清单。

二是明确全装修工序隐蔽验收已留存影像资料。

三是明确了应根据《上海市住宅工程套内质量验收规范》规定，完成装修前分户交接验收，并留存基层的影像资料。

此外，办法还明确了建设单位应将《上海市住宅工程质量分户验收表（户内）》等分户验收数据在户内醒目位置公开。在住宅工程交付使用时，建设单位应将《上海市住宅工程质量分户验收表（户内）》《上海市住宅工程质量投诉处理承诺书》作为《上海市新建住宅质量保证书》的附件，一同交给业主。

一点点小变化

相比去年的“预看房”工作指南中，今年少了很多具体的指标。

比如，“预看房”工作指南中规定：地漏的水封深度不得小于50mm；排水口以下应设存水弯，其水封深度不得小于50mm。

毛坯住宅的套内房间内墙面之间净距的允许偏差为15mm；房间对角线净距的允许偏差为20mm。

初装饰住宅的卫生间、厨房地面标高在无具体设计要求时，应低于室内地面20mm……。

而今年这些数据都没有明确规定。

02.

2024年，是上海楼市的交付大年。

根据不完全统计，今年上海楼市预计将会有多达79个住宅项目完成交付，总套数超过6.7万套，不少之前的话题楼盘（高积分盘、烂尾盘等）也将在今年完成交卷大考。

6月开始，上海预计将迎来15个楼盘的交付。

交付潮来临之际，结合上海独有的“预看房”制度，开发商和业主能够完美配合，打好“交付战”。

开发商方面，务必高度重视预看房工作的重要性，安排好负责人来将预看房落地，重视在预看房工作中出现的问题，及时解决整改。

业主方面，积极参与并全力配合质量预看房活动；在预看房过程中，业主应细致观察，及时反馈房屋存在的质量问题，并与开发商保持密切沟通，共同推动问题的有效解决。