最近，有关于“老破小”的话题，突然又火了。

一边是前段时间安徽铜陵的老旧小区坍塌事故，最终造成了4人死亡1人受伤的不幸结果，引起了人们对于老旧小区安全性的讨论。

但另一边，像是#杭州200万以内老破小吃香、#深圳买家在杭州狂买12套老破小、#年轻人拯救老破小等话题频频登上热搜，似乎又在印证着，老破小正在重回人们的视野。

要知道，很长时间以来老破小都不怎么“受待见”，尤其是在楼市行情低迷的时候，更被认为是最先需要甩卖的资产。

到如今，老破小怎么一下子又变香饽饽了？！

01

很多人都说，不是年轻人喜欢老破小，而是他们只能买得起老破小。

这句话听着残酷，但也不无道理。

拿广州来说，现在中心区的产品越做越大，总价动辄千万级别，早已抛弃了刚需群体。

如果是在以前楼市行情好的时候，买哪儿都能涨，有部分预算不足的买家可能还愿意买外围区的新盘碰碰运气；

但随着近两年楼市下行，购房者们自然不愿意去冒险，只考虑中心城区，而能匹配他们预算的，大部分就只剩老破小了。

从另一个角度来看，楼市行情的低迷，也推着二手房价格狠狠挤了一波水分。

从官方发布的数据显示，广州二手房价格已经连跌12个月，同比跌幅则达到了10.2%。

这其中，老破小的跌幅尤为“惨烈”，就比如体育西的六运小区，位置已经够不错了吧，但价格还是迎来了一波大跳水。

去年3月份的挂牌均价还在6.9万元/㎡左右，如今挂牌均价仅为6.1万元/㎡左右，跌幅达到了12%。

△2023年3月六运小区挂牌均价（截图来源：贝壳）

△2024年4月六运小区挂牌均价（截图来源：贝壳）

再看具体成交情况，已经有房源跌破4万元/㎡，而上一套单价不到4万元/㎡的成交房源，还是在2017年。

△截图来源：贝壳

六运小区尚且如此，其他更老、更破、更小的小区行情可想而知，而当价格跌到位，购房者自然就愿意买单。

再加上如今首付、利率都在降，限购也更宽松，大大减轻了上车的压力，这一定程度上也推动了老破小成交的回暖。

02

随着近期一线城市救市政策的落地，老破小有可能还会迎来一波行情。

不知道大家是否注意到，在广州5月28日发布的新政中，有提到一句“鼓励规模化租赁机构收购存量商品住房。”

什么意思？通俗点来说，就是鼓励这些租赁机构去购买二手房，再将这些房子放租。

如此一来，市场上多了一批价格相对透明合理的租赁房源，造福广大打工人；租赁机构增加了能获取的房源，便能朝着多元化、标准化的方向发展；而业主们卖掉了旧房子，很可能还会再把钱用以置换新房，这也有助于重新激发房地产市场的活力。

无疑是一个多赢的局面。

当然，现在广州具体如何鼓励这些租赁机构购买二手房的细则尚未出台，因此也不太好判断政策的威力。

但是，上海已经率先带了头，在其新政中明确提到，对企业购买小户型二手住房（系指2000年前竣工、建筑面积在70平方米及以下的二手住房）用于职工租住的，不再限定购买住房套数。

2000年前竣工、建面70㎡以下，指的不正是老破小吗？

因此，如果广州以上海为参考，彻底放开租赁机构们对老破小的限购，相信它们还是会愿意出手，毕竟老破小虽说价格跌得很，但租金还是相当稳的。

03

最后再来讨论一个问题，对于普通购房者来说，是否推荐购买老破小呢？

小前线的个人建议是，“老”房子可以考虑，但“破”房子和“小”房子还是要谨慎。

事实上，现在广州的一些标杆二手盘楼龄都不小，像是海珠的第一二三金碧花园，楼龄已经去到20年左右，它们的户型设计或许比不上现在的新房，但满足日常的居住不成问题，因此也一直具备着不错的流通性。

而且，如果是跟新盘比较的话，二手房的确定性还更强一些。楼盘品质看得见摸得着，教育、交通等配套一般也都是现成的，无须提心吊胆等待，如果有幸遇到保养得较好的房源，甚至连装修都省了，直接拎包入住，一切所见即所得。

至于“破”房子，可能每个人的定义不同，而小前线则认为就是指那些已经明显影响居住质量的房子，像是采光严重不足、不带电梯的高层单位等，与其花钱买这样的房子遭罪，还不如租房舒服呢。

“小”房子的话则是见仁见智，小前线不推荐的原因单纯是出于流动性的考虑。

从广州市房地产中介协会发布的5月数据来看，60㎡以下户型的成交占比已经出现了3连跌，而且跌幅在5月还显著扩大。

60㎡至90㎡之间的户型，虽然依然是占比最高的，但份额也是在5月由涨转跌。

换句话说，如果只看成交占比，反而是大面积户型是越来越受欢迎。当然，如果你确实不需要那么大的居住面积，短时间内也不考虑转手，那购买小户型也没有什么问题。

对于老破小，你又有什么看法？欢迎评论区留言讨论~