每到岁末年底，开发商卖房的欲望都异常强烈，各类营销活动纷繁复杂、营销策略和手段，更是无穷无尽。

个人认为，原因主要有两个：一是年底企业对外清账，结工程款、各类票据等，需要大量用钱；二是准备来年的开支计划，大头就是拿地，也需要用钱。总而言之就是，开发商需要多卖房来加速回笼资金。

尤其是像今年，一整年销售都不景气的情况下，开发商更是陷入了卖房焦虑。于是我们看到，11月以来，开发商为了卖房，各种“杀手锏”都使出来了：拓宽分销渠道、提高卖房佣金、降价销售、全员参与卖房、筹划多种活动配合卖房等。

第一财经报道，眼下开发商为了卖房确实已经“杀疯了”，为了抢客户，同行之间动各种脑筋，内卷严重，有些城市同一地段的两三家楼盘，竟然还打起了价格战。另外，买房抽奖、买房送礼品更是房企促销的标配，有的楼盘送汽车，有的楼盘送车位使用权。

还有的楼盘直接对外宣传“买一套送一套”。12月6日，上观新闻就报道过这样的案例，当然送的是更难卖的38平米的“度假房”。

具体的案例，铁锤就不一一罗列了，大家上网随便搜搜就能发现一大堆。

铁锤今天真正想聊的是，年底正值开发商打折促销旺季，再加上近期楼市利好接连不断，还有就是，很多购房小白实际上已经被朋友圈的中介们发布的“收回优惠全面涨价”的文案，轰炸得坐立难安了，那么根据以上种种复杂的情况来说，今年底到底该不该买房呢？

先说结论：2023年买房大概率会比今年年底，更实惠更便宜！这个结论适用于所有的城市。

在全面分析原因之前，铁锤想先说一个现象：这两年，有越来越多的年轻人放弃买房，为什么会这样，大家想过原因吗？是真的没钱，还是大家都醒悟了？

对比那些曾经掏空6个钱包，东拼西凑，刷信用卡凑首付也要买房的人，现在的年轻人明显理智得多。铁锤认为主要是三方面原因：第一，房价太高，确实买不起，掏空6个钱包也买不起，于是索性就不再积极、不再关心房事。

在知乎上，有一个“年轻人为什么越来越厌恶房产”的问答帖子，总阅读量过千万，答案有2000多个，铁锤查看了点赞排名靠前的二十多条，总结了一个共识就是：年轻人租房子住，会比背负巨额贷款买房更幸福、更自由、更快乐。

有一个答主分享了自己的亲身经历，大学毕业参加工作的前5年，自己一直都是租房住，每月工资的1/4付房租，剩下的钱各种吃喝玩乐，到全国各地的名胜古迹打卡，结交了很多志同道合的朋友，日子过的别提多潇洒。转变发生在买房后，2019年父母出首付给他在杭州买了房，房贷需要他自己还，工资12000，房贷8500，每月去掉开销、房贷后基本月光。虽然有房子了，但这样的日子却不是他想要的。因为自从买房后，他再也没买过潮牌，没出去旅游过，和朋友之间的聚会更是屈指可数，慢慢的身边除了公司的同事外，再也没有知心朋友了。

透过这个案例，我们或许能读懂为什么越来越多的年轻人不愿意贷款买房：我们的身边其实还有比房子更重要的东西，房子并不能为我们带来一切。

当然，这些只是这届年轻人独有的想法，且这种观点在现实中，也很难被大众接受。但不可否认的是，这样的思想正在冲击以往的“有钱就早买房”的传统思想，成为年轻群体的主流思想。

第二，房子的投资价值正在被削弱，居住属性正在回归。过去二三十年，大家都蜂拥买房，一个最根本的原因是，房子可以创造财富，买房等于躺赚。2000年，全国平均房价不足2000元/平，现在过万元一平，整体上涨了5倍多。聚焦到全国头部二十个城市，涨幅更是不低于10倍，北上广深的核心区域甚至直逼20倍。这印证了一个最简单的事实，过去房地产黄金时代，买房是稳赚不赔的生意。

反观现在，全国的房价已经横盘两年多了，很多人口流出、产业单一、远离区域中心的城市，房价不涨反跌，像哈尔滨、郑州、石家庄、南昌、太原、贵阳、天津、济南等省会城市，2022年房价也下跌了5%以上。有些人口收缩型城市，房价更是普遍下跌了15%以上，比如东北的牡丹江，房价下跌了21.7%。

一句话，现在买房不仅难升值，而且很多地方还在悄悄贬值，尤其是很多三四线及低能级城市，买房是妥妥的高位接盘。

第三，过去这三年绝大多数人的工资性收入并没有显著提高，而且花钱的地方更多，这在一定程度上也劝退了很多买房人。当然，这两年房地产融资收紧背景下，房企因债务爆雷而出现的楼盘停工、烂尾等负面消息，也在一定程度上，打消了很多人的买房想法。

说回到2023年买房比今年年底买房更便宜的话题上，内行人在三个方面作出了全面分析：

首先，12月14日、15日、16日，国家三次提到“房住不炒”，当然也提到了“房地产是支柱产业”，信号意义很大。在唱涨房价的人眼中，这是房价要涨的节奏。

但是在铁锤看来，这恰恰是国家第一次框定了房地产的上限。因为在14日的“扩大内需”文件中，国家更重点提到了“要遏制各地方不合理的购房需求，同时要构建更加多元化的住房结构”。

简单来说就是，国家仅支持合理自住需求，遏制投资投机性需求。想救房地产出困境，但又不想房地产走过去的老路，更不可能允许房价短期快速上涨。与此同时，明年还会大力发展保障性租赁住房、共有产权房等，发展商品房之外的这些主体，实际上就是抽走真实购房需求，抑制房价上涨。

其次，提到了“支持改善需求”，这意味着明年卖旧换新、卖小还大将成为市场施策的重点，改善群体迎来了重大利好。如何支持？内行人认为会在三方面下功夫：1、降息降准还有空间，尤其是商贷利率，可能还会进一步下降，为买房人节省购房成本。当然如果市场迟迟不见有复苏迹象，降存量房贷款利率也不是没可能；2、减税降费，发放购房补贴；3、降房价。当然不是直接指导开发商降价卖房，很大可能是地方回购商品房，然后再以人才房、安居房等形式，低价出售。

再者，也是最重要的一点，开发商想活下来就要继续降价促销卖房。有人可能会说，过去这一个月，国家多次出手救开发商，他们现在早就不缺钱了。这是谬论，一方面，输血额度少之又少，和房企动辄几千亿、上万亿的债务相比，输血简直是杯水车薪；另一方面，靠输血是救不了开发商的，能救开发商的只有购房者。而能唤醒大家买房欲望的，只有降价这一条路可走。

统计局发布的11月份房地产各项指标数据，大家应该都看到了，仍然很差，而且是今年以来最差的一个月。12月份能好转吗？铁锤觉得不可能，因为虽然放开了，但是整个社会、经济的活力非常低，老百姓都蜷缩在家里，很多工厂都提前放假了，售楼处更是门可罗雀，这些积压了一年多的房子能卖给谁呢？

基于上述内行人的分析，铁锤觉得明年买房大概率会比今年底买房更便宜，一方面在利率、首付比例等层面可以享受到更多的优惠，另一方面开发商为了回款，或不得不继续降价卖房，叠加短期购房需求很难全面释放，楼市“买方市场”的局面短期很难发生逆转，这意味着买房人仍然具有很强的讨价议价话语权。