//前言//

虽然全澳房价都在上涨，

但是并非所有城区房价上涨，

部分地区房价竟然大跌，

这个华人熟悉的区域，

高居榜首！

#01：

墨尔本房价波动

这些区域价格大跌

澳洲房价在不断上涨，但是在墨尔本的部分地区情况并非如此。

特别是在过去5年时间里，墨尔本内城区和北区的公寓价格开始暴跌，而且房价跌幅很大。

看一下澳洲最大房产网站之一Domain的数据：

在截止今年3月的5年时间里，墨尔本多地公寓价格下跌非常严重。这其中不少中国留学生居住的Carlton成为跌幅最大的地区。

公寓中位数价格仅为32万澳元，跌幅达到了惊人的33.3%，等于公寓价格直接下跌三分之一。

图片来源：domain

这可是紧邻CBD的区域，之前也深受大批投资者青睐，没想到现在价格暴跌，跌幅几乎是下跌排名第二地区的两倍。

可以看到墨尔本CBD以及周边区域房价下跌很明显，自2019年来，墨尔本CBD的公寓价格下跌了12.9%，华人区Docklands也下跌了6.6%。

图片来源：news

Domain的Nicola Powell表示，在过去5年，墨尔本房产市场出现了很多影响公寓价格的因素，包括租赁市场混乱，以及自新冠疫情来人们向内陆迁移的趋势。

他说：

“

许多房价有所下跌的城区都是由租户主导的，需求是由投资活动驱动的，它们不是自住业主主导的城区。

”

这些地方要么人口密度很高，如Carlton，这就是一个由投资者主导的区域，房价波动也与投资者有关。

但是投资者对于墨尔本的青睐越来越低，而随着新房产税颁布，投资者对墨尔本房产的热情也会越来越低。

现在，与高密度地区的小型住宅相比，Bayside和外东区的房价涨幅最大。

只能说，即便澳洲房产市场回暖，但墨尔本公寓市场依然低迷，很多地区房价下跌幅度极大。

图片来源：domain

虽然公寓价格下跌极大，但别墅的房价情况不同，只有少数城区的独立屋价格也在走跌，包括Brunswick West ，下跌幅度9%、Braybrook 下跌5.7%，Oak Park 下跌5.1%。

Carlton的独立屋价格小幅下跌1.2%，至129.25万澳元。Box Hill下跌了0.9%，至144.5万澳元。

但是与公寓相比，独立屋价格还是相对稳定！

#02：

悉尼房价全面上涨

部分地区公寓狂亏

那么在悉尼，有没有情况相同的地区呢？

居住在悉尼的Samantha Hassan买下的房子比五年前出售的附近一套房子少了一个卧室，而且年代更久远，但价格高出了 20 万澳元。

从2019年开始，Hassan和她的丈夫不仅面临着房价上涨，还面临着抵押贷款利率上升，这使得他们几乎无法负担Drummoyne的房价，尽管Drummoyne是当时增长最弱的郊区之一。

事实上，悉尼最弱的20个郊区房价依旧上涨了。

尽管在此期间经历了两次房价下滑，其中截至今年3月份，Drummoyne 的房价下跌了9.3%，但Hassan表示，这对他们的购房意愿影响不大，因为这个地区的房价仍比五年前高出24.3%。

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截至2024年3月的过去五年中，大多数悉尼购房者都经历了这样的情况，即使是表现最差的房地产市场房价也在上涨。

增长最慢的郊区Kingsford，房价中位数也上涨了14.8%，至235.3万澳元。

紧随其后的是一系列更不理想、更偏远的郊区，尽管在过去一年里出现了小幅下降，但它们的房价仍出现了大幅增长。

在房价上涨的同时，一场前所未有的流行病和一代人以来最快的加息速度也加剧了房价上涨，导致普通购房者希望在接下来的五年里在悉尼的任何一个角落买到房子，都会面临困境。

图片来源：SMH

Domain研究和经济部门主管Nicola Powell博士表示，悉尼的房地产市场比五年前更加昂贵，五年间房价上涨了 57%。

“

过去五年没有郊区房价下跌，因为我们看到房价已经全面复苏。

”

不过在排名倒数20位的郊区，公寓价格出现下跌，Kingswood下跌了22%，Strathfield下跌了2.5%。

Powell指出，这凸显了悉尼人对住房的强烈偏好。

St George首席经济学家Besa Deda表示，悉尼广泛的房价增长是由低利率推动的，以及住房供应持续不足。

“

住房短缺、强劲的人口增长，以及市场对利率下一步举措的预期，是支撑住宅价格上涨的强大因素组合，并可能在未来一段时间内支撑住宅价格。

”

#03：

澳洲房市最新预测

未来三年房价将大涨

不过从整体趋势来看，未来澳洲的房价必然还是要持续上涨。

就在刚刚一家领先的经济公司表示，对全国房价的严格预测预示着未来三年房价将出现大幅增长。

图片来源：News.au

澳大利亚牛津经济研究院（Oxford Economics Australia）的研究预测，由于预期的降息和供应短缺，到2027年，悉尼的房价预计将平均达到近200万澳元。

但悉尼并不是唯一一个预计价格将强劲增长的首府城市，墨尔本预计将增长20%，珀斯预计将增长30%，布里斯班涨幅18%。

住房危机还将继续恶化！

图片来源：News.au

牛津经济研究院高级经济学家Maree Kilroy对该报表示，不断飙升的需求将继续远远超过现有的住房供应。

“

市场从根本上供应不足，海外净移民人数达到50万，外国买家、裁员者和现金买家的参与越来越多，需求已经超过了高利率通常会造成的拖累。

”

以下是澳洲目前的独栋房价以及到2027年的预期价格：

图片来源：News.au

可以看出，到2027年各个首府城市的房价，都出现了大幅上涨。

澳大利亚牛津经济研究院也预测，公寓中位数将出现增长，尽管增幅不会像独栋房价那样大。

图片来源：News.au

CoreLogic的数据显示，3月份全澳房价(包括独栋和公寓)已经连续第14个月上涨。

澳洲的房价曾在2022年4月开始下滑，这是因为澳央行将开始加息。

利率多次上涨给抵押贷款持有人带来了严重的痛苦，导致全国住宅价值下滑7.5%，直到2023年1月市场触底。

但从2023年1月开始，全澳房价已反弹10.2%，相当于上涨了7.1万澳元。

图片来源：News.au

自2020年初新冠疫情爆发以来，悉尼房价上涨了25.4%；在布里斯班，房价比疫情前上涨了55%；阿德莱德房价上涨了57%；珀斯房价上涨了56%。

Lawless认为，房屋价值结果的差异可以用住房负担能力、人口增长带来的需求侧压力和住房供应不足等因素的显著差异来解释。

现实情况就是，住房仍然供不应求，由于州际和海外移民率远高于平均水平，购房需求仍然很高。

而且无论是按照对未来房市的预测，还是对房市现状的分析，这场关于住房的危机看起来都还将持续…

最后

澳洲房产市场虽然火爆，但公寓市场并非如此，特别是公寓楼。有些甚至比5年前的房价还要低...

所以相比公寓，独栋无论在居住体验还是未来增值的考量下，都是更好的选择。

而未来，澳洲的房价只会越来越高…