今天，昌平朱辛庄板块0027等地块迎来最后报名时刻，但最终仅中海+未来科学城报名，所以尽管是明天土拍，但今天就已经可以确认，中海+未来科学城以42.7亿元的底价成交。

地块销售指导价6.6万元/㎡（±8%），临近的次新小区，领秀慧谷D区均价在6.8万元/㎡，领秀慧谷C区6.6万元/㎡；项目旁边的越秀·星樾现房部分指导价在6.5万/㎡。

二手房跌价，朱辛庄新房指导价上涨（6.2->6.6），现在0022、0027地块的指导价已经跟周边次新二手房基本接近。

来看看项目配套，地块距离地铁朱辛庄站直线距离约800米；周边商业配套有万科TBD、万达广场、超级合生汇等；另外区域还有规划的K12学校，将由一零一学校来承办。

区域的产业已经聚集了小米昌平一二期、紫光数字经济科技园、慧聪网等数字经济科技企业，好未来、中公教育等培训企业，药企产业园也在规划中，未来产业功能强劲。

地块容积率2.5/2.6、限高60米，建筑规模约18.6万㎡，配建超7.7万㎡商业，总起始价47.2亿元，且地块竞得人不得分割销售，十分考验开发商的综合实力。

这宗地块一共包括3块：朱辛庄的0022、0027地块，以及二拨子最后的6003地块。

6003地块在二拨子，F3多功能用地，7.7万㎡商业，据说还包括了酒店、会议中心，这部分成本只能从住宅部分找回来了。

0022和0027地块，地块条件比旁边的越秀星樾稍好一些（18、19、20地块），地块也更大，其实挺适合做改善一点的产品。

所以0027等地块是北部购房小伙伴们非常关注的地块，期待已久。不过，这次土拍为什么没有开发商来抢呢？

是因为北京市场太冷还是指导价格太高？都不是。

个人愚见，这个地块体量大、总价高、配建多、成本高，盈利空间并不大，如果有其他开发商来抬价，说不定就要亏损了。所以中海和未来科学城勾兑好了，未来科学城是一级开发商，其他开发商就不来凑热闹了。

地块的销售指导价6.6万/平，这个价格并没有绝对的吸引力，而开发商的硬成本不低，指望产品的品质多高也不现实，要想卖得好，看来看去，就剩下能否提高得房率这个选项了。

同样未来科学城入股的北京国贤府，得房率高达91%+，这次朱辛庄地块也有未来科学城一起玩，国贤府珠玉在前，不知道中海能否复制同样的高得房率呢？