这两天看到了中海甲叁號院的第一套二手房成交，181平户型，全款1825万成交，买家出税费，业主当初是总价1933万买的。也就是说，这套房子业主亏了100万，真的是 -

下房本就亏本。

中海甲叁號院是南城标志性的豪宅项目，产品很好，品质相当不错，三年前开盘的项目，依然扛不住，直接破发了。

破发，是指价格跌破开盘价，或者跌破业主的成本价。

有的项目是交房了，二手房上市就破发；有的项目是没卖完，价格越卖越低。

之前我们在微博上也发过另外一个案例，朝阳金盏的拾光里项目，更是惨烈。房本刚下来不到半年，就准备亏300万卖出，破发幅度高达20%，问题是还没卖出去。

同批次的新房，也有大赚的。

海淀四季青的颐和金茂府刚成交一套260平的顶跃户型，成交价4180万，业主的新房当时是3200万买的，3年大赚30%，净赚1000万！

接近同期海淀的其他豪宅项目，学府壹号院、圆明天颂、香山壹号院、学府公馆等，我相信也都是赚钱的。

如果总结一下，会有什么结论？

一是位置差的新盘不能买。

海淀有产业支撑，购买力更强，大家都知道。金盏鸟不拉屎没啥配套不用说；丰台站没有豪宅氛围，南城没有足够的产业支持，说白了就是没有足够多的有钱人去接盘。

二是不能高溢价买新房。

上面提到赚钱的海淀新房项目，相对于周边次新二手，品质大幅提升，但并没有多少溢价，甚至还折价。

限竞房时代过去之后，南城的新房溢价则越来越高，现在南四环的新房指导价竟然高达9.5万，周边次新二手房价不过6万多，溢价高达50%！

21年之后南城开盘的项目，除了亦庄的京叁号院，其他可能都要破发。

当然南城也不是不能买，不能说在南城工作生活的家庭，非得去买北边的房子，但一定注意不能高溢价买新房。

那么，新盘还能买吗？怎么买？

一是看降价的、无溢价、低溢价的新盘，之前我们写过《新房开始批量降价了》，一些拿地比较早的项目或者面对现实的开发商，降价割肉，开始具备性价比了，比如朝阳南崔各庄三兄弟，京西的中海云庭等项目。

二是看新盘的内在价值，如果价格不能降到足够低，但产品足够好，得房率足够高，品质足够打动人，内在价值提升了，也是可以考虑的。比如顺义的一些新盘项目，价格比二手房稍高，但品质大幅提升，得房率也超高，按套内面积算可能比老旧二手房还要便宜。

如果价格没到位、内在价值又不够、品质又不高，那就只能祝这些新盘好运了。

#买房最大的痛苦是什么?#

#房子销量不好的主要原因是首付么?#