将来的郑州，只有两类开发商能活得很好：

一是各种央国企。

二是小而美的房企，以本土为主。

别说我狭隘，或者排外，你只要看看现在的趋势就知道了，看现在都有谁在拿地？城投为主，左手倒右手，那以后呢？

你可以看看郑州航空港区，今年目前卖得好的兴港永威观樾、南樾。兴港（后更名航空港投资集团）是国企，是土地方；永威是民企，是代建方。

两者合作开发，既解决了老百姓担心对交房的信心问题，又能让永威充分发挥开发创作能力，珠联璧合，相得益彰！

▲兴港永威南樾四期

当然，这并不是很好的例子。

好的例子是，之前郑州城改，啃硬骨头的以本土房企为主，那是直接将自己绑定郑州发展了，正商最为典型。

其他房企也不少，康桥在须水、振兴在管城、亚星在二七、豫发在港区，以及美盛教育港湾、裕华城、瀚宇天悦城等等。

选择这种开发模式的房企没有退路，加上这几年房地产行业下行，已经严重透支了本土房企的实力。

今后再有硬骨头也只能交给央国企了，比如金茂尖岗水库项目、华润电厂项目，之前兴港在港区的比亚迪三期，以及保利在金水北开发的杓袁、刘庄、柳林连片改造项目等。

这些，都是真正融入了郑州发展，做出了实打实的贡献。

然而，从企业性质来看，央企是王子、国企是贵公子、外来优秀民企是富公子，那本土房企是什么，穷孩子？

因此，没必要为央企、国企和外来优秀民企担心，需要担心的是郑州本土房企。

这是我昨天参观裕华的几个楼盘时想到的。

1

裕华，本土房企，名不见经传，尽管已经23年。

然而，很有本土特色，就像河南人，待人热忱，做事厚道，但不会讲故事，不会营销包装自己，也有缺点，不完美，但确实很实在，有时候甚至让人觉得太实在了！

这是我对裕华为代表的本土房企的印象。

哪怕是在产品上有了极大提升的永威、康桥、建业，其实骨子里并没有改变这一点，何况他们毕竟是极少数。

当然，眼下的环境，尤其是出险的房企，努力挣扎求生的年代，你感觉不到他的“实在”，也是正常，但之前他们的贡献却是真实存在。

裕华与他们不同，才23岁，还处于上升阶段，甚至可以理解为起步期，因此你在他们的楼盘上能看出一些暂时不够成熟的地方！

这是昨天参观学习的第一个项目：裕华会园，位于江山路与滨河路交会处。

周边区位、交通是这样的。

我现在看盘少了，因为很难看出亮点，反而是毛病一看一大堆，而我又爱说话，这点不好！

然而，我到裕华会园后挺意外的：

一是看施工细节；

二是看景观绿化；

三是看外立面；

四是看户型。

不知道这个户型还有没有房源，但我觉得挺经典的，四叶草户型，三开间朝南，大阳台。

尽管走马观花看的肤浅，总体下来，亮点不少，也有一些地方能让人感觉到背后的博弈和拧巴，但更多的是，你能感觉到开发商很努力！

但我更想说的是，春节前交房了，而且还有一批房源：现房！

能卖现房的开发商，我认为都很有实力，最起码短期内不差钱，不然早就促销完了。

另外，本土房企的亚星、普罗、永威，都有一些现房或者准现房销售了！因此：

我认为郑州不用改现房销售试点了，直接开始过度吧！

如果有开发商不适应，那是他自己的问题。

说个题外话，2023年第一季度，卖最好的是普罗理想国，真的挺意外。

大盘开发，做好配套，负起责任，活该卖得好！

2

第二个项目是产业园，裕华高新动力谷：

高新动力谷，位于高新新城核心区域，科学大道与创新大道交会处南150米。总占地约170亩，总建筑面积23万㎡，致力于服务优质制造企业及总部经济企业，主要产品为“高标准厂房+高品质独栋”，重点导入电子信息、传感设备、生物医疗、精密仪器、检验检测、产研机构等高新技术产业及新兴战略产业。

上面是效果图，实景也在逐步呈现。我昨天去了之后，顺手拍了一张实景。

真是没有想到，裕华竟然还做了产业园。

其实产业园是好的赛道，只是被本土房企忽略了。今后我认为有很多机会，毕竟要发展实体经济，而产业园是实体经济的最好载体，尤其是针对中小微企业来说。

裕华这个产业园，给我的感觉像是定向开发，不用发愁招商和销售，因为绝大多数开始之前都解决了！

在我看来，这种产业园，最可怕的是政策多变，前后矛盾，摇摆不定，比如一会儿M0，一会儿M1……当下的环境，难免让人不怀疑想卖地，卖高价！总之，土地财政在作祟。

在此建议，为了更好地服务实体经济，郑州降低各类产业用地挂牌价格。

如果从长远发展来看，这是放水养鱼，因此带来的就业、税收效益更为可观。

然而，现在是涵养税源的阶段，可一个土地成本，就能够让多少产业、企业望而却步！

尽管现在有一些政策出台，但我认为存在力度不够、精准不够、落实不够的问题，不如从根本上解决。

另外，现在是郑州房地产行业纾困阶段，不妨出台一系列产业支持政策：

在引进、发展、振兴实体经济的同时，支持房企（尤其是本土开发商），从而一举多得，达到纾困的目标。

3

第三盘是裕华城。

很感慨，不知道是第几次去看这个盘了，但记得营销总至少换了三次了，都是朋友，都很有能力，但这几年的环境使然，让人感慨！

我没想到的是，裕华城一期已经是准现房了，印象是明年上半年交付，具体时间记不太准了。

裕华承建的伊河路小学西校区，就在一期对门，已经做过地勘开始文勘，近期将举办动工仪式。

这里我想说3点：

1.配套学校最好让开发商做，按照标准和要求建好移交给政府，这是效率最高也最靠谱的。

近几年郑州楼盘因为学校维权，主要原因并不在开发商，此类例子不少。

2.建议今后土地出让做好地勘、文勘。

如果摘地后，土地款也交了，文堪弄出来个王爷的墓，你说不是坑死开发商吗？你又不给人退钱！

3.伊河路小学开学后，裕华城必定涨价。

▲伊河路小学西校区即将动工

当然，双地铁、医院、商业等都有，没啥说的，不然销讲一般，可没意思。吸引我的地方有两点：

一是裕华城5600亩，他们总部也搬过来，能感觉到长期开发做大盘，这类地块其实对刚需特别友好，性价比特别高，各类风险也没那么高！

二是从裕华会园，到裕华城，发现他们的户型设计真的不错，能力很在线。你看看裕华城的两个户型。

为什么反复说户型呢？因为户型是产品设计主最为核心的东西。

4

第四盘是迎宾路3号。印象是开发有10年了，但我没想到竟然还有房子！

旁边是三所，黄河迎宾馆，国家领导人来郑州下榻的地方，可见这个区域先天就有做别墅的基因。事实上确实如此，这里是郑州最大，也是最好的别墅区。

因为是豪宅，我又是走马观花，了解不深，就不具体写了，随手拍的照片可以感受一下：

这是进大门之后的路，两边是82棵香樟树。

走进来之后，景观绿化是这样的。

当然，这些都是主干道，也有一些小道，是这样的。

别墅长得是这样的。

还有这样的。

洋房是这样的。

如果单纯从居住上来说，我认为，这里比北龙湖要好！

听我拿这个楼盘和北龙湖比较，他们负责人则告诉我：

北龙湖住的是老板，迎宾路3号住的是企业家！

我问他有没有便宜一些的房子，他告诉我有洋房，非常便宜。

去看了之后我目瞪狗呆，他所谓的洋房，在别的地方，名字叫“叠拼”。

而且，是真的洋房，最便宜的800万一套。我当时瞬间顿悟：

我和企业家的距离，只有一个800万！

我写这个文章时，郑在说房粉丝群有人问：

如果你有足够的钱，是选择北龙湖，还是迎宾路3号？

我没有回复，这叫什么问题呢！小孩子才做选择，成年人向来既要又要还要……

如果我有足够的钱，那就住在迎宾路3号，去北龙湖买一套大点的房子做个会所，请个厨师，朋友们聚会用，多好啊！

这才是生活。

结

之所以写裕华这么多，是因为从他身上你能发现本土房企的几乎全部特色，而且他不像建业、正商、康桥、永威那些前年风头尽出现在却很难的开发商。但从这里你也能看到：

1.将自身融入郑州的发展，荣辱与共。

2.能守住底线，保证交房。比如裕华会园。

3.有所追求，努力做更好的产品和服务。比如迎宾路3号。

4.力求做得更多，同时也为自己探索出路。比如裕华高新动力谷。

然而，尽管很努力，很上进，但实力毕竟在那儿，何况还很实在，也就导致不会包装自己，甚至还会有一些明显的缺点或不足。

对于买房人来说，就像自家媳妇儿，说她实在，不浪漫，没情调，不会打扮，甚至有时候睡觉打呼噜……但她却是陪你踏实过日子的人！

自家媳妇儿，理应让她活得更好一些！否则，最终难过的还是你。