赵建系西京研究院创始院长，中国首席经济学家论坛成员
引言
当房地产这头大鲸鱼沉落，中国经济正经历着前所未有的变革。这一变革不仅关乎房地产行业的兴衰，更牵动着整个国家经济的命脉和亿万普通人的生活。本文将深入探讨这一变革背后的逻辑、影响以及未来的趋势。
本文逻辑
1、从历史和文明的长河再思房地产与中国的国运
2、神话的落幕：“房住不炒”的政策语境是如何构建的，“三条红线”是如何推出的
3、宿命与反抗：从“三条红线”到“三支箭”、“三大工程”、“新三支箭”
4、现代化及其危机：逃不开的房地产周期，逃不开的“中等收入陷阱”？
5、未来研判：周期底部正在酝酿，但一切都是新的了
当房地产这头大鲸鱼沉落，有些行业随之覆灭，有些行业得到新生，国家和个人的命运齿轮都已经悄悄拨动。在房地产高歌猛进之时，围绕着这头大鲸鱼，中国经济形成了独有的产业链和独有的财政、金融生态，诞生了中国历史上最波澜壮阔的搞钱和造富运动，甚至是独特的国民性。其中之一是地方财政势力与上亿中产阶层的崛起，彼时他们看上去富可敌国，同时也负债累累。城市化高歌猛进，大量的年轻人从农村走向城市，一座座现代化都市拔地而起，五千年的农业文明古国看上去真的抵达了工业文明、城市文明的彼岸。那是一个咆哮的时代，中国式的“柯立芝繁荣”，一个永不破灭的泡沫神话。
然而，当这头巨鲸沉落，一切寄生在其身上的物种和生态也将灭绝和陨落。这不仅仅是一头由钢筋混凝土浇筑起来的巨鲸，还是一头庞大无比的财富、财政、债务、货币巨鲸。自此以后，整个经济运行的底层逻辑彻底改变，过去的账面财富也将彻底清算。这个改变既有库兹涅茨周期、超级债务周期剧烈调整的一般规律，也有中国独有的独具特色的东西。当“中国式现代化-高质量发展-房住不炒-三条红线”的新国家意志，将这头巨鲸击落海底的时候，很长一段时间内大部分人还没有意识到后果的严重性，特别是坚持高质量发展的顶层设计者。最直接的影响恐怕是地方财政。地方政府过去十几年以公司化经营城市的模式破产了，失去了六成财政收入来源的地方财政面临着巨大的现金流危机。而要修补地方财政，开源的渠道无外乎两个：一个是中央政府自上而下置换和兜底，一个是地方政府自下而上补税和调表。这意味着一个新的财税体制正在形成，地方政府的角色也将由不断做大蛋糕的发展型政府转变为通过分配蛋糕而获利的攫取型政府。我们都知道，财税体制的变迁会在经济、社会等层面引发全方位的深刻变局，甚至会出现百年一遇的惊涛骇浪。
同样，对企业和个人来说，商业生态的逻辑，搞钱和财富的逻辑，也将发生深刻的重构。债务和杠杆，曾经在经济上行期的搞钱利器，如今摇身一变为巨大的负担。从经济运行正常期的“利润最大化”，切换为特殊时期的“债务最小化”，不被破产清算，维持基本生存成为普遍的微观目标，在行为上自然也就是节衣缩食。马斯洛需求结构的塌缩意味着一种信心极度萎靡的动物精神，数字传播时代加剧了悲观心理的传染，由此导致普遍的投资和消费低迷。巨鲸沉落，总量上肯定是收缩的，大部分人和生意都是牺牲品。但放下购房执念的人们，突然也会发现预算出现了结构性的放松，于是一些新的消费和投资行为兴起了。比如人们放弃了攒钱买大宗的不动产、耐用品，而是更注重当下的、即时的、瞬时的情感体验，新餐饮、旅游、文娱等逐渐在兴起；放弃房地产作为保值增值的手段而代之以保险等金融资产。同时，房价的剧烈调整，也在悄悄的降低“中国制造”的要素成本，让商品出口的竞争力在各种围堵压力下依然维持强势。一鲸落，万物死，万物生，一个崭新的时代已经开幕。当然，最残酷的、付出代价最大的，应该是夹杂在新旧时代磨盘中间的，认为时代一成不变同时又无法告别过去的大多数普通人。
一、从历史和文明的长河再思房地产与中国的国运
中国五千年的农业文明，土地是资源、财富、权力的象征。几千年形成的乡土依恋，已经深深埋藏在民族的集体潜意识里。农耕时代，耕地就像现在的石油，王朝的中心都建立在一马平川的平原上。谁拥有最丰富的农耕资源，谁就拥有了天下，故有“逐鹿中原”一说，这里的中原就是整个北方黄河流域广袤的平原地带。
一个发达的农业文明，除了富饶的土地之外，还要有发达的灌溉系统，这就需要充足的水源，因此河流也很重要，农耕文明同样也是大河文明。而河流要能为农耕服务成为可控的灌溉系统同时又不捣乱，就必须有一套强大的河流治理体系，以便在旱涝季节进行“逆周期”治理。有众多的证据证明，中国能够最早建构起强大的中央集权国家，与组织建设庞大的灌溉和旱涝治理工程有极大的关系。因为要想治理好黄河这样量级的大河，各自为政的分散部落是无法完成的，需要组织成一个强大的具有中枢指挥系统的大型集体组织，这就是国家的雏形。
农耕时代，国家的财富或“资本”主要以土地的形式存在。由于土地有限，另一个不可或缺的要素——人口便成为可周期性调整的变量，这就符合马尔萨斯的人口原理。土地的有限供给或者线性增长（开垦荒地）与人口的无限增长或指数级增长之间的矛盾，便成为饥荒、瘟疫、动乱等的根源，与其它力量一起推动了朝代的“周期律”。对于个人来说，农耕时代个人财富的分化也取决于土地拥有的多寡。即使是权力，也需要转换成土地才能有实质性的物质意义，所以对不同等级的权力常常伴随着不同面积的土地分封。朝中大臣告老还乡后，也很快摇身一变成为当地的大地主。那时人生的逆袭，或者是科考中举，或者是省吃俭用置地。即使是科考中举，最终也会将权力落实到土地上。土地对中国人的影响太深远了，以至于费孝通在《乡土中国》里开篇就说“我们的民族的确是和泥土分不开了”。
即使进入工业社会，在外来力量打破土地的束缚实现初级的工业资本积累后，中国史无前例的城市化进程也围绕着土地展开，可以说是一次基于城乡空间分配和身份获取的“二次土改”。一次土改让几亿农民获得了土地，那么大量农村年轻人通过“新型科举”——高考——获得初级城市入场券之后，要想在城市中获得“永久居住权”，就必须付出一生的代价（按揭贷款）来购买由地方政府卖地、房地产开发商建造、银行提供信贷资金的住房。
即使房价跌到现在，也就是平均跌出了三折，如果按照房租比、房价收入比等价值指标进行度量，中国的住房价格仍然不算便宜。为什么中国的房子这么贵，泡沫这么大？实际上中国的房子泡沫并不大，本身就是成本高，这里的成本并不是建安成本，而是土地成本。地方政府通过高昂的卖地收入获取的资金来进行基础设施建设，让购房者享有与之配套的公共服务，比如学区房。所以中国的房子贵，主要是土地贵；而土地贵，是土地背后代表的公共服务贵。按理说进入工业社会、城市社会，土地已经不再是重要的、唯一有限的生产资料，但是积聚在土地核心地段的住房，代表的已经不再是土地作为生产资料的价值，而是人的价值，人力资本的价值，这是工业社会、城市中国房地产新的价值。
由此可以说，即使告别了农耕文明，即使生活在现代都市里，中国人的土地情结仍然没有变。而从国家层面，在基本完成工业资本的初级积累后，国家又利用“二次土改”，动员了轰轰烈烈的中国城市化运动，在短短十几年的时间内完成了西方发达国家上百年的城市化历程。而在人力资本越来越重要的知识经济、数字经济、人工智能革命的时代，房地产作为人力资本的仓储，其价值也代表着人的价值。因此以房地产资本为代表的资本积累，也是一种人力资本的积累。只不过，这一场轰轰烈烈的国运背后，也潜伏着一场庞大的超级债务周期。因为土地，也是天然的抵押品——地方政府在卖地获取“营业外收入”之外，当然也无法抗拒发债的诱惑。而个人更是如此，人生不仅是一场康波，也是一场债务周期。
二、神话的落幕：“房住不炒”的政策语境是如何构建的，“三条红线”是如何推出的
任何资产一旦插上杠杆的翅膀，周期的时空就会被压缩——以较短的时间和较高的波峰，走完一个原本相对平缓的过程。当然，当波谷到来，一切也将变成无底的深渊。因此调整也将变得残酷无比。恰如今天，每个人都在凝视这个看不到底的深渊，一个前所未有的绝望之谷。神话的落幕，诸神的黄昏，无数普通人却在这场无常的周期里成为债务的牺牲品。
……只是谁也没想到，用静态线性的局部举措，会引发如此大的全局性、系统性问题。当然，很长一段时间，甚至是到现在，坚持战略定力的顶层设计者都仍然认为这是中国经济转型必须付出的代价。
三、宿命与反抗：从“三条红线”到“三支箭”、“三大工程”、“新三支箭”
随着房地产市场的剧烈调整，政府采取了一系列政策试图稳定局势。从“三条红线”政策引发市场震荡，到“三支箭”措施旨在缓解房企融资压力，再到“三大工程”试图提振投资，政策调整不断。……（详细分析和未来展望，敬请关注我们的会员专享内容）因此，政策需要配合经济基本面的改善，以及透明、公正的政务行为，来重建市场信心，才能真正稳定房地产市场。
四、现代化及其危机：逃不开的房地产周期，逃不开的“中等收入陷阱”？
中国正处于现代化转型的关键阶段，面临着诸多挑战，包括经济波动、资产泡沫等。……（详细分析和未来展望，敬请关注我们的会员专享内容）事实上，房地产市场的繁荣与泡沫，不仅反映了财政和金融体制的扭曲，也深刻影响了社会结构和经济走势。
五、未来研判：周期底部正在酝酿，但一切都是新的了
当前，中国房地产市场正处于深度调整期。这不仅仅是一个简单的供需问题，更涉及到债务周期、信心预期等多方面的复杂因素。面对这样的局面，……（详细分析和未来展望，敬请关注我们的会员专享内容）我们有望迎来一个新的房地产周期。在这个过程中，房地产市场化改革将取得实质性进展，为经济发展注入新的活力。
