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62岁的燕发旺很有文化底蕴。

去年9月，他在北京房山区拿了一块地，取名“巨燕-燕京府”。在它面前，什么北平府、北京院子、中国府，显得太俗气了。

在西汉时，北京就被成为燕国，辽会同元年成为燕京——938年，400年后才称之为北平。朱棣是燕王，将大明王朝迁都北京。

不仅如此，燕京府所在的房山区境内，还是燕国最早的都城，当地最著名的企业是燕山石化。

恰好，燕发旺姓＂燕＂，公司也叫巨燕集团，那个地产项目叫＂燕京府＂，一切是如此完美。有出处的案名，才是最好的。燕发旺的名字也取得好，越发越旺。

3月26日，燕京府举行了一场盛大的开工奠基仪式。巨燕集团董事长燕发旺与当地政府的领导一起出席，他的儿子燕帅也来了。

5月16日，燕京府拿到了预售许可证，共计10.44万平方米，22栋住宅，991套。

唯一有点违和的是，它既然源自燕国之都，打造的风格却是宋式产品。

煤老板燕氏父子

巨燕很神秘，公开资料很少，甚至连官方网站也没有。

综合公开资料显示，它在山西发家，有30年历史，业务多元，包括煤矿、生态庄园、房地产开发、金融投资、智能生物医药、科技新基建等多种行业，现有职工2600余人。用一句通俗地话来说，燕发旺是一个典型的山西煤老板。

2015年，燕发旺进京发展，在房山区做了300多亩的北京金融安全产业园项目，大获成功，从此立足房山。燕京府是他在京的第一个纯住宅项目。

燕京府的项目公司叫北京巨燕置业有限公司，成立于2013年，注册资本1000万元，法人武俊，北京巨燕恒益建设科技有限公司和浩科富瓴科技（北京）有限公司分布持股80%和20%。浩科富瓴是在2023年9月进入的，背后股东为贺榕锳和杜鑫。

而巨燕恒益建设的股东为海南宜合丰科技有限公司，燕帅和燕发旺分布持股95%和5%。从股权上看，燕发旺有意将地产板块交给儿子打理。

燕发旺生于1962年11月，山西晋中人，他对外投资37笔，还涉足金融领域，通过灵石县中新煤化在山西榆次农商行持股3%和在晋中银行持股4.99%股份并担任董事，个人在晋中丰茂小额贷公司持股49%。据查，燕发旺旗下至少有三家公司被冻结股权，北京知本汇选基金、北京博源包装、山西灵石银源新安发煤业共计冻结数额超过４亿元，燕发旺也成了被执行人。

父亲投资银行，儿子潜入证券领域。在2022年1月，上海恺辰实业有限公司将上海中科生命科学发展有限公司20.72%股权转让给燕帅。这个恺辰实业不简单，持有大同证券29.84%股权和大证保险经纪股份公司10%股权。

这对父子，以经营煤炭起家，已经形成了自己的资本帝国。但他们的地产业务并不多，只能查到在山西和河南做过零星几笔，燕京府算是一个最大的手笔，是2023年9月以12个亿的底价拿下的。

煤老板杀入地产圈，燕发旺不是个例。

同在房山区的京熙润府，其背后是山西家喻户晓的煤老板温秋贵。在燕发旺拿下燕京府后的一个月，温秋贵以15.1亿元拿下京熙润府地块。四个月后，他做了二传手，把40%股份卖给了央企华润置地、把36%股份卖给了山东富二代张刚，自己只保留了24%股权。

同为山西煤老板，温秋贵与燕发旺在北京卯足了劲，似乎要比拼一下，但结局不一样，燕发旺要么喜欢吃独食，要么燕京府没有被别人看上。

被"十字架"大卸四块

燕京府不在房山的核心区，位于地铁房山线的末端，距离阎村站直线距离900米。

它最大的特点是，容积率1.5——房山区一般在2.0左右，限高24米，楼面价1.15万/平，销售指导价3.7万/平米。其占地面积约6.98万平，地上总建筑面积约10.47万平，规划22栋住宅5-8层，991户，机动车停车位1290个——其中地上66个；非机动车位1986个，其中地上1700个。

66个地上机动车停车位，西边40个，进出口在小区外；但东变26个，进出口却在小区内，从街坊路拐到6号楼的北面进出，这导致6#和10#旁边人车不分流。

而关于非机动车位，11#的12#的南面几乎成为它们的停车场，1700个地上停车位，恐怕创造了北京新盘之最。自行车、电动车，再加上街坊路路上的汽车，一副混乱的交通图景呈现出来了。

尤其是街坊路，犹如一个十字架，把燕京府大卸四块：东北为1#、2#、7#、8#、9#、10#、16#；西北为3#、4#、6#、5#、11#、12#；东南为15#、17#、18#、19#；西南为13#、14#、20#、21#、22#。

好端端的一块地，一份为四个组团。这个案例很似通州的缦云ONE，被街坊路一分为三，大门被迫放在小区中央。但缦云ONE很精明，沙盘只放出了西边两个组团——首次拿证只拿出4栋楼，东边组团甚至没有在沙盘上显示。

相比而言，燕京府坦荡了许多，大门在设在小区北面，还很讲风水，让街坊路弯了一下。关于街坊路，花姐在想，这条路，外面的车子能进来吗？如果在街坊路的路口设置收费口，是不是违规了？

燕京府的户型分五种：77平米两居、89平米三居、108平米三居、127平米四居、148平米四居。它们的分布是：89平米为1#、2#3#、4#、8#、9#、17#、19#、20#、21#、22#；108平米为5#、12#、13#；127平米为11#、10#、14#、15#；148平米为6#、7#；77平米为18#。

在层高上，6#、7#楼王的层高为3.1米，其余楼栋接近3米。

整个小区像个梯形，北高南低（高出1.5米），北面呈现30度斜角，有条绿化带隔开了阎安西路。大门西侧是车库出入口，东南组团和西南组团各有一个车库入口。

只偷了飘窗的面积

燕京府一分为四之后，导致购房者选房难度加大。

东北和西北组团占地大，西南和东南组团占地小。但开发商在规划的时候，不会考虑这些，而是把它当成一整个地块规划设计的。

大户型位居中央，6#、7#、10#、11#、14#、15#，这些楼栋绝大部分户型都是优选的，购房者需要注意端户，小心被旁边的楼挡住。如：7#东端户和11#的西端户存在角煞问题，6#西端户、14#西端户、15#东端户，虽然没角煞，但距离侧面楼栋比较近。

另外，选11#时要额外注意，它的正南向的楼下，有一长条电动自行车停车位——将近80米，再往南时街坊路；10#虽然前方也是街坊路，但至少还有近20米的绿化带。

10#的东端户要慎选，由于它的东北角有26个地上停车位，车子需要经过10#东端户门口进出。

89平米户型，优选的顺序为：3#、2#、4#、8#、1#、9#、20#、19#、21#、17#、22#;策略是，从中间开始选，然后选边上的。

108平米户型的优选顺序为：13#、12#、5#。5#和12#会很纠结，5#门口天天停着车，感觉自己生活在停车场，还不如12#，虽然有车子出入，至少晚上是消停的。

127平米户型的优选顺序为：14#、15#、10#、11#，理由是，14#虽然离前面一栋的距离比15#近些，但正前方没有车库入口，10#和11#还是老问题，前面有街坊路。

148平米户型怎么选择，花姐认为6#会优于7#。主要是因为9#前面的停车场有车从小区里进出。

77平米户型没得选，只有一栋18#。最好是选中间户型，没有路冲，不临车库入口。

最后，花姐来点评一下燕京府的户型：整体看，户型设计中规中矩，最大的问题是没有什么面积赠送，除了南面赠送了飘窗，客厅的飘窗赠送是鸡肋，不适用。

北京各区都在卷户型，从顺义、丰台、大兴，到昌平，都有防火挑檐在偷面积，但房山是最保守的一个。