原创 唐伯虎 秒懂成都楼市 2024-05-16 15:29 四川

4月28日，成都宣布全面取消限购。

就连以前单独限购的高新南区，也是想买就买，想买几套就买几套。

我都想买，但钱哪里来？去抢银行吗？

新房，新川最低的400万起，大源西550万起，想说爱你不容易。

二手房，相对温柔。

新川降价不少，但学区多校划片，是个不稳定因素。

大源学校很好，但很多高密度的刚需小区，居住舒适度不高。

又要地段，又要品质，又要学区，你咋不上天呢？

其实，还真有这么一个盘——站南片区的人居盛和林语。

该小区分为南北两区，

北区114㎡~196㎡ 南区97~144㎡

北区2018~2019年 南区2015~2018年

北区容积率3.3 南区4.6

物业费3.5元/㎡

第一，配套相当成熟且优质

项目具体位置在高新南区盛和二路旁，属于火车南站板块。

区域内聚集了凯德广场、苏宁广场城市奥特莱斯、凯德天府、宜家家居、富森美家居、迪卡侬和欧尚等各类业态的商业综合体，扎堆布局，再多的钱都够不到花。

与项目距离最近的是欧尚和凯德广场，直线距离不到500米，步行便可到达。

距离火车南站（1、18、7号线换乘站）直线距离约1公里，不算近，但还是能够接受，毕竟这个位置去哪里都方便。

距离最近的医院——成都第一人民医院也只有1km左右。

当然，最受大家青睐的还是学区。

项目属于高九学区，教育资源丰富均衡，小学正读芳草路小学（南区），初中则摇号入读七中天环、七中锦城、石室天府这三所高质量学校。

稳定是家长最喜欢看到的。

有些学区有牛校但也有菜校，家长就很担心摇号，运气霉是我怎么办？

天府新区A、B学区合并，新川划分A、B学区，当然目的是为了教育均衡，我也很赞成，但区域好、坏学校良莠不齐，也是造成两个板块二手房下跌的一大因素。

第二，楼盘品质相对较高

注意我说的是相对，与现在新房2T2、光厅入户、高得房率、带游泳池等相比，当然被吊打成狗。

但和大源一些楼盘比还是具有优势，比如小区外立面是干挂石材，颜值不低，且不容易显老。

整个小区采用大围合进行布局，大中庭，绿化看起来也很巴适，关键的是，小区房龄只有5年，相对大源上了十年的房子，更年轻。

这年头，谁不喜欢年轻的了，没有人一直18岁，但总有人是18岁。

最大劣势：噪音

打开地图，在南三环路四段就能找到项目。

众所周知，三环路会比二环路噪音好那么一点，因为有20—30米左右的绿化带间隔，但因为车流量巨大且是昼夜不间断，噪音还是相当明显。

南区3、4、5、6栋最小面积97㎡套三双卫，直临3环路，受到噪音最大。

南区128㎡户型是流通性最好的户型，噪音相对较小，缺点是2T6户。

预算相对较高，又喜欢安静的，尽量选择北区，面积段为114~196㎡，容积率3.3对比南区4.6，舒适性、流通性更好，也更能卖的起价。

北区6栋的位置最佳，高30层，为2T3产品，改善属性明显。

196㎡户型采用横厅设计，客厅和两个卧室都朝南，可俯瞰小区中庭，享受近70米楼间距所带来的开阔视野。

第二个劣势：投资客多

2018年，人居盛和林语的“最后一批次”开盘，户型建面约97-129㎡，清水单价1-1.3万/㎡。

324套房源吸引了11562组购房者报名，最终实际中签率仅为2.8%！

当时，它到底有多火？

看看图片就了解了。

人居盛和林语也是成都网红盘中涨幅最大的楼盘，达到150%。

如此大的利润，当然砸盘客就多。

在楼市最高峰的时候北区卖到过3.4-3.7万/m²的单价，目前单价有所回落，基本上成交价在3万-3.4万/m²左右，降了近3000元/m²。

南区之前基本成交在3万/㎡左右，现在最低2.5万/㎡，最高降了5000元/㎡。

炒过股的都知道，一字板上去，无量上涨是最危险的，但筹码经过充分换手，价格就变得良性。

就是去年，人居盛和林语成交就达到了100套以上。

换手率是相当高！

据悉，项目还有新房待售，北区5号楼楼王，总层数为30层，2T2户，建面约230㎡的大平层，仅58套。

因为是现房，可以涨价，价格肯定也不会低，一般人还是没必要等了。

反而，可以去淘淘二手房。

如果你一定想找一个地方，既有南门的城市界面，又有主城的烟火气，还要一个热门的学区，预算又在300~400万。

我推荐人居盛和林语！

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