海淀今年的供地计划已经非常明朗，除了已经挂出来的永丰南地块，还将推出6宗地块：

过去几年，海淀放量供地主要是以永丰组团为代表的海淀北部（百望山以北），随着海淀北部的购买力逐渐枯竭，去化开始变慢，海淀今年的供地重点就转向了海淀南部。

永丰南地块

永丰南地块是大家今年最关注的海淀地块，原来预计说永丰南的销售指导价在9.5万左右，近期小道消息说是9.2万。

永丰南地块已经建有500人交流群，加V：bjguan88进来交流。

跟永丰北无地铁的项目不同，永丰南地块紧邻16号线永丰南站，可以通达全城，因此永丰南是全北京的“永丰南”，也意味着会比永丰北的项目更抢手。

从街区土地规划来看，预计区域内有5宗住宅用地待出让，定位为产居共享核心，未来常住人口规模约为1.1万人。另规划有基础教育设施2处、医疗卫生设施1处、养老设置4处、文化设施1处、物流设施2处。

第一批拟供应的宅地有2宗，分别是0058、0072地块，容积率2.2，建筑体量分别为4.8万㎡以及5.06万㎡。

商业配套方面，一站地铁可达建设中的西北旺万象汇，向北3公里为建设中的海淀大悦城和海淀悦界主题街区；医疗配套有在建中的海淀北部医疗中心。

教育资源有中关村三小（科技园分校）、清华附属中学永丰学校；以及新增的建华学校本部！建华学校将很大程度提升这个区域的教育品质。

地块目前来看，唯一的缺点是六里屯垃圾处理场，距离永丰南大地块最近只有500米。

功德寺（马连洼）地块

地块位置在马连洼北路跟东北旺中路交汇处，南边靠近马连洼路的是功德寺安置房，建筑体量21.24万㎡。

平衡资金地块位置稍微靠北，建筑体量16.25万㎡，容积率2.1。

地块距离各个地铁站都超过1公里，但这位置简直是后厂村的C位！周边都是互联网大厂，妥妥的宇宙中心既视感，腾讯、新浪、网易、百度、联想、快手、华为等等聚集的中关村软件园就在家门口，可以腿着上班，绝对不愁卖。

地块的缺点是，周边的高压线很多，城市界面略显杂乱。

四季青地区城中村改造项目(西冉、田村)

地块位于四季青镇西郊机场西部，临近西四环、阜石路。

拟供西冉片区资金平衡地块居住用地2块，占地面积约6.93公顷，建筑规模约11.08万平方米;

拟供田村片区资金平衡地块居住用地2块，占地面积约6.91公顷，建筑规模约15.21万平方米。

西冉地块位于香山四季小区南侧，未来预计会做成类似于颐和金茂府、香山壹号院的产品。

田村地块位于地铁6号线田村站西侧约400米，交通非常便利，容积率稍高，预计也会以改善产品为主。

四季青地区城中村改造项目(西山片区)

地块位于四季青镇中西部，与西冉、田村地块较近。

拟供资金平衡地块居住用地3块，占地面积约10.48公顷，其中居住用地约7.74公顷，产业用地约2.74公顷;

建筑面积共约18.26万平方米，其中居住建筑约12.78万平方米，产业建筑约5.48万平方米，产业地块为研发设计用地。

地块临近西五环，周边配有北京凯文学校、青苗国际双语学校等教育资源。

四季青的这几个地块，未来指导价预计在13万左右。

半壁店地区城中村改造项目（定慧寺）

项目位于海淀区南部半壁店地区，拟供应的4个资金平衡地块位于半一、半二、定慧寺北，占地面积约7公顷，建筑规模约8万平方米。

其中半一、半二地块位于西四环边，百得利汽车园西侧位置。

定慧寺地块则位于定慧桥与阜石路交叉口的东南侧，西四环内的位置，这个地块比较方正，更适合做改善产品。

海淀难得供应西四环的地块，稀缺性不言而喻。

朱房四街棚户区改造项目资金平衡地块

地块位于北五环旁边，靠近13号线上地地铁站，西北侧就是清河华润橡树湾。

官方规划显示：朱房村地块共有64万㎡的住宅，其中回迁安置房44万㎡，平衡资金住房体量20万㎡，住宅部分的容积率在2.4到2.8。

也就是将来可以出让的住宅用地大约是20万㎡，如果做200平米的豪宅户型就是1000套，如果做100平左右的刚需户型就是2000套的量级。

橡树湾二手房大约单价在12万/㎡到13万/㎡左右，预计朱房村地块不会低于12万/㎡。

翠湖B6、B地块

地块位于今年2月22日港中旅拿下的翠湖0024地块北侧，距离地铁16号线屯佃站直线距离约2公里。

地块东边约500米就是中关村一小科学城分校，向西1公里就是华为北研所，而东南方向不到1公里就是曾经“翠湖三杰”限竞房项目-紫郡兰园、山屿湖和翡翠云图。

周边还有温泉公园等众多公园、北京一零一中(温泉校区)、清华大学附属中学等教育资源。

翠湖港中旅+中海地块指导价8.5万/平，那么B6、B地块指导价预计也会差不多，这显然是有些贵的，且看中海怎么操盘。

我的个人感觉是，当楼市比较火的时候，海淀会供应比较偏的地块；当楼市比较疲弱的时候，海淀会拿出位置更好的地块。

未来两年，这些地块会陆续上市，海淀新房的供应并不少，但可以预见这些项目绝大部分都是改善盘或者豪宅，对于刚需来说，应该很难上车了。