01
实施了20年的限墅令，终于取消了。
今年9月，国家自然资源部下发规定：建议取消远郊区容积率1.0限制。
是的，这些年来，土地的最低容积率规定就是1，不能够再低了，也就限制了独栋别墅的生产。
很多人可能对容积率没什么概念，我来大概讲解下容积率和房子之间的关系：
容积率=建筑密度*房子层数
容积率<1，可修独栋、联排、双拼别墅
容积率在1-1.2，可修叠拼和洋房
容积率在1.3-1.6，可修洋房和小高层
容积率在1.7-2，可修小高层
容积率在2-3，可修高层、小高层
容积率>3，可修高层超高层
这只是大概对应情况，也是最不浪费容积率的情况，毕竟开发商花了大价钱买了土地回来，总不可能浪费土地嘛。
任何容积率都可以修别墅，但这就意味着土地面积的浪费，没有追求最大化的土地效益，这在以追逐经济利益为主的开发商看来，是不能忍的，不然养着的那一大帮前策、设计是吃干饭的啊。
但现在这个市场，把建筑密度、容积率、建筑高度这3个条件一卡死，开发商做产品就没多少创新空间了。
02
这条新闻有2个重点：
远郊、1.0容积率
谁来定义远郊，那就很有意思了。
多远才算远？
距离城市核心区10公里？20公里？30公里？还是50公里？
北京是呈方型向外扩散，
上海是折现型向外扩散，
成都是呈环型向外扩散，
重庆是多组团发展模式。
以市政府为中心，同样向外扩张30公里，北京的30公里是在热闹的国贸（北京市政府在通州），上海的30公里在迪士尼度假区，成都的30公里在成都国际商贸城，重庆的30公里在水土的京东方。
每个城市的城市规划都不同，城市发展阶段也不尽相同，那怎么因城来定义远郊区？
龙兴算不算远郊？
空港算不算远郊？
水土算不算远郊？
北碚算不算远郊？
界石算不算远郊？
鱼洞算不算远郊？
钓鱼嘴算不算远郊？
华岩算不算远郊？
大学城算不算远郊？
金凤算不算远郊？
这是在政策上非常模糊的一点，也是非常符合中国特色的政策。
中国的很多政策，向来不喜欢说的太明白，留给了地方政府相当多的解释权和操作空间。
03
为什么要放开远郊区的容积率限制？
因为要救远郊区的房地产。
现在房地产处于下行通道，核心区的房地产都无法顺畅销售，郊区的房地产就更不用说了，哀怨声一片。
远郊最大的优势就是土地面积广大，但如果远郊的房地产起不来，这些就是一片片不值钱的荒地，毫无价值，就算抵押出去都融不到多少钱。
与其坐以待毙，还不如主动出击，发挥远郊的土地价格优势和面积优势，在这片土地上去做产品的创新，去修一栋栋的独栋别墅群，吸引有钱的中老年富豪群体过来养老。
容积率这个口子一放开，到时候重庆就会出现各种各样的独栋别墅群，什么中式的、法式的、意式的、美式的、日式的，可能都会出来，总有一款能够打动你。
◉ 北京庄园独栋别墅，图源网络
卖给你精致的独栋别墅，有天有地有花园有露台，再给你半亩良田，种种蔬菜瓜果，过上半隐居式的李子柒的生活，这样的独栋别墅100多万、200万起步，你愿意买吗？
肯定有大量富豪来买的。
对他们来说，这100多万就是碎银子、零花钱，但却可以买到自己想要的生活，为什么不买？
因为现在的有钱人，即便有钱也买不到新房独栋别墅，只能去买别住过的二手别墅，这对有些富豪群体而言，还是有些膈应的，毕竟自己都这么有钱了，还得用别人使用过的东西，心理上多少有些过不去。
04
远郊的独栋别墅爆卖之后，对重庆房地产会有什么影响？
从表面上来看，起码是留住了这些有钱人嘛，给了他们一个留在重庆的理由，前提是环境和产品是要真的好。
从深了来看，会对重庆现在的别墅市场产生很大的冲击。
因为重庆现在的假别墅太多了。
重庆的有些叠拼别墅，说起来是别墅，但实际上连洋房都不如。
我之前做过个统计，2021年重庆的叠拼市场中，建面120-150㎡的叠拼别墅占到了所有叠拼里的73%，是绝对的市场主力。
◉ 重庆主城叠拼面积段，杨一整理并制图
建面140平，如果是两层的话，单层面积才70平，这能住个啥？
重庆市场上的高层，普遍面积是90-100㎡。
叠拼单层的居住舒适度，甚至都还不如高层。
而且重庆的叠拼别墅，正呈现出面积越来越小的趋势。
2013年，150㎡以上的叠拼，占比69%；
2019年，150㎡以上的叠拼，占比45%；
2021年，150㎡以上的叠拼，占比20%。
估计是开发商也感受到了改善客户的窘迫，选择压缩叠拼面积、控制总价，帮他们圆了别墅梦。
◉ 重庆空港的8层叠拼别墅效果图
更有甚者，重庆一些叠拼别墅，是6层的3叠拼，1-2层是下叠，3-4层是中叠，5-6层是上叠，其实住起来跟洋房没什么差别。
现在居然还出现了8层的4叠拼别墅，上叠中叠下叠天叠，其实就是换了个叫法的洋房。
独栋类独栋别墅的重出江湖，抢占的是这部分假别墅的市场。
毕竟有了真别墅，谁还想住蹩脚的假别墅呢？
