前段时间我们分析过中央公园的顶峰林语蝶院项目的推广策略，也预判了下项目可能的销售结果，正好最近看到了它的销售情况，今天来重点说一说。

顶峰林语蝶院在11月29号推了180套房子出来，一下子开了6栋楼，这个首开规模在当下重庆市场里算非常大了。

一般其他开发商的动作是，先开两三栋楼出来，用前期蓄的客来消化这些量，从而营造出一种项目首开大卖的既视感。

一般而言，首开如果卖不好，没把项目成功起势，项目后面是非常难卖的。

来看看销售结果，推了180套房子，时间过去了快1个月了，现在才卖了1套房子。

◉ 顶峰林语蝶院1个月只卖了1套房

项目滞销是多种因素共同造就的。

首先是营销操盘的失误。

一下子推出了这么大的货量，但又只卖了1套，说明项目根本就没有想清楚推广策略啊，没有根据蓄客量来制定相对应的推盘策略。

按理来说，一家全球知名企业，还是菲律宾的上市公司，虽然是外企，但也不应该这么不尊重重庆市场啊，推盘前都不做市场调研的吗？

再是产品定位上的失误。

根据相关资料，顶峰林语蝶院共有4种户型，分别是建面112平、168平、208平、232平，从户型上来看，这是绝对的纯改善楼盘了。

◉ 顶峰林语蝶院唯一卖的一套房

在重庆市场上，敢做大面积改善产品的，要么资源特别好（江景、湖景），要么产品力非常强（赠送多、功能强），要么地段和配套都非常好，再要么是品牌力非常强。

这几个因素集齐的越多，做改善产品成功的可能性就越大。

来看看顶峰手上有什么牌可以打。

排他性资源，没有。独特的江景、湖景、公园、绿地等，都没有。

地段虽在中央公园一环，但配套算不上好。

产品力就更算不上强了，远远比不上周边竞品。

顶峰林语蝶院唯一销售掉的那套房子是建面112平的，但只做了3房，而且两个次卧的开间也都不算大，主卧也不是很大，没有大衣帽间，这种户型看上去就只有九十多平米，户型没有任何强竞争力。

◉ 顶峰林语蝶院建面112平户型图

所以顶峰手上什么牌都没有，却敢去冲锋大面积的改善产品，只能说勇气可嘉。

然后是产品定价上的失误。

根据重庆网上房地产的备案信息，顶峰林语蝶院的套内备案价格高达22417-31849元/㎡，建面价格是18770-26582元/㎡，这个价格已经可以排进中央公园前三名了，总价最高来到了600多万。

既然想卖到20000多的价格，那起码得有价值点来支撑啊？不然客户凭什么愿意掏钱来买啊。

客户又不是你失散多年的亲爹，愿意无条件的包容、支持一无所有的你。

本来产品的面积就已经很大了，价格还定的这么高，200多万、400多万、600多万的价格在很多位置已经能买别墅了，甚至能买独栋别墅了，地段和配套还更好，那客户为什么要来买顶峰林语蝶院当这个大冤种？

◉ 中央公园竞争激烈，杨一自制图

最后是品牌力的缺陷。

顶峰在重庆主城就两个项目，另一个在七星岗，项目是尚城华府。

其T2号楼是从2020年12月18日备案的，总共481套房子，卖到现在已经3年了，也只卖了319套房子，3年时间的整体去化率才66%，实在是算不上好。

其T1号楼是从2022年10月31日备案的，总共474套房子，卖到现在也1年多了，只卖了36套房子，销售进度仅有8%，已经是严重滞销了。

◉ 尚城华府的销售情况

所以顶峰在重庆根本就没有强大的品牌光环，自然也就很难支撑起做大面积改善产品的高价。

1个月时间才卖了1套房子，你猜顶峰林语蝶院到底要卖多久才能清盘？