“517新政”之后，北京楼市还没释放下一步信息，部分购房者已经坐不住了，他们开始入市托底，使得二手房市场延续了3月份以来的成交恢复行情。

二手房市场的“热”，刺激到了新房市场的“冷”，一些项目开始打明牌：以价换量。但新房对底价的不断试探，暂时由南城某项目终结了——这是一个官方信号，市场需要底部预期，而不是“恶性降价”。

不过，经过上半年的不断试探、拉扯，北京楼市显现了5个信号。

北京四环成为一个“ip”，五环成为一道分水岭。

放眼整个北京，四环至五环越来越成为稀缺地段，只要在这个区间，项目都会称自己为“四环盘”。

西四环的海淀鲜少供地，北四环和东四环的新项目一般要单价10万+起，只有从朝阳十八里店到丰台大瓦窑这片四环-五环的区域，有大量新项目，并一直努力在价格上“填补洼地”，逐渐奔8万+。

今年降价最激烈的也是这个区域。

大瓦窑中建和颂九里一开盘就选择了降价抢客，销售均价比指导价低约1万元/平米，特价房的价格更低，备案价859万元的特价房低至738万，实际售价6.56万/平米，只比拿地价高了1万元/平米，相当于亏本换流速。

西红门招商臻园，指导价7.2万/平米，首期开盘均价6.4万/平米，实际成交价不到6.3万/平米，即使降价9000元/平米，网签去化率也只有11.6%。

新房难卖， 根本原因是北京二手房价格跌了一年之后，对比之下新盘性价比变低了，西四环、北四环、东四环这三个区域的新盘还有稀缺性可言，但南四环-五环的新盘竞争对手很多，新房-二手房之间的价格缝差很大，不降价就没有流速。

来源：克而瑞

据克而瑞统计，1-5月北京二手住宅成交59600套，同比下跌18.5%，但5月延续了回暖趋势。对比之下，5月北京新建商品住宅（含普通住宅、别墅，不包括共有产权房）新增供应2446套，环比上涨30.7%，成交2822套，环比下跌2.8%，同比下跌了41.7%。

前5月，北京新建商品住宅月均成交只有2560套，供需之间的价格平衡线还没有建立。

四环-五环之间的新房价格豪宅化，以及新增供应向五环外集中，与市区接近20%的二手房价格下降相比，购房需求被挤压到了二手房市场，进行了平替，所以出现了二手房市场回暖、新房市场冷的反差。

新房要想打破僵局，必须变得更有性价比，这是今年下半年北京新房市场的主流走向。

来源：克而瑞

市场整体成交量下滑，对之前的“陈年”项目去库存压力最大，虽然今年前5月北京有意控制节奏，同比去年住宅用地供应下降了3.3%（建筑面积），但因为房企回归一二线等因素，1-5月北京住宅用地成交反而大幅上涨70%。（建筑面积）

新的项目在下半年入市，将给之前成交的现在销售不理想的项目带来巨大的压力，尤其是2022年拿地和2023年上半年拿地的项目，旧盘和新盘之间已经出现了产品代际差。

同时，丰台花乡、大瓦窑板块的价格战也是今年1月新拿地的项目发起的，时间优势带来的财务成本和产品优势，会让新入市项目更从容，老项目更被动。

来源：中指研究院

截至6月上旬，北京新房可售套数约7.5万套，去化周期约26.9个月，目前还有一大批2022年至2023年6月拿地的项目去化不尽如人意。

石景山五里坨中交远洋那么小镇，2022年9月拿地，2023年6月22日取证至今一年，网签12套，网签去化率2.4%。

来源：北京市住建委

丰台首开君礼著，2022年9月拿地，2023年2月取得预售证，共354套住宅，网签140套，网签去化39.5%，网签金额20.2亿元，略微超过地价的一半。

来源：北京市住建委

门头沟中建长安麓院，2022年11月拿地，2023年5月取证，合计324套房源，网签96套，网签去化率29.6%，实际成交价比预售指导价低近1万/平米。

来源：北京市住建委

通州颐瑞府，2023年2月拿地，2023年11月拿证，172套预售房源，目前只网签24套，网签去化率14%。

来源：北京市住建委

北京建工揽星樾，2023年6月拿地，2023年11月取证，半年内网签226套，网签去化率23%，销售指导价2.7万/平米，成交均价21332元/平米，折扣相当于79折，属于以价换量。

来源：北京市住建委

保利璟山和煦，2023年6月在中海的大本营以12%的溢价率抢下一块地，2023年9月就取得798套房源的预售许可证，至今网签173套，网签去化率21.7%，36.2亿元地价款，目前只网签回款了10.4亿元。

来源：北京市住建委

顺义璟上兰园，位于顺义比较热门的后沙峪板块，2023年6月拿地，2023年11月取证，至今半年时间，只网签36套，去化8.7%，销售指导价5.8万/平米，实际成交价4.9万/平米，比同时期拿地的建发观云低了约6000元/平米，价格低又去化慢，实属老大难。

来源：北京市住建委

丰台森与天成，2023年6月拿地，2023年11月、12月两批次取证1040套房源，目前网签108套，网签去化率10.4%，拿地时50亿的地价，截至目前网签金额只有不到8.1亿网签。

来源：北京市住建委

这些项目在拿地一年到近两年之间，网签金额普遍不到拿地成本的一半，整体去化率较低，产品已经定型，未来有较大的让价压力。比如，北京建工揽星樾开盘卖得还可以，但这个月一共才卖出4套，流速下降非常明显，越晚出应对策略，付出的成本会越高。

2023年9月之后拿地的，中海石景山、通州建投国贸瑨上等项目销售也不理想。就整体市场而言，丰台、顺义、石景山的市场下滑比较明显，昌平、房山因为产业和价格的原因，表现尚可，但目前新房市场没有明显回暖迹象，库存会继续走高，在新入市项目深度卷产品的情况下，老项目如何解决销售问题？恐怕动用价格工具已不可避免。

最近昌平南一个项目的销售中心开放，项目设计师在介绍产品的时候说，项目在做室内精装的时候，把能做柜子的地方都做了柜子，鞋柜、衣柜、橱柜、餐边柜、飘窗柜、家政间储物柜、大镜柜……四居室配置的柜子接近20个，所有户型“全屋柜体一站式配齐”。

精装配置越来越高已经成为北京市场卷产品的一个趋势，因为户型设计的定型节点会相对较早，确定之后难以大改，一旦后期发现市场反馈不理想，项目想要增加产品力，大概率只能卷精装。

据说，顺义保利颐璟和煦售价3.7万/平米，精装标准3000元/平米，精装成本超过了售价的8%。

相比几年前，目前北京楼市的装标普遍提升了30-50%，这是一笔较大的成本支出，个别项目的精装成本甚至能占到建造总成本的20%左右。

所以，有项目营销人士提醒：必须把精装成本前置，从决定拿地的一刻就要把精装成本算进来。

除了精装配置提升带来的成本，还有很多建筑成本也在增加，比如：阳台。目前，北京带阳台的项目数量在不断增加，部分项目甚至做了南北双阳台。大面积的赠送、开窗也在不断拉高建造成本。

赠送的面积越多，需要精装的面积也会相应增加，两者已经形成了成本上涨循环。不过，只要能卖出去房子，一切都是值得的。

随着房地产市场的销售逻辑变化，土拍市场的逻辑也在变化。

一方面，企业内部对投拓的要求越来越高，负责拿地的团队不仅要会算项目红线内的账，还要会算大账，预判未来的地价走势，了解自己公司的产品竞争力，测算项目上市之后的市场压力、去化周期，给出一个动态成本-盈利区间。

楼市低谷，房企的容错率越来越低，一个几十亿级别的项目就有可能决定企业的生死，因此，项目策略即企业战略，趋势之下，一个项目如何算账，会趋向于从企业运营角度考虑和分析。

另一方面，北京出让的土地开始有“不纯粹”的趋势，这是未来土地市场释放的一个非常重要的信号。

之前，北京出让土地时也会经常“搭配”不同性质的土地，但通常是商业、学校、市政，以及非商品类住宅，但今年出让规则开始发生改变，北京采取了“住宅+产业+配套”的组合供地方式，在最近出让的酒仙桥组团地块中，甚至采取将不同位置、不同性质的地块“捆绑”出让。

这样的出让方式实际上抬高了房企在北京的拿地门槛，总价更高，土地成本测算更加复杂，限制条件更多。

据CREIS中指数据，今年1-5月，北京拿地金额排名TOP10中，已经没有一家民营房企，中建、中海、华润及北京市属国企“控股”土地市场。

有民营房企明确表示，目前在北京没有明确的拿地计划，不抢了。民营房企只有“搭伙”，才能上车。

来源：中指研究院

北京新房市场的竞争刚刚开始，但二手房市场已经出现了企稳迹象。

今年3月至5月，北京二手住宅网签量分别为：14280套、13354套、13383套，6月1-19日，二手住宅总网签量已经超过了8000套，6月整月大概率依然会在1.3万套以上。

期间，6月11日-14日，北京二手住宅网签短暂的下降到了400套以下，但之后又抬头回升，6月19日，单日网签739套。

北京二手房成交连续4个月维持在1.3万套以上，是一个市场企稳的信号，虽然1-5月总成交量59600套，同比下跌18.5%，不及2023年同期，但成交曲线要比去年平滑。

这个阶段的市场成交量是低价换来的。据国家统计局公布的最新数据，5月份，北京二手房价格环比跌1.2%，同比下跌8.6%。低价依然是促进成交的主因。

来源：丽兹行

截至6月20日，贝壳找房平台显示的数据，北京二手房挂牌量133653套，比月初下降约7000套。

中介员工表示，北京二手房成交主要集中在同类型的低价房源，随着这些房源的消化，议价空间正在缩小，但不具备涨价动力，因为目前只有着急的卖家，没有着急的买家。

随着二手房市场回暖，北京在全国“517新政”之后，一直迟迟没有发布地方版调控政策，这意味着北京的降首付、降贷款利率暂时卡壳了。

业内人士表示，北京的政策底线比其它城市高很多，如果市场企稳，政策的出台和落地将会非常审慎。

行至年中，北京楼市显现了非常强的博弈特征，各种力量角力，新房、二手房相互分流，逐步达成性价比回归、以价换量的共识，在价格下行中隐约筑底，进入慢节奏波动阶段。