1、董事会架构变更，传递股东支持信号。 新一届董事会将由 11 位董事组成，执行董事从原来的 9 名减少至 7 名，独 立董事从 5 名减少至 4 名。执行董事席位方面，富德生命人寿占 3 席（原 1 席）、金地集团占 2 席，福田投资占 1 席（原 1 席）、中小股东代表 1 席，大家人寿退出。 董事长由金地老臣徐家俊担任，副董事长由福田投资董事长季彤担任，该职位由福田投资出任，一定程度传达国资支持信号。另外，中小股东代表王老豹是深圳市人大代表、福田区人大常委，社会背景深厚，一定程度可将该席 位划为福田国资。 金地管理层在董事会的席位大幅减少，而富德生命人寿占据席位最多，据财新报道，富德生命人寿可能通过保债计划等为金地提供资金支持，增加董事会席位大概率是其提出的条件之一。 2、销售差，以销定产维持现金平衡，合作项目成拖累。 金地2023 年全口径合同销售额1,535.5 亿元，同比下降 30.8%；权益口径合同销售额 950.5 亿元，同比下降 30.9%。 金地2023 年全口径拿地支出125 亿元，同比下降 62%，2023 年新开工面积为 313万平方米，同比减少 30%；保交付压力下竣工面积 1,343万平方米， 同比减少 5%。2023 年经营活动净现金流勉强维持为正，为 21.9 亿元 （2022年为199.1 亿元）。 “（购买商品、接受劳务支付的现金+支付其他与 经营活动有关的现金）/（销售商品、接受劳务支付的现金+收到其他与经营活 动有关的现金）”稳定在 85%左右。2023 年“销售商品、接受劳务支付的现金+ 收到其他与经营活动有关的现金 3、优质土储规模小，2024 年销售悲观。 金地2023 年末土地储备1,645万平方米，其中，昆明和武汉土储规模大，分别196万平方米和115万平方米，而贡献销售较多的上海和北京土储 分别仅36万平方米和15万平方米。 上海目前绝大多数项目已售罄或为尾盘，权益未售货值合计仅18.5亿元。金地对北京项目持股比例亦普遍偏低，权益未售货值约32亿元，体量较小。 深圳项目权益未售货值75.5亿元，主要是2023 年拿地的深圳宸峯府项目 可售货值约 57 亿元，该项目位于龙华区，单价6万出头，尽管2023 年12月多次传出即将入市信息，但截至目前尚未开盘。 三地权益未售货值合计 125.8 亿元，体量小，缺乏一线项目支撑，金地2024年销售持悲观态度。 4、银行贷款态度渐趋谨慎，债券偿还迅速消耗货币资金。 金地2023 年末有息债务925 亿元，较 2022 年末减少 238 亿元，其中债券减少 219亿元，银行贷款减少19亿元。 从现金流量表“取得借款收到的现金”各期增量来看，2023年四季度分别为187亿元、77亿元、38亿元和32亿元，银行实际对金地贷款态度趋于谨慎，或者因为新开工项目少，新增融资少。债券净偿使得金地母公司货币资金急剧减少，截至 2023年末，母公司货币资金21亿元，较 2022 年末减少147亿元。 2024 年，公司通过出售环湾城、招行（金地物业）和交行（北京金地中心 70%股权质押）贷款，合计获得资金 97.5 亿元，减去年初至今（2024/3/25）已兑付债券金额62亿元，尚余 35.5 亿元，该数额或是目前金地可用以债券偿付的资金。 5、可抵押投资性房地产不足，后续融资难度大。 金地 2023 年末投资性房地产账面价值271.9亿元，公司为偿债已将其中大部分进行抵押融资，已受限159.3亿元（22 年末仅受限 8.0 亿元）。 已出租未受限投资性房地产仅 94.2 亿元，但其中最核心的北京金地中心已于2024 年3月抵押给交通银行融资40亿元，假设抵押融资率 70%，则北京金地中心账面价值 57.1 亿元。减去北京金地中心的已出租未受限投资性房地产约37.1亿元，该值与23年末较22年末增加的已出租投资性房地产（22.1 亿元）比较接近。 因此，目前合并报表范围内可抵押投资性房地产大部分为23年新对外出租的物业，规模小且对外出租时间短，金地通过经营性物业再融资难度大。 6、处置非并表持有型物业，或可换取一定流动性。 由于金地自 2022 年来不再披露出租物业具体项目，因此较难获取到完整准确信息。但对比 2023 年报和2022年报披露的各城市出租物业数据，发现新增6个项目，减少 1个项目。减少的项目位于南京，对照面积，该项目可能是“南京宇龙通信研发中心项目”，产业业态，可租售面积 6 万平方米左右，金地持股 32%。 因此，当并表持有型物业抵押融资空间不足时，金地可能通过出售持股比例低的非并表出租物业获取流动性。我们将金地持股不足 50%（若是金地商置旗下项目，则是金地商置持股不 足 50%，而非金地集团） 的项目认定为非并表项目。搜集整理出的项目多数项目仍处于在建状态，竣工项目中深圳天元（商业/办公楼部分）、 上海恒动、杭州五八威新产业园出售成功性相对较高，三个项目合计 72.9 万平 方米，权益建面 20.1 万平方米，参考近期一些大宗房产挂牌或出售信息，四个 项目股权售价合计约 61.2 亿元。 7、下半年债券兑付压力大。 截至2024年3 月25日，金地债券余额合计191.04 亿元，其中2024年到期124.69亿元，根据 2024年融资情况，上半年债券（剩余 44.95 亿元）安全性较高。 下半年债券（79.74 亿元）偿付仍需增量资金，可能的路径包括富德生命人寿通过保债计划等提供资金、福田国资收购深圳地区资产（持有型物业、住宅）、处置非并表的持有型物业。