从最严格的限制买房措施，到最宽松的刺激买房力度，房地产市场经历冰火两重天，如今也到了陷入两难的局面。

在过去十年的大部分时间里，针对遏制房地产投机的力度越来越大，范围也越来越广，一开始是上海，任何离婚的家庭在三年内都将受到购房限制，以打击那些为了购买投资而离婚的夫妇。

后来遏制地产投资的范围越来越广，在成都，只有缴纳社保并且摇号成功的居民才能购房；到了2019年，针对地产开发商的“三道红线”出台，严格限制地产开发商拿地借贷，此后我国房地产面迎来了一个阶段性转折。

恒大、碧桂园等一系列地产龙头陷入现金流危机，此后房价掉头向下，我们对房地产的态度也从限购变成了鼓励。

自去年以来，我国已经有超过25个城市取消了所有房地产限购措施，甚至为了鼓励卖房，许多地方还取消了阻止地产开发商降价的规定。

当一切限制开始被取消的时候，市场后知后觉，我们也需要渐渐弄明白一个最浅显的道理：为什么越是限制购房，房价涨幅越快？地产限购，到底是抑制房价，还是加剧了房价的上涨？

一个行业如果不能够遵循市场原则，而是给予过多鼓励或限制，总归不是一件好事。

上个月，央行更进一步，降低了居民购房的首付要求，放宽了房贷规定，并敦促地方购买未出售的房屋，将其改造成保障性住房。

有了地方甚至打出了首付7.5%的史上最低买房首付，这些措施隐隐有一种把房地产从一个极端，推到另一个极端的错觉。

从最严购房限制，到最宽松的鼓励买房措施，一个极端到另一个极端，对市场而言，显然是非理性的。

以首付为例，从过去的最低首付30%降到现在的10%甚至更低，我们很难排除未来不会有零首付购房的先例，但这么做的代价无疑是巨大的，首先就是加剧了金融系统的不稳定。

零首付或者首付比例太低，都会导致断供的可能性，过高加剧我国居民的贷款，这种高杠杆也不利于未来的消费恢复。

当然，刺激买房的举措还会让已有房屋的房主利益受到损害。

过去我国很多家庭都是省吃俭用拿出半生积蓄购房，其目的就是为了自己住和家庭投资，而现在越来越宽松的刺激买房力度，唯一能够加剧的就是房价的下跌，这将会进一步缩小我国的居民消费。

房价一旦持续下跌，就意味着我国家庭资产进一步缩水，而代价无疑就是消费的进一步降级。

今天鼓励人们买房的力度有多宽松，对那些为了买房而严格遵照购房限制的房主就有多不公平。

以成都为例，当成都在4月下旬取消限购的时候，就有人在网站投诉称，这对那些在限购措施实施时获得购房权利的人不公平，该投诉称，自己已经搬到成都，并缴纳了数年的社保，才有资格买房，但现在那些人买房的人，不用付出任何“代价”。

矛和盾之间，有时候是难以调和平衡的，尤其是对房地产这样一个庞大的产业而言。

房地产下行，地方收入受到影响，就有极大的动力刺激人们买房；但这个动作一出来，就会进一步强化市场的预期，房价会持续下跌，这又会危及到已有房主的利益。

断供潮就是一个很好的例子，从2022年开始，数以万计的房主曾联合起来，拒绝为期房支付贷款，也是从那以后，地方把敦促开发商完成已售房产建设放在了优先位置。

除此之外，刺激买房这件事本身，到底能够取得多大的效果也很难说。

之所以我们很难通过取消各种购房限制来刺激人们买房，原因是这会加剧人们的担忧，认为房地产市场出了问题，而事实也的确是这样。

我国大城市的新房价格已经连续11个月下跌，根据统计局的数据，今年4月，房价环比下降了0.6%，较小的二三线城市房价也出现了类似幅度的下跌。

尽管和日本相比，我们的房地产市场没有出现暴跌的现象，但没有暴跌，并不意味着不会出现一个周期性很长的缓慢下跌，也就是我们俗称的软着陆。

除此之外，限跌令对房地产的走势也有着极大的影响。

地产开发商曾经要想一套房子卖多少钱，不是它们说了算的，但现在越来越多的地方已经不再干预地产开发商的定价。

去年11月，成都在回应投诉时，对当地一家地产开发商将价格降至标价以下的行为进行了处罚，称该项目“涉嫌扰乱房地产市场正常秩序”。

在短短五个月后，再有地产开发商降价时，成都的回应变成了由于开发商使用的是“市场调节价”，因此不会采取任何行动。

人为干预市场，到底好不好，房地产就是一个非常鲜明的例子。

从过去的严格限制购房，到今天的地方鼓励购房，从曾经的房价指导价，到今天的市场调节价，房地产行业的涨跌很大程度上都不是市场原则，而是人为干预，这才是最可怕的。

人为干预，当然是因为房地产实在是太重要了；从收入上来看，房地产相关的土地出让金占据着地方50%以上的收入来源，而从GDP来看，它又一度贡献了我国四分之一的经济增长。

一个行业的发展如果不是以市场原则去主导，那么最终该行业的发展，可能也会超出市场本身，即供需失衡。

今天我国的房地产就是如此，供大于求，考虑到未来我国的人口下降已成趋势，14亿人房子住不完早已经成为共识。

今天房地产市场面临的两难困境，很大程度上可能都是它最初的“非市场”导致的。

和过去的严格限购不同，今天的刺激买房力度，还会加大购房者的心理落差；一套动辄价值数百万的房子，在任何折扣力度之下，就是几万乃至数十万的差距，以今天的人均收入来看，这都是一笔不菲的资金。

解除地产开发商的降价措施，可以解决房地产两个长期存在的问题。

第一，它允许资金流向负债累累的开发商，用于支付利息和偿还贷款；第二，它减少了未售出房屋的库存。

澳新银行曾估计，处理国内所有未售出的住宅房产需要3.6年的时间，比2014年上一次房地产萧条的时间长了50%。

另外，鼓励地方将未售房屋改造为保障性住房的计划也可能带来矛盾，尤其是对那些已经购房的房主来说。

新建房屋变成公共住房，价格不同、但住的人却一样，这也会导致那些按照市场价买入的房主心生不满，而这些都是房地产转型所面临的难题。

单从纸面上看，我国几乎处于美国和西班牙2000年末房地产危机开始缓和时的水平，截止今年4月，我国在12个月内的住房新开工面积降至6.34亿平方米，同2021年的高峰期相比下降了63%。

过去一年，我国新开工建设的住房明显减少，饱受打击的房地产行业终于开始正视长期供过于求的问题，但对一个不那么市场的行业来说，转型来的还是稍晚了。

根据国际货币基金组织的估计，在未来十年内，我国的住房基本需求将达到平均9.5亿平方米，其中的一些需求将消化现有的住房库存，但这可能也意味着房地产投资即将触底。

房地产行业可能出现周期反弹，但从中长期来看，房地产最终的局面依然还是难逃萎缩。

更重要的是，在我国外汇管控、股市低迷，居民普遍缺乏投资渠道的情况下，房地产投资一旦触底，货币的锚无处可去，投资需求严重不足之下，都有可能造成钱荒和钱多的两个极端。

从M2上看，钱太多，存在着通胀的可能性，我国M2突破300万亿，但历数过去三次突破百万亿的时间线，可以清晰发现我国M2增长速度飞快，通胀的基础客观存在。

但另一方面，随着房地产投资即将触底，市面上缺乏好的投资渠道，大量的居民财富无处可去，只能存在银行里变成不流动的资本，这又加剧了我国的钱荒。

两个极端之下，不管是左走还是右走，不管我们如何选择，局面都不会太好看，这是长期存在的结构性难题。

更重要的是，以历史上他国经济体的经验表明，我国房价依然还有很大的下行空间；2008年的美国次贷危机，持续了五年多，房价从峰值到谷底跌幅高达30-40%。

而在日本，这一调整历时超过了18年，最终让日本房价下跌了47%，差不多下跌了一半，而我们显然更像是日本，一个缓慢但却漫长的房价下跌，用以最大程度减少对市场的负面影响。

但不论是美国还是日本，我们都看到房价从峰值到谷底下降了30%以上，而对标目前我国房地产现状，房价下行之路，道阻且长。

房价下跌是供需失衡的结果，但背后的不良贷款、居民和开发商的负债问题，可能还需要用更长的时间线才能得到缓解。

而这，才是地产危机最大的苦果。

end.

作者：罗sir，关心经济、社会和我们这个世界的一切，好奇事物发展背后的逻辑，乐观的悲观主义者。