下午一位粉丝到店里咨询，我们聊了2个小时。聊楼市、济南发展很多内容，碰撞一下发现大家的思路是相对一致的。

我把一些我自己对楼市的理解，对之前自己之前一些观点的否定、修正，以及一些判断，梳理后分享一下：

1、2008年的救市，2014-2015年的救市，肯定与2023年这一波是不一样的。

网图数据引用，供参考

2、阶段不同，所处大环境不同，所以本轮政府救市，是为了让楼市缓慢平稳落地，然后再按照顶层设计分化发展。

3、或许是想让大部分普通购房者，接受中国地产发展到当下阶段期要发生转变了。让普通购房者接受一个事实：从前些年的买房就赚钱，到近些年的买房不赚钱，再到买房赔点钱，这个思路的转变需要一个过程，或许就是从近几年内实现。

4、如果强政策快速刺激楼市，那又会有一批人高杠杆冲进来当炮灰，死灰复燃，我们又要经历一轮痛苦的调整过程……甚至还有可能拉爆。

倒不如趁着这一波就调整下去。所以这一轮救市并不会迅速的拉楼市，缓慢释放政策，该挤的挤掉，让购房者的购房心态发生转变，然后达到楼市相对健康预期的状态，然后才是下一步的动作。

5、另外一旦强刺激楼市最终买单的还是80%的普通百姓，因为真正头脑清醒的肯定会趁着这一波出货（逃跑），把自己手里的房产调整到最佳状态。而这种人占比不会特别高，不可能超过20%，那其余人不就是接盘、买单的嘛？所以缓救，虽然痛苦，但是也只能如此了。

6、

修正一下下图中前两段内容：

这一波的楼市救市肯定是要救，缓慢托底，让老百姓舍弃买房赚钱的惯性思维。不会特别强刺激救市，省的重走老路，导致一地鸡毛，甚至有拉涨崩盘的可能性。

不会再有普涨的行情，已经到头了，接下来是长期的分化……

后面两段接上。

7、达到一定状态之前，要同时完善“保障+市场”住房供应体系，存量住房+保障房满足70-80%居民的住房问题，大部分百姓不再为高房价发愁，可租、可买，都相对平价。

接下来就为分化做准备，再去拉所谓的“好房子”，让那20%有钱人，为好房子买单。

以上是对政策的个人理解，就是分享供大家参考。

8、昨天直播的时候，我讲了一个济南楼市的小模型，我用个简易草图再展示一下，仅供参考哈：

大黑框里就是当下的济南楼市整体房产，右上角红框中是当下保值房子占的比例，占比肯定不高，而且随着时间推移也在发生改变。10年后保值的房子是蓝框中的，与当下优质房产有交集，15年后保值的房子就是黄框中的，彻底的与红框中房产可能就无关了……

随着城市更新，产品升级，你只有不停倒腾置换，你的所谓保值房产才能安全。而也就是那20%的有钱人就这个实力，去不停折腾升级。让有钱人去为改善房产买单吧！

全国也好，济南也好，其实头部城市都可以套用，除极特殊的少部分房产外，大家都得不停折腾才可以，差别不大。

努力，还是躺平？

个人观点，仅供参考。