时至今日，若要说中国房地产迎来历史性大变局。相信已经没有多数人会怀疑了，毕竟最近几年楼市的走势也使得很多人从房价暴涨致富的幻想中清醒过来了。房价“只涨不跌”的预期也逐渐被打破了。

当然，这些都是一些结果现象。我们要弄清楚国内房地产市场究竟为何会走成这个样子，还是得弄清楚房地产这些年发生什么，以及内在的驱动因素是什么？这就是我们今天要分析的房地产究竟迎来哪些历史性的大变局。

一、房地产或将不再是刺激经济的主要手段

房地产在过去被称为经济的“夜壶”，每当经济不振的时候，就被拿出来刺激一下经济，而且是屡试不爽。但这些年房地产发展带来的高房价问题也逐渐暴露出来，上面对房地产的定位也在发生变化。

可能有朋友会问那近期对房地产的支持力度不是很大了吗？之前限制房地产的措施基本上都取消了，而且在刺激措施上还加码了，这不算用房地产来刺激的经济吗？

只能说到了今天房地产市场这个状态，这些措施的目的主要是要稳住楼市，不要对经济产生拖累。跟之前用房地产来刺激经济发展还是有较大区别的。

二、人口因素将会从根本上改变房地产未来的发展趋势

房地产长期发展看人口，这基本上在业内也达成了共识。过去国内房地产市市场之所以能够走出长达10来年的大牛市，核心原因也是人口红利的驱动。以及在人口红利下的城市化进程，带来大量城市住房需求。

然而这个过去最大的红利正在悄然发生改变。2023年末，国内人口减少了208万人，差不多一个中型地级市的人口规模。相较于2022年末，这个减少的幅度不但没有放缓，而且还在加大。

人口进入负增长将会长期制约房地产市场的增量需求，不管是刚性需求还是改善性需求，都将受到较大的影响。同时国内人口还得面临老龄化趋势的问题。这些问题的叠加，使得市场对楼市的后市预期变差，这也是当前楼市难以起来的重要原因之一。

三、住房“双轨制”或会加速来到

住房供应“双轨制”本来也是国内房地产发展一个既定战略，尤其是在住房相对比较紧张的一线城市和强二线城市。这些城市由于有大量的年轻人新进入，这部分人早期的住房问题还是需要支持的。所以保障性住房的建设在过去几年也是如火如荼的进行着，最终的目标还是要建成保障性住房和商品房双轨运行的住房体系。

随着最近几年楼市的调整及房价的下跌，住房“双轨制”的目标有望加速完成。前段时间不是传出地方政府可以下场购买存量商品房作为保障性住房，而且有些地方政府已经开始行动了。这将会加速住房供应“双轨制”的加速形成。

四、购房者心态发生巨大变化

在过去，很多人认为房价“只涨不跌”，大家买房也就显得比较激进，才会出现半夜排队摇号买房的事情。这么多人愿意去买房，又导致房价继续上涨，大家更愿意买房了，如此循环。

而现在却是恰恰相反，随着这几年楼市的调整，一些人对楼市的看法发生一百八十度大转弯，认为房价还会继续下跌，这就让市场形成一个比较差的预期。在这种预期下，原本有买房打算的人也延缓入市了，这样作用到市场里又会导致房价下跌。