1、被迫囤地1008亩，轨交首个楼盘即将开盘！

放眼济南房地产市场，哪个开发商持有的土地最多?济南轨交一定是答案之一！

迄今为止，它旗下的济南轨道交通集团资源开发有限公司已经在济南拿下至少67.19万㎡土地，折合约1008千余亩土地！其中，大部分是住宅用地。

这些土地明细如下：

（济南轨交已拿土地）

这些土地主要分布在济南东站片区和华山北片区。其中，济南东站片区又分为两部分，一部分是奥体中路沿线的张马片区，一部分是在济南东站站前广场西南侧。

客观地说，济南轨交拿下这些土地也是“迫不得已”。

这些土地位于济南轨道交通土地收益平衡区，由轨交进行熟化，土地拍卖净收入的95%（详情点这里）划归轨交。但因近两年土地市场平淡，这些土地挂牌价格也不低，在拍卖过程中无人接盘，轨交只能自己站出来接手。

虽然拿下了土地，但公司房地产开发经验有限。因此，这数千亩的土地在成交后进展缓慢，大部分尚未进入开发。

现如今，济南轨交操盘首个房地产项目终于要迎来开盘了，它就是位于济南东站西南侧的龙泉府。

那么，这个项目怎么样呢？

2、11个地块，低密大盘，颜值不错

这个项目的优点：低密度大盘，产品颜值不错。

龙泉府位于济南东站西南侧，包括11个地块，总占地面积约406亩。

（项目地块分布）

该项目以坝王路为分界，坝王路以东土地容积率全部是1.2，全部是5层-8层洋房；坝王路以西土地容积率在1.5-18之间，预计会有高层小高层产品。

目前，项目主推坝王路以东地块，全部是5层-8层多层洋房。

（效果图）

它的首开地块为最北侧的A1地块，占地面积42878㎡，规划12栋楼，全部是6-8层洋房产品。

从项目对外发布的效果图看，它的建筑采用现代建筑风格，外立面有大面积玻璃窗，看着非常惊艳。

（效果示意图）

从规划部门公示的信息看，它的外立面顶部采用了银灰色铝板，其他地方多是米白色多彩漆、香槟色金属漆、深灰色真石漆。

（规划部门公示的效果图）

个人觉得，规划公示的效果图与宣传的效果图有差距，但整体颜值还算可以。尤其是南侧外立面，窗户很大，整体比较大气。

（规划部门公示的效果图）

3、大户型为主，建筑面积在129-228之间

龙泉府首开地块以大户型产品为主，包括6个户型，建筑面积约为129㎡、143㎡、164㎡、184㎡、228㎡

（首开地块户型分布）

它的户型整体设计也不错：

都是南向大面宽，三个卧室和客厅朝南，阳台很大，南北通透彻底，一梯两户，电梯门两侧双开。

4、周围配套待完善；高端定位能否赢得市场？

济南东站城市定位很高，规划配套很强大。

以济南轨交项目为例，它紧邻济南东站，附近有多个地铁站；南侧是华山至白泉景观廊道，东侧有龙脊河景观带，生态环境也不错。

但是，龙泉府周围很多地块还没有开发，给人的感觉比较荒凉。

来看几张现场图片，从项目以南向北方望去，一片大平地，就如待开发的处女地

项目东南侧，也是大片的空地：

项目西南侧，华山白泉景观带还没有建好，两侧还有很多空地，隐隐可见远处的华山。

项目南侧不远处，是天鸿公园大道，经过天鸿近些年的开发，这里已经有城区的感觉了。

用一张卫星图看更直观一些：

(黄色框内为龙泉府位置）

怎么评价龙泉府的区位呢？

我们感觉，这里的未来是有潜力的，它会是济南东部主城的一个重要部分。尤其是，如果龙脊河两侧的商业商务区搞起来，能够引入一些有活力企业，那么这个地方就更有前景了。

但由于这个地方处于开发初期，它给人的感觉会有些荒凉，它的成长还需要一段时间。

我们自己觉得，这个地方的产品定位不适合太高端。

根据市场流传信息，龙泉府首开首开售价预计在1.4万元-1.7万元之间，大户型产品会更高些按照1.6万保守估算，164㎡户型的总价在262万左右，184㎡户型在294万左右。

这个总价已经比较高了，是非常明确的改善性定位。它能否吸引足够多的济南有钱人？让我们拭目以待。