作为我国家庭金融资产中占比70%的房地产，房地产的下行不仅仅关乎着居民财富的缩水，更重要的还在于，当房价缩水已经不足贷款的时候，可能会有更多家庭放弃偿还房贷，继而酿成银行债务危机。
没有人会怀疑我们提振房地产的努力，但现在这种努力的确遭受到更多来自市场的考验。
从数据来看，彭博智库中国开发商股价指数6月6日下跌了3.2%，延续了自5月中旬高点以来的一路下滑，跌幅已经高达20%，即将跨入技术上的熊市。
房地产熊出没，颇有一种山雨欲来风满楼的态势。
房地产股票下跌，最直观的解释当然就是市场对于提振房地产努力的质疑，房地产股票自5月17日后一路下跌，投资者最初对这些包括降低购房者首付要求的刺激措施感到鼓舞，但随后又质疑这些措施对于重振购房需求和解决房屋库存过剩到底能有多大作用。
最新的销售数据显示，自“史上最强”刺激购房力度出台以来，房地产业的基本盘没有多少变化，这也意味着我们可能需要等到年底才能够看到地产销量幅度的缩小或月度销量的上升。
对一个曾经占据我国GDP总量近四分之一的行业来说，房地产实在是太重要了。
它的背后不仅仅关乎居民财富的高低，同样背后还有这几十万亿的房贷，以及直接与此相关的银行，从债务到银行风险，地产业走的每一步，都可以说是举步维艰。
与此同时，国际三大评级机构惠誉评级还降低了对2024年新屋销售价值的预期，按照惠誉的观点，它认为我国新房销售将有15-20%的下跌，原因是今年前四个月低于预期的销售疲软以及新房价格的下行压力。
另外碧桂园也在今年5月卖出更多的房产，根据碧桂园提交的文件显示，总部设在佛山的碧桂园上个月出售了价值42.9亿元的资产，相当于44万平方米总建筑面积，比4月份高出11.4%。
当“史上最强”刺激购房力度出台后，坦白说，我们针对房地产的进一步刺激购房力度，其实已经没有多少的空间，如今事实上国内房地产业的各种限制几乎全部解除，限购、限跌、限价全部解除后，但市场依然不买账，这也凸显了我国房地产下行的周期性是非常复杂的。
当手中无牌可打的时候，房地产行业的好坏，很大程度上只能交给市场去买单。
除了惠誉评级，另一大评级机构标普也表示，我国5月中旬出台的提振楼市措施可能暂时增加对房地产的需求，但杠杆的增加也可能导致房屋借贷的倒账，对二三线城市运转的银行构成风险。
标普表示，预计三线城市的房价2024年到2025年这个阶段将下跌约14%，可能潜在性地造成购房者陷入负资产居民，即房贷的余额超过了房屋的价值，一些房主可能最终倒债，放弃支付房贷。
这是一个非常大的风险。
过去我们认为，房价下跌是好事情，有助于年轻人重拾信心，低房价可以让人们的生活成本负担更低，这当然是事实，但我们往往也忽略了房价高昂的现实因素。
房价到今天这样一个地步，从家庭贷款三十年购房，到银行为此承担债务违约风险，如今的房地产牵连甚广，从上到下，从个人购房者到银行，无一不背负沉重的负担，一旦房价下跌速度过快，必然会首先导致个人购房者承压，即房贷的余额超过了房屋的市场价，这个时候违约潮就会蜂拥而至。
对银行来说，违约潮一增加，坏账率、银行盈利都是风险，尤其是对那些抗风险能力更低的二三线中小银行来说，会是一个非常大的问题。
到今天，风险已经传导到银行来了。
根据每日经济新闻报道，湖南三湘银行、微众银行、光大银行等多家银行都在网上发布了高级催债人的招聘通知。
这份招聘要求还不低，得本科以上，具有金融法律催收等相关经验。
催收自古就有，这不罕见，但真正罕见的是银行直招；过去银行业光景好的时候，都是把催收这项业务外包出去，毕竟这种业务很容易令人联想到一些暴力词汇。
一方面是为了体面，另一方面也是维护品牌形象，银行很少会直接亲自出马招聘催收人员，但随着5月中旬互联网金融协会发布《互联网金融贷后催收业务指引》，提出“有条件的金融机构可组建专门负责催收业务的部门”，自此，银行开始亲自下场。
当然，这个事还得联系起来看，一方面是5月中旬密集出台的“最强刺激”买房力度，另一方面是5月中旬出台的互联网金融贷后催收业务指引。
其实很多事情，上面早已经想到了。
房地产最强刺激买房力度一出来，房价必然会持续面临下行，这个时候违约潮也会跟着密集出现，对银行来说，最重要的就是催收业务，合法正规的催收团队，很大程度上也是为了避免社会不稳定风险。
银行烂账太多，这一点从不良贷款急剧攀升就可以看出来。
根据央行的数据，截止2023年末，银行业金融机构不良贷款余额为3.95万亿元人民币，较2023年初增加1495亿元人民币。
但有意思的是，六大行的不良贷款率是下降的，哪怕是招行、民生银行、中信银行这些银行不良贷款率都是下降的，这些银行不良贷款率总体控制在1.4%以下，低于2%的警戒线，还是很安全的。
但对那些中小银行来说，则有很大的不同。
正如标普的说法，我国5月中旬出台的提振楼市措施可能暂时增加对房地产的需求，但杠杆的增加也可能导致房屋借贷的倒账，对二三线城市运转的银行构成风险。
例如公开招聘催收人员的湖南三湘银行，该银行2023年的不良贷款率为1.75%，较上年末上涨0.22个百分点。
还有更多大量城商行的不良贷款率已经超过2%的警戒线，盛京银行、江西银行、哈尔滨银行、九江银行、天津银行、甘肃银行等等。
这些中小型银行和房地产直面挂钩，也成为了地产危机下行的最后一道防线，它们一旦集体“破防”，那后果不堪设想。
房价下跌不单单是房价下跌，背后还有居民财富的缩水，以及背后房贷和实际房价的倒挂，这些因素交织在一起，都会加剧银行业烂账的风险。
这几年发生风险居多的都是中小银行，例如2021年包商银行破产，2022年河南5家村镇银行爆雷等等，中小银行才是金融系统中最大的定时炸弹。
中小银行除了和个人购房者挂钩之外，还有借给房企的钱，这个也很关键；房贷和个人信用挂钩，除非房价跌的不行，以及个人实在是没钱了，否则大部分人都不会选择断供。
但房企不同，这几年国内最大的几家房企就连美元债都违约，国内的银行贷款更是逾期了上百遍，几乎成了“老赖”，如果企业也有老赖的话。
数据显示，和房地产有关的不良贷款率从2022年的4.06%升至2023年的6.48%，具体到银行，邮储银行、交通银行和建设银行的涉房不良贷款规模分别上涨102.39%、67.60%、43.31%。
仅仅一年时间，这个规模的涨幅已经是很严重的数据了，随着房地产企业债务违约，城投违约，可以说最后的所有风险全部只能让银行系统来背锅，银行一旦也陷入违约，那么我们几乎可以说，金融系统出现了大问题。
银行是最后一道防线这话没错，但这道防线一旦破裂，那对整个宏观经济的伤害，是不可估量的。
最后就是银行的另一个关键数字：净息差。这是衡量银行利润非常重要的一个指标，而我国银行的净息差，哪怕是六大行的净息差，也全部跌破1.8%的国际警戒线！
其中仅邮储银行堪堪守住了。
一季度，我国商业银行净息差为1.54%，较2023年四季度的1.69%再次下滑15个基点，创下历史新低。
尤其是六大行中的交通银行，目前净息差仅为1.27%，按照这样的速度，明年交行净息差就会跌破1%。
银行净息差通常来说要维持在1.8%以上才能维持利润，要是大大低于1.8%，银行就会陷入亏损边缘，届时整个金融系统都会出现大问题。
这也能够解释为什么我国的存款利率一再降低，一方面是宏观消费低迷，另一方面也是因为愿意借贷的人变少了，创业、房贷都开始减少，银行很难通过存款和借贷赚取息差，盈利也就愈发艰难。
这个时候，存量房贷利率也就很难有下降的空间了；这也是为什么我是我国刺激买房的力度基本上已经用尽了，未来房地产如何，只能看市场，看天命。
现在房地产市场刺激措施，几乎只剩下存量房贷利率，但这个一旦继续下调，对银行来说，亏损的风险则变得更大。
一荣俱荣一损俱损，这句话用在房地产身上再合适不过。
过去房价高速增长，人口城市化的进程刺激了人们买房的热情，叠加宏观经济高速增长，一个几乎遍地都是机会的时代，造就了财富的巨额增长。
在没有更好的投资渠道之下，居民财富的增长被用来买房，而房地产的增幅又大大超过居民收入的增幅，这就产生了房价和居民收入严重倒挂的情况，也就是我们所说的房价收入比过高，地产泡沫由此而生。
我们不能否认有很多家庭都是在房价最高的时候高位接盘的，这些家庭倾其半生积蓄贷款三十年买房，家庭花光了积蓄了，银行借钱为他们的风险进行兜底。
当房价开始下跌的时候，蝴蝶效应启动，从家庭债务和房企债务，最终一步步传导到银行系统，在过去光景好的时候，银行是利润现金牛，现在光景不那么好的时候，银行成了最后的防线。
债务不还是风险，提前还债对银行来说更是风险。
贷款100万买房，按照我们过去4.9%的利率，本金加利息一共是191万，也就是说借100万，我们要支付差不多100万本金的利息，如此好的生意，在经济好的年代里，几乎是稳赚不赔的买卖。
提前还贷后，对银行来说，意味着这笔利润就此灰飞烟灭，对银行来说，它们更宁愿你断供，断供了还可以给出延期还贷这样的产品，等你以后有钱了慢慢还，但一旦提前还贷，就意味着所有的利润全部没有。
今天银行的风险和房地产高度绑定，城投公司和房企几乎是没钱，房企有钱了也会优先偿还美元债，银行债不是第一位，银行也就只能抓住个人房贷这个点去催债。
但银行一天不下调存量贷款利率，大家就会提前还贷，用不着银行催，而那些实在没钱还房贷的家庭，不管银行怎么催，也很难催到实际的金钱。
银行陷入左右为难的尴尬局面，唯一能够寄希望的就是房地产能够在最短的时间里回暖，但今天我们手中的底牌几乎没有，市场买不买单，似乎也很难两说。
而银行能够撑多久，最终可能还是要取决于宏观经济的基本面，一切问题的答案，应该都在7月。
现在，轮到我们见证历史了。
end.
作者：罗sir，关心经济、社会和我们这个世界的一切，好奇事物发展背后的逻辑，乐观的悲观主义者。
