手里有100万,是买房还是投资?

筑梦投资 2022-06-10 18:41:13

是买房还是投资,哪个更划算就选哪个。

假如说买的是自住房,那毫无疑问,当然是买房,因为住是刚需。可如果买的是投资性用房,那就得好好衡量衡量,看看哪个更划算。

比如说你今年花了100万买房,5年后赚了20万。

那如果在这5年期间,你用这100万去投资,比如买股票买基金,所产生的收益能够大于20万,那就不买房,做投资;反之,就买房。

投资就是比较。哪里风险更低、收益更高,钱就往哪里去。

不过,这只是大体的决策方向,落地到实际中,每个情况就得区别对待。

比如有的地方100万连首付都不够,更别提买房了,而有的地方100万就能买套房。

01聊100万以内的生意

对于首付在100万以上的,咱们就不考虑了。这里聊聊100万内的几种情况。

第一种情况:100万全款买投资性住房。

此时,假如我们买了房之后用于出租,那就得好好算一下租金收益率和房产增值的情况。

比如每月租金是2000元,而周围房子每年平均能够租出去8个月,那每年的租金就是1.6万,年化收益率就是1.6%。

假如当地的房价年平均增长率是8%,那这套房子总共的年化收益率就是9.6%。

如果说拿这100万去买基金或股票,按照以往自己的水平,所能够产生的平均收益率大于9.6%,那就不买房;小于9.6%,那就买房。

第二种情况:100万只够首付,还需要贷款。

这种情况就要考虑到“房贷”了。无论多少,它都会拉低我们的投资性房产的收益率,因为房贷是支出。

在租金能够覆盖掉每月房贷时,比如每年租金收益是2万,房贷1.5万,那房子在租金上的收益就只剩下了5000元,收益率是0.5%。

在租金不能覆盖掉房贷时,比如房贷每年不是1.5万,而是2.5万,那刨除租金收益的2万,每年还需要掏出去5000元,收益率就是-0.5%。

假如平均每年房子增值8%,那当租金收入大于房贷时,房子的总体收益率就是8.5%;小于房贷时,收益率就是7.5%。

此时,再看看自己拿100万去投资的收益率,两者相比较,选收益率大的那个就行。

不过,要想如此算账,就得研究明白两件事儿。

第一件事儿是当地房价年平均增长率是多少,以及其是否具有持续性。

持续性非常重要,因为房子的流动性太差。

它不像股票、基金,小手一点儿就能卖出去。现在想卖个二手房,周期很长。房产挂到中介那里,半年卖不出去都很正常。

因此,必须要保证房子的增长率可以持续下去。

假如近几年的增长率很高,比如20%,看着很划算。可如果在没卖出去就不增长了,那现在买入不就砸手里了吗?

第二件事儿是房子所在地周围的租金水平,以及平均每年能够租出去多长时间。

租金水平好了解,大致打听一下就能知道,可一年能租出去多长时间就不好保证了。

现代人换工作很频繁,一言不合就辞职的大有人在,而换了工作就可能会换个地儿租房子住。

因此,现在房子出租很难有租满一年的。一年12个月,能收到10个月的租金就了不起了。

不过,上面这些都是细节性操作的问题,从长期来看,买房与投资,哪个更划算呢?

02长期考量

过去20年可以称得上是房地产的“黄金二十年”,可未来房地产会怎么发展呢?

郁亮是万科的董事长。他在2022年万科集团年会上表示,房地产将进入“黑铁时代”,可真的如此吗?大概率是。

从宏观政策上,我国早已经提出了“房住不炒”的大政方针。

虽然在最开始提出的那几年,这个政策的效力还看不出来,但在过去的2021年,其威力很大,比如各地密集的调控政策,比如恒大的债务危机。

虽然进入2022年,尤其是从5月份开始,各地的限购限贷措施进行了大松绑,甚至降低房贷利率、首付比例,但原因大家都知道:疫情。

尽管在疫情的影响下,各地不得不再把房地产这一招儿祭出来,可满足的也是刚需购房的自住房需求,而非投资性房产。

除了“房住不炒”的大政方针外,还有“房地产税”这一重大举措。

本来今年是要大规模推出的,可因为疫情,导致国内经济增长放缓,所以才延后施行了。可再延后,也迟早会收。

从长期来看,房地产是没有未来的。

那么,股市有未来吗?咱们也可以从政策方面分析一下。

以前,公司上市施行的核准制。只有满足了条件,经过审批后才能上市,比如利润必须达到多少、净资产又得达到什么条件等等。

可现如今,我国正在大力推行注册制。公司上市的条件大大放宽,比如利润要求没有以前那么高。这意味着公司上市变得更加容易。

另外,以前咱们的股市就只有两个交易所:上海交易所和深圳交易所。而在去年的9月份,又新成立了北京交易所。

从两家争霸到三足鼎立,现在的股市发展得如火如荼。

我国的资金池子就只有两个:房产和股市。要么钱在房市里,要么钱在股市里。

而现在的房产和股市就像马车和汽车。前者正在进入下行通道,后者正在蓬勃兴起,该选哪个,不言自明。

房产和股市,要选更划算。

租金增值率,投资回报率。

房住不能炒,还有房产税。

核准到注册,新成北交所。

一抑一助推,跟着政策走。

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筑梦投资

简介:奉行长期主义的终身创造者