萧山和滨江难以分割，因为从历史上来讲就是一家人。

所以萧山篇和滨江篇组合来讲。

今天就从滨江梦开始的地方说起——一桥南，然后一路南下闻堰、义桥。

一桥南本质上属于浦沿，那为什么不直接称为浦沿而更喜欢叫一桥南呢？

在回到这个问题之前我们还是先说一下一桥南的范围。

滨江区以铁路分南北，一天一地。

一桥南大致区位就是浦沿铁路以北。

所以一桥南还有个名字叫欧浦，之所以叫欧浦核心原因有三，城市界面、配套、成熟度。

浦沿的好学校都在一桥南，比如高新实验、钱塘实验等，包括新引入的杭二的书包依然如此。

浦沿的大型配套也在一桥南，主要就是宝龙城，这应该是最好的宝龙城了吧？不是宝龙做的好，而且一桥南周边聚集了大量的居住和产业人口但是却只有这么一个大型商业，所以成就了宝龙。

城市界面这一点就更不用说了，最美樱花跑到就起始于这边。江边有江边他独特的魅力。

一桥南真的很久很久没项目了，上一次的新项目入市感觉已经超过十年。

我此前一直推荐的璞云就是在这个区位，新房限价4.6W。

欧浦不缺顶级豪宅，因为有最好沿江面，比如有银杏汇，还有彩虹豪庭、钱江水晶城，这些项目总价都在千万以上，两三千万也只是洒洒水，所以这些项目注定和一般人无关。

璞云之前欧浦地项目应该是银杏汇和之西湖了吧。

银杏汇，这个项目也是一波三折，德圣差点把自己给干倒在这里。

2015年银杏汇在售价格大约在2.2-2.5W，但是无人问津。现在二手房是多少确实也不好估算，10W左右应该还是有的吧，涨幅300%，是过去涨价最猛的豪宅？这种江景大平层的涨价和杭州产业结果的变化直接相关。

2015年之前杭州还是个土杭，2015年之后G20、亚运会、直播行业兴起，造就了无数主播和网红，而对于他们来说生活就是用来看的而不是用来住的，所以这种最美江景价格拔地而起。

银杏汇终究是属于少部分人的白月光，而欧浦大部分的房子是彩虹城、六合天寓这样的商品房，开发在2000年初，到现在有将近15-20年的时间。

这一批房子房价基本上在3.5-4W之间，构成了欧浦价值核心。

欧浦特别便宜的房子其实也不多，这个和这个滨江区老破小不多有关系。

价格最低的就是临江花园、碧水豪园等品质相对较差的项目，价格在3W左右。

所以为什么我这么看好璞云就是如此，他打造的整个欧浦缺乏的4房产品，是欧浦近10年唯一新房。

水晶城是不错，有130多的户型，但是3房，而且确实也有一些年头了。

璞云已经结束，未来如何，交给时间去验证吧。

欧浦已经基本开发完，不再是一个讲预期的地方。

买在这样的区域，只有买众星拱月的稀缺性项目才有投资价值，否则增长很难超过大盘。因为买这边本质上属于享受生活。

你拥有所有最美好的当下。

浦沿和4号线密不可分。

顺着地铁4号线，离开联庄站，就离开了欧浦，进入了亚浦。

所谓的亚浦其实就是浦沿铁路以南，但是临江、靠地铁的这一片区域。

亚浦在这一轮大开发之前存在感一直不高。

这一片区域其实开发的也比较早，但是早期开发是居住+产业园混搭的形式，在定位之初就远落户于欧浦。

然后住宅项目普遍奇奇怪怪，核心原因还是为了看江，所以户型并不是标准化的户型，在二手房中很吃亏。毕竟对于大部分人来说，房子是买来住的。如果你要找奇葩户型哪里多，亚浦说第二没人敢说第一。

最为奇葩的还是一面宽、90方的联排，真的是大长见识，感觉每天都在享受上上下下的快乐。

整个亚浦影响力最大的项目应该还是万科璞悦湾，2015年璞悦湾多层价格大概在2.3W左右，高层大概在2W左右。

目前由于整个浦沿在售新房很多，所以璞悦湾的二手房不算活跃，近期跌的也比较厉害，23年年底的时候大概还能卖个4W8左右，现在大概只能卖4.3W左右，相对于IPO来说增幅87%。

万科的项目普遍有一个问题，占了好位置然后项目品质做的一般，品质一般导致的就是增值跟不上。

万科品质一般是方方面面的，比如外立面，比如精装修等等，在房价涨起来以后都成为了拉后腿的因素。

当热这里不是指所有万科项目增值都不行。只是单纯说万科项目确实存在这样的问题，可能和最早做精装修这一点也有关系，如世纪之光、金辰之光等等。

只能说那些年的万科确实会选位置，然后创造利润，业界黄埔军校不是随便说说的。

很多人其实有疑问，随着欧浦开发完毕，亚浦会迎来属于他的机会，然后反超欧浦么？

亚浦新项目会反超彩虹城、六合天寓这些老房子，但是如果是欧浦的新房子则绝无可能。

难以反超的理由正是我前面提到的欧浦的护城河，学校、商业、居住环境构成了欧浦的壁垒，而亚浦没有一项打的过欧浦，除了有大量新房这点外。

另外华润在伟业路TOD还签了个轻资产商业，欧浦的护城河就更强了。

亚浦大部分项目的遗憾在于靠近江的没地铁，有地铁的又远离了江，还没有一个好的学区。

其实我并不认可亚浦和非浦定位，我觉得他们两个没有太大的区别，各有优势。

非浦的城市界面并不会比亚浦差，还有白马湖委托的公办，在学区上也赢了一把亚浦。

非浦缺的是一条地铁。

按2035年的规划，11号线把亚浦、非浦、以及滨江产业区进行了串联，不过这还需要时间，毕竟11号没进入地铁四期建设。

未来地铁落地，非浦再叠加了白马湖的公办学区，只会比亚浦有更好的预期。

当然部分亚浦现在就有地铁，未来4期更多的亚浦将有地铁，所以在当下便利度肯定领先于非浦。

亚浦、非浦本是一家，没必要踩来踩去，未来通过4号线、11号线将成为滨江最后一片可开发的留白地。

产业刚需也好、置换改善也好，浦沿都将进入人民的视野。

所以我之前说过浦沿是有机会实现板块蜕变的区域，所以买这片区域的房子切记要看品质，品质好要比比地铁近要更重要。

最为典型的例子就是申花，金茂府地铁近么？但是他品质足够好，吸引了地缘实现了申花TOP级房价。

浦沿未来必然将承接大量的滨江地缘客户，就和申花和文教一样。

整个亚浦会随着地铁4号线的建设而快速发展。

未来再随着11号线的建设而走上巅峰。

这是可以预期的未来。

随着4号线离开滨江就进入了萧山，闻堰、义桥。

闻堰开发的很早，很早就是主打滨江外溢的板块，当年的热度还是很高的。

不过由于闻堰学校等确实和欧浦存在差距，很多人随着娃读书又重新杀回了欧浦，接盘彩虹城。

闻堰其实也很久没项目了，最近一个项目应该还是滨江和金帝合作的叠潮雅庭。

项目的位置很好，靠近江边，还带综合体，容积率还低，还有双地铁，真的非常之不错。可惜商业运营商不突出。

无论是18号线还是4号线都妥妥的连接了滨江，一个是连接一桥南、另一个则是连接了滨江腹地的产业带。

所以闻堰可以说妥妥的外溢之王。

但是配上闻堰小学，终究是错付了，只能是外溢之王，影响了他上限。

2015年闻堰在售的项目也是滨江开发的东方海岸，一线江景。

2015年卖的时候大概是1.2W，目前二手房比较坚挺，在3W左右，增幅150%。

买入低价滨江房子，真的是那些年投资的秘诀。因为那时候滨江的热带风光园林还是很香的。管你是武林壹号还是武林十八号，初一看居然感觉差不多。所以刚需盘特别受益，因为随着房价的增长品质并不会落后。

滨江和万科的低价房子走出了明显的分界线。

叠潮雅庭不用太担心破发，因为精装修、因为洋房、因为双地铁。但是想赚钱也很难，毕竟前面亚浦一直在出地，价格也就3.8W，你总不能超过亚浦吧。

所以叠潮雅庭大概率就是赚个利息钱。

整个闻堰开发的很早，后续也不太会太大的动作。

由于教育资源的缺乏，以及萧山和滨江区的差别，18号线和4号线会带来大量的外溢，但是同样也会带走这些年升职加薪以后的改善群体，就和当年一样为了读书重新回到浦沿。

另外萧山和滨江的特别合作区也将给浦沿和闻堰提供业源客户。

所以是不是又回到了那个话题，浦沿是未来几年最可能实现价值蜕变的板块，因为闻堰留不住高端客户，最终会改善回浦沿，所以有学校优势项目可能更有机会做好承接。

4号线止步于闻堰，继续向南只能交给18号线。

18号线继续向南则来到了义桥。

义桥有一个优点就是未来18号线的地铁站在义桥居民区的十字路口，未来大家都是绝对的地铁盘。

2015年义桥和姑娘桥站在了一起构成了萧山价格最底线，都是0.8W。

我记得我说义桥和姑娘桥差不多，没必要这么贵买姑娘桥的新房时，有个喷子换不同的号来喷我，不知道是销售呢还是姑娘桥业主。

喏，2015年的时候两个就是一样的价格。

2015年0.8W的御景蓝湾现在二手房大概2.W1左右，增幅163%。

2015年姑娘桥那边在卖的项目是名望府也是0.8W，现在价格比御景蓝湾高一些，大概2.2W左右，毕竟是现成的地铁，高一点是应该的。

未来18号线开通以后，个人觉得民丰反超姑娘桥是必然事件，毕竟18号线到滨江的速度更快，而5号线需要坐更久的时间。

义桥不用有太多想法，他就是末端板块。整个行情起来，他必然水涨船高，想吃饼走特别行情那就很难了。

未来18号线通了以后，义桥去滨江上班还是非常方便的。

地铁2站到闻堰，一个3W+，一个2W+，价格保持的也非常合理。

义桥还是有大量可以开发的土地的，地铁都拉过去了，个人觉得未来应该会有源源不断地土地。

三个滨江萧山特别合作区，其中一个就在义桥，不过这个发展速度远落后于闻堰的合作区。

整个江南西南片价格整体比较稳定，在疯狂的21年没涨的这么高，所以高点跌幅仅30%，之前说的临平是40%，余杭是50%。

但是我们可以看到江南西南线目前的价格和15年相比增幅并不低，所以有时候不要一味追求热点，买有优势的盘即可，毕竟热度下来以后房子还是用来住的，地缘成为了最大买单人。

有的地方热度高，但是缺乏开发时间周期，缺乏地缘，所以弱市时容易一地鸡毛。