我们大多数人都会遇到这样的问题，比如去年，科技城的豪宅2023年入市，很多人觉得会拉动万科城、保利华庭的价格，结果如何大家看到了。

比如银丰玖玺城6、7期入市，能不能拉升周边楼盘房价？

比如凤凰路壹号院的入市，对周边天悦府的房价影响是利还是弊？

还有一种现象，突然小区周边多了一些存量房推向市场，如何影响整个片区？

我一类一类给大家分享一下我的理解，仅供大家参考。

1、

第一种科技城的几个楼盘入市，对整个片区是有正向作用的，毕竟城市界面变好了。那为何万科城、保利华庭、泰悦赫府等楼盘的房价并没有被拉动，甚至还一直下降？

因为产品差距太大了，只会吸引片区内这些刚改小区业主卖房置换，并没有吸引外围购房业主来购买万科城等楼盘的挂牌二手房。

本身万科城、保利华庭、泰悦赫府等楼盘的居民，就已经处于换房周期中，陆陆续续很多人卖房置换。孩子正好在片区内已经入学，只能就近置换。

比如2022年，不少周边小区业主买了保利臻誉；2023年不少人买了保利珑誉、中信泰富玖著……

可能有些人是卖房置换，有些人是增购一套，等到臻誉、珑誉、玖著交房，然后再卖。

所以大家明白为何改善盘入市并没有拉动周边房价了吧：

促进了抛盘置换，并没有吸引增量人群购买上一代刚需、刚改产品。

2、

我们再聊一下，哪些豪宅能拉动周边楼盘房价，为何能够拉动？

我先说个去年的例子，

去年有个粉丝咨询我奥体金茂府的房子何时出售？他的房子是顶楼。

我建议他在银丰玖玺城六期入市的时候，6期会拉着金茂府价格往上走，那时候就可以变现卖掉了。

他基本上是听话的，但是还是早了一些时间，没能卖在最高点。

但是再转过头来看，去年卖肯定也算是逃顶了，比留到今年合适。

为何科技城拉不动万科城，而银丰玖玺城6期却可以拉着奥体金茂府价格向上呢？

金茂府的品牌、产品、物业、园林并不比银丰玖玺城6期差，两个小区也是同学区，除了外立面吃点亏，别的俩小区没太大区别：

所以新盘入市，6期价格上行，必然会拉着金茂府价格往上走，即便不涨价，卖房变现也会容易很多。

开发商花这么多钱去推广，变相也是给同片区同品质小区打广告，形成片区内同类好房产都有了曝光度，自然是利好。

买不上银丰，或者觉得价格贵的，退而求其次周边选个同品质实景现房次新房，这不就形成了拉动嘛？

今年奥体金茂府的价格明显下来了，越是靠近凤凰路，影响越大，原因就不多说了：

3、

最近直播，经常有粉丝咨询：

济高凤凰路壹号院入市，对中海天悦府的房价有无影响？

济高凤凰路壹号院150平米四室起步，四面宽户型。这个楼盘一旦入市，会导致一部分天悦府业主卖房，置换。因为中海天悦府四室户型太少了，绝大多数是3室户型，功能性上无法满足居住需求了。

现如今天悦府120多的10层洋房，售价在340-380万左右，卖掉之后，加点杠杆，置换到凤凰路壹号是可以的。但是置换的楼座位置是在凤凰路壹号院最南侧，楼座位置比较一般。

而新增的购买壹号院的业主，如果有给老人周边买房置业的打算，中海天悦府的小洋房倒是一个很好的选择，93、110、120平米的洋房，总价不贵，功能性也不错，南侧就是山，环境很好，很适合老人居住。

所以整体来讲，凤凰路壹号院对中海天悦府的影响可以说是平衡关系，有抛售，有吸引新增买入。

但是如果壹号院引入海川教育集团到对应的小学初中，那就是对天悦府的实实在在的利好了。

凤凰路壹号院如果价格向上拔高，利好的其实是中建云境，本身中建云境容积率2.0，产品户型都不错，也有泳池会所，壹号院一旦价格比较高入市，很多人就可以选择中建云境刚交付的次新二手房做个备选了。

另外东拓小鸭地块的项目，一旦30000+房价入市，对于中建云境也是利好。毕竟云境的位置、容积率这两方面也是优于小鸭地块的。

4、

还有一种现象，突然小区周边多了一些存量房推向市场，如何影响整个片区？

比如东城逸家的存量公务员宿舍推向市场，万科翡翠公园、绿地华彤苑等原先的保障性住房房源对外销售。

这种基本上就是利空了，除非是在房价上升期，房源高价入市，能对周边同类房产有拉动作用……

显然我们楼市当下处于相对的下行期，大量同品质的现房房源入市，打乱了二手房的供需结构，这种利空影响是不可避免的。

以上我简单举例了几种情况，我的思路也不一定是正确的，供大家在购房、售房时参考。

不同情况的确还要具体分析，楼市不是生套硬搬，变量太多了。

个人观点，供您参考。