海珠西，颤抖吧。

近日市场传来消息，保利在2023年9月拿下的东方红印刷厂地块，已建成保利燕语堂悦项目，预计年内入市。

项目产品为建面约90-125㎡三至四房，主打刚需和刚改。

其拿地价扣除配建后约4万元/㎡，售价估计7字头往上，但考虑到这是经常“炸街”的保利，不排除首开会有惊喜。

这下压力全给到海珠西在售新盘了。

特别是中旅天宸府和中海观澔府，这俩跟保利燕语堂悦产品线几乎重合，属于正面“开战”了。

百度地图显示，中旅天宸府步行到保利燕语堂悦，仅需约18分钟，距离1公里多点，受到的冲击会更大。

中旅天宸府，真是个“命运多舛”的崽啊。

为什么这么说？

中旅天宸府，生在海珠西，天生自带繁华和烟火气息，邻近8号线宝岗大道站，旁边还有昌岗中路小学、临街底商、昌岗新街市等，生活足够便利。

但是翻查一下阳光家园网数据，开盘两年了，整个项目卖出217套货，整体去化约4成。

这在海珠来说，当然是个不太漂亮的数据。

同时，它在售的建面约82-120㎡三至四房，开盘参考售价为7万元/㎡，但据合富数据，2024年3月的最后一周，项目已经推出5万元/㎡的特价房，上车门槛550万元起。

虽然朝向楼层都没那么好，但价格也是一降再降了。

项目去化不好，价格又跳水，深究一下，除了地段好一点外，整个项目是没什么亮点的。

只要同板块竞品发一下力，就能打它个措手不及。

它的整体规划以及户型，没太大竞争力，加上身世又比较复杂，就，真的很难卖。

整体规划上，项目占地约1.4万㎡，体量较小，规划有4栋44-46层的超高层住宅（A、B、C、D四栋），其中ABC栋通过风雨连廊连接。

除了4栋住宅，项目内还有1栋回迁房。

由于小区体量小，没有园林可言，也能理解吧，但它的容积率竟然高达8.38！

这样的容积率，必然会带来两个问题：

1、密度高，居住舒适度低；

2、楼栋都是超高层，按照我国现行住宅层高标准为不低于2.8米来算，44层怎么都超100米了，每栋至少要建2个避难层，算下来公摊面积很大，而你房子得房率变小。

其实吧，乐居君感觉项目从定位开始就走偏了，干脆全部弄成小户型主打刚需客，效果可能还好点。

毕竟，建面约120㎡四房总价都超800万元，真正的刚需客可不会为这样的环境和产品买单啊。

产品方面，项目在售建面约82-120㎡三至四房。

以B栋为例，南向产品为建面约107㎡三房和建面约128㎡四房；北向为小户型，为建面约82-86㎡三房。

也就是说，项目很直白，最好的南向全做了大户型，而北向留给了小户型。

这么一来，小户型几乎没有居住体验感可言，因为在广州来说，北向的房子通风采光都差点，更重要的是，项目北向正对昌岗中路，无法避免噪音粉尘影响。

昌岗中路

但南向也不是很完美，因为这边正对珠江医院，有些人还是会介意的。

具体到户型方面，建面约82㎡三房是上车门槛最低户型，经典竖厅设计，进门就是餐厅，没有玄关遮挡，隐私性较差。

这个户型还只有一个卫生间，想要主卧是套房，还得买建面约86㎡三房户型。

如果想要三房，面积已经跨到建面约104㎡。

然而，这个面积段还不能名正言顺叫三房，只能叫2+1房，其中一个房间还是利用阳台“偷面积”而来的。

换作现在新一点的盘，这个面积段都能做到3+1房了。

另外，次卧光线和视野有可能被客厅阳台遮挡。

面积最大的建面约120㎡四房，没什么槽点，就是总价超过800万元，这个价位在广州市区还有很多选择。

总的来看，它的户型使用率真不高，买北向小户型的确便宜，但这类产品在二手市场上，流通性很弱。

买大户型的话，参考总价约700-900万元，性价比不高。

成千万都花出去了，但小区还没有个大点的园林可逛，这也太憋屈了。

最后，再说说项目的前世今生。

项目所在地块——橡胶新村东部地块，就曾在10年内3次被挂牌出让，成交总价涨了11.4亿元，楼面价也跟着翻了倍。

这三次出让期间，第一次被保利拿下，时隔7年也就是2014年，却神奇再度挂牌， 最终在正式开拍前终止出让，当时拍地公告注明该地块“尚有债权债务问题”。

第三次出让，是在2017年，最终被珠江实业以底价12.76亿元、楼面价1.6万元/m²摘得。

但债务问题依旧如影随形，竞得人需自行与原用地单位协商解决债权债务清偿问题。

当时项目都被命名为“珠江天晨“，没想到再一次易主。

2020年8月底，港中旅（中国）投资有限公司受让了广州稳晋所持股份。

同年12月，珠江实业以2.13亿元，将所持有的项目公司广州天晨房地产开发有限公司（以下简称“广州天晨”）49%股权售出，受让方为港中旅（青岛）海泉湾有限公司。

至此，珠江实业完全退出，港中旅成为了广州天晨的最大股东，合计持股75%，项目正式更名为中旅天宸府。这还是港中旅进入广州打造的首个项目。

只是这个首进，成绩并不好看。

值得一提的是，项目2023年还被投诉存在涉嫌违规提供首付分期、虚假宣传等问题。

为了挽救口碑和增加销量，项目也做了很多努力，比如降价促销。

乐居君在2022年曾实踩该盘，当时建面约82㎡的三房，中低楼层参考总价约535万元，折合参考单价仅6.5万元/㎡。

当时项目还推出0月供噱头，只要你有本科学历，购买指定单位就能返50万元的京东卡，每月返还金额大概是1.5万元，返还截止时间为2025年6月，即收楼日期。

如果你买的是低层小户型，每月返还的1.5万元京东卡，基本能覆盖掉月供了。

可惜在如此诱人的促销下，项目依旧卖不动。

前无去路，后又有保利这个气势汹汹的追兵，只能感慨一句，认清定位，匹配产品，真的很重要！