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问答379期

问：二手房满二满三限售政策可能取消吗？

答：短期内几乎没有可能，不仅西安，全国也没见哪个城市限购放松，几个方面原因。

目前的限购放开本质上还是去库存，促进新房销量，提高土地收入，缓解债务。

并且限价没有松，尤其是房价降价幅度，开发商说了还不错，因此会出现新房明暗降局面。

降价途径包括赠送面积，开盘优惠、绑定车位，团购房等方式等。

一旦二手房限售放松，众多房东会扎堆挂牌，价格踩踏，本就库存严重的二手房，房源只会更多。

对于买二手房的，还会等待房东再次降价，对于买新房的，也会被二手房分流，不利于新房，土地销量。

因此，限售还是会维持，但以旧换新，税费优惠，中介费梯度调整，带押过户等较为平缓的政策是可以期待的，促进二手房流通，让置换买房人，又能力再投入新房。

问：西安高价学区房，没有毕业生怎么敢卖3万一平？

答：有，但只能说是少数，头部的五大名校本部，也不划学区，对应的指标房价格不低，但前提是学校过硬，都是有中高考成绩，且多届毕业生的。

没有毕业生的指这几年各个新区的名校+对应的学区房，高新国宾，天悦，港务全运村，未来城市，曲江九里、大城这些，学校新建，硬件不错，本部管理，暂无毕业生。

（来源：镐京楼观）

对于多数小区，二手房的成交价在最近还是挺低的，以贝壳数据为例，四月份，西安全域成交4828套，平均单价只有14172元/㎡，总价也不过180万左右。

销量前25的小区里，只有全运村均价过23000+，西安范围内，中海曲江大城均价过29000+，万科国宾、保利天悦均价过30000+，基本都是名校+学区房。

不是房东敢卖多少，而是确有市场，有人接盘，不单单为学区，区域，自住体验也都看。

问：比起限购放开，更关心西安啥时候开放商转公？

答：最新的公积金政策为首次使用，两成首付，二孩家庭贷款，额度提高1.2倍，看得出公积金有变化，但不多，说明公积金账户的存量资金还是不够，达不到全面放开商转公的条件。

（西安公积金贷款利率）

从贷款利率上看，目前西安首套公积金利率3.1%，二套3.575%，虽然利率低，但有额度限制，单人65万，双人85万，按照西安的房价，基本只能组合贷。

对于多数人买房，走的还是纯商贷，存量房利率下调，商转公，确实能降低不少家庭的生活成本。

但买房本质还是看房价涨不涨，是收入和预期的问题，西安市场最火的时期，恰恰是利率最高的，现在利率史上最低，反而大家不买房了，症结不在利率上。

问：万达天玺、保利天悦、万科翡翠国宾，哪个值得买？

答：都是西安高新一梯队的二手房小区，也是房价头部，其中万达最高，均价40428元/㎡、其次保利，均价33023元/㎡，再是万科均价32614元/㎡（来源贝壳），这是挂牌价，即业主预期，实际成交要打九折。

万达卖的贵，是因为都是大面积，纯改善小区，外加木塔寺的位置，商业，地铁，公园，学校齐全，是高新的房价高地，最好地段。

而万科和保利有很强的学区房属性，即第四学校的初中部，刨除学校因素，小区本身因为是次新房，素质不错，价格也不会低，高新二手房层次不齐，小开发商多，稍好的小区都不便宜。

当然也可以都不选，目前新房供应上，软西还有中海云水观园、软东还有保利天瓒，后续绿城四章、五章，完全可以等。

木塔寺无解，周边新房，新地断供，想住这里，各方面比较均衡的也就万达了！

问：泾河新城，是不是凉了？

答：对于新区，既要学会做时间的朋友，也得把区域和房价分开看，区域前景上，泾河变化很大，公园，绿地，场馆，产业园落地迅速，目前最遗憾的是没有地铁规划，来往西安距离较远。

回归房价，泾河在西咸，之前不限购，一直是销量不错的，不像沣东，沣西的跳涨后又降价，泾河供应很足，价格基本不涨，如今也舍得给折扣，能吸引不少预算有限的刚需。

如今外围整体凉，泾河一样，基本在降价去库存的阶段，泾河南岸经开区，港务区也在加大供应，稍有能力的就来西安买了。

看好泾河新城产业未来发展，但从买房角度，回归西安，住进主城，拥有更多确定性。

问：现在奥体的房子不值得买吗，比如紫棠苑？

答：市场整体下行后，虽然软件新城，奥体的土地仍然好卖，区域前景也很看好，但很多也都不摇号了，中介进场，平销为主，尤其是大面积的房子，总价偏高，客户有限。

这个时候，买不买，完全看住不住，奥体的配套依旧很强，城市界面也很好，在西安东北方向独一无二，这些都是看好这里的理由，外加土地越来越少，即将进入二手房市场。

紫棠苑位置是不错的，近学校，地铁，小区不大，大户型为主，绿城有交付口碑在前，大户型改善小区更是强项，在目前奥体的改善小区里，应该是第一梯队。

但前提是有自住需求，少投机心态，奥体再好，高总价流通性受限的问题始终存在。

问：西安什么样的群体，能买得起3万+的房子，很多吗？

答：只是少数，每个城市都有，西安的二手房均价，普遍在15000+左右，大部分人能买得起的极限，也就总价200万。

在朝上的中产，能买得起高新400万房子的群体，多数也置换来的，即买的早房价涨了，卖掉二手当首付，然后扛月供的，虽然看着贷款200万，但压力同样很大。

在网上就是富裕群体，浐灞买自然界河山的，曲江看星河湾，金茂府的，多数也都有房，且不止一套，更多的是当作保值，消费品，打工人很少，基本都是个体或老板。

过往，网络不发达，住刚需高层的和住低密别墅的，大家没有交集，现在信息流通了，豪宅的销量很容易影响普通人情绪。

记住我说的，吃饭穿衣亮家当，贷款不是财富，存款才是出路，国家企业都在降负债求现金流，普通个体不要逆势而为。

问：娃上学，选保利爱尚里，还是高科尚都？

答：都在高新，学区不同，高科是小学四小，初中三中，保利为高新第二学校，前者办学时间长，后者九年制，接送方便，这两个学区房都属于高新普通公办里，主打性价比的小区。

目前，保利爱尚里二手房挂牌均价只有20064元/㎡，高科尚都为21510元/㎡，且都有小面积房源，同类型备选的小区里还有中铁缤纷南郡，绿地世纪城，玫瑰公馆，鸿基新城等。

小区差别挺大，位置上，高科占优，地处锦业路，地铁，商业，公园齐全，小区也大，配套，绿化面积也多，保利为小地块，只有两栋楼，四个单元，品质有限。

高新的二手房竞争很激烈，越往后，在小区体量和位置上，会拉开明显差距。