上周出去了几天，正好赶上了楼市三箭齐发，这泼天的富贵，给到了咱购房者，到底我等普通老百姓能不能接住呢？

难度有点大。

1、

现在购房者缺首付的，你给他低首付入市的机会，他也不敢高杠杆，贷款买房。

——上次救市房奴平均杠杆率60%以上，老百姓真的加不动了，所以降低首付比例效果甚微。

现在购房者不缺首付的，担心的是买了能不能不赔钱，哪怕是不涨，别买了就赔钱。请问现如今多少楼盘、二手房敢保证？

——不赔钱、保值房源稀少，购房赔钱风险加大。

公积金贷款利率降低这么点，真能减轻多少负担呢？

——100万公积金，利率3.1%，月还款4270，总还款利息53.73万；利率2.85%，月还款4135，总还款利息48.88万。如果10年左右换房，那实际省的利息就更少了。

针对以上三条，你再综合看一下：

加杠杆的几率很低，加不动了；

买房就赔钱，导致大家观望情绪变浓，不少房东还要卖房；

实际利率不低，买房持有成本降低有限，无法促进较大增量购房。

所以本次三箭齐发，除了一线城市会热闹一阵，大部分二线城市楼市就是朋友圈热闹一下。

2、

本以为上周政策把人撩火到位了，今天加把火商贷来个降息政策，或者LPR适当调整一下，结果：

5月贷款市场报价利率（LPR）报价出炉，1年期LPR报3.45%，上月为3.45%；5年期以上LPR报3.95%，上月为3.95%。

今天LPR却纹丝不动……你看，我们总是如此出人意料，政策出台毫无连贯性。

今天去了两个售楼处，虽然都不算热点楼盘，却也明显没感觉到购房者的丝毫热情：

朋友圈热火朝天，售楼处寂静清冷。

房价涨幅+租金回报≥贷款利息，这房子才有持续持有的必要性。现在的问题就是出什么政策，能够止住老百姓抛售二手房，越抛越多，越抛越低，这不就是恶性循环吗？

或许领导们就想要这样的结局？

昨晚跟地产营销朋友吃饭——他们自己都承认，当下济南楼市新房市场没有值得投资楼盘，买了不赔钱楼盘都很少，需要精挑细选。

所以我对接下来的济南楼市就有了更清醒的认识：

100-200万刚需房，维持现有价格，买了本金不赔钱，这就谢天谢地，绝大多数是要赔掉利息的。

200-400万的刚改、改善房，对比周边同类产品二手房成交价格，高于同类产品2000元/平米以上买房，就是绝对的大傻子。

400万以上的改善盘，贷款买房，买了自住可以，勉强跑赢利息的也能找到，你要说投资赚钱，你是想瞎了心了，目前市场上我没找到。站岗盘，倒是真有几个。

我们的楼市真的进入了房住不炒的健康通道，可喜可贺。

买房自住、改善，可以。想赚钱，洗洗睡吧，今天不早了。

个人观点，供您参考。