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限购全面放开，对于着急卖二手房的房东，恐怕是难得的利好，前提是你肯降价……

不知什么时候开始，降价卖房成为当下的流量密码，视频里房东错愕的表情，中介强硬的态度，形成巨大反差，虽然戴着口罩，打了马，但语气、动作依旧看得出房东的内心焦急。

作为一个曾经硬气，如今落魄的房东，我怎么看中介提着大刀上门砍价？

过来人的惨痛经历，总有一些提醒与善意！

房东自述

文章来源：读者投稿

任何潮流的风靡，总是有特定的时代背景，比如五年前跟风摇号，现在的降价卖房，都是时代产物，前者是高杠杆在普通人的极致体现，后者则是去杠杆的真实现状。

作为一个新西安人，我对房子的关注，起源于18年的落户新政，恰逢当时北京公司裁员，带着补偿金直奔西安。

后来有幸摇中金辉世界城，虽然首付足够，也担心买错了，但好在房价上涨磨平了成本。

最终，21年，均价23000+及时套现离场。

当然成功案例也仅此一个，中间的几年内，本着西安房价良好的上涨预期，拼凑资格还买了沣东和灞桥，后来朋友问我怎么想，我总是苦笑不语。

过于相信自己所谓的房产投资逻辑，反而忘了，不过是买的早运气好而已。

23年底，我终于想明白了，既然国家和企业现在都在拼命降负债，保现金流，我一个普通人，身上还背着百万贷款，显然不太正常，于是沣东的保利，灞桥的御锦城，第一时间挂出，等待中介上门。

半年过去，有咨询的，但一看价格，都没有后续，降我不甘心，不降没有人看，就这样一直僵持着，直到我看到抖音上开始流行的砍价视频。

总结下来，能在抖音上露脸，上门接受砍价的，多是这几类人：

着急回血的：比如家里有急事，生意赔了要发工资的，房子太老了没有人看的。

救急不救穷，这类房子甭管户型多奇葩，物业多差劲，地段多无语，但耐不住房东肯降，也敢降，中介留言里，都是房子已出，勿念。

置换重买的：这类和我情况类似，多是名下有房，但太小或太旧，趁着现在有人看，或者带学区，赶紧卖掉，尽快买周边的新房。

不少房东比较犹豫，尤其在中介费和增值税上不肯让步，原因无非新房价格固定，卖不到理想的价位，也买不起新房，房东会找不同的中介上门拍，多次露脸。

优化资产的：都说西安人不缺房，看了这些视频我是信了，什么东郊有个老破小，西郊有个公寓，北郊有个商铺，南郊有个家属院，乍一看房子不少，没有一套优质的。胜在这些本地人能想明白，当年入手价格都很低，现在怎么卖都不亏，尤其是那些老房子，虽然没电梯，但好在户型方正，维护还可以，房东也诚信，愿意翻新、清理，同时认一部分中介费，也多好卖。

总结起来，没有卖不出去的房子，只有卖不出去的价格，能走到这一步的房东都还是挺聪明，看得清大势，知道限购放开后，房价降的更快，选择及时回血。

中介取经

但这只是少数，处在信息最末端的房东仍有不少，由于为了卖房我几乎固定泡在楼下中介门店，时间久了，和不少小哥也处成了伙计，周末踢球，周内撸串。

在我看来，下行市场有个靠谱的中介朋友，和上行市场有个靠谱的开发商朋友是一样的，能让你第一时间获取真实信息，少很多重复劳动。

我的这套房子，伙计帮我认真推了，价格也降了，但确实肉多狼少，小区千亩大盘，卖房的太多，开发商那还有新房。

（来源：镐京楼观）

根据对方提供的数据，四月份整个小区成交31套，均价只有13611元/㎡，但对应的挂牌量却高达1349套，如果保持这个成绩，不算新增，基本也要两年多才能卖完。

看完我有点震惊，这种小区，不是中介不给力，也不是房东不上心，实在是神仙太多，何止打架，简直群殴。

就这，中介伙计说，我们小区很多业主依旧坚持不降，毕竟学校、商业、公园、地铁都有，尤其是21年买的，入手均价都在15000+，如果现在卖，确实是赔钱的。

除了对于成交量和价格的捂盘，争议最多的还是中介费，尤其是买家要求。

目前二手市场，基本都是贝壳的天下，基本每个月六成以上的成交都在贝壳底下的百年行、链家、德佑里，竞争也非常激烈，这种大型小区，楼下20多家门店非常常见。

走贝壳成交的中介费是三个点，在呼吁鼓励后，改为双方各承担一半，换汤不换药，尤其对价格不透明，市场好都是买家承担，差则体现在房价里。

不少邻居对中介费意见很大，转向更小中介，0.88的，或者1.5的，毕竟只要房东能联系，走个过户流程很简单。市场下行以后，很多房东将降价原因归咎于中介砍价，认为他们是拍段子，博流量，哗众取宠，其中真假待定，但确实抓住了房东脆弱心态，配合演出。

对于我们这小区，挂牌太多，小区太大，业主也不会团结，谁卖掉都是悄悄的，而对于此前高三新希望，华发这种次新房小区，一旦某个业主降价，则会触动其他人利益，引来围攻。

至于税费，不少人已经等不到满三免增值税了，两年的时间有太多不确定。

前两天看房哥问答栏目里，还有人问西安二手限售啥时候放开，本着我的经验，基本不可能，毕竟政策是保土拍，保新房，二手一直都是限制的。

卖房经验

就在我写这篇投稿的早上，中介伙计打电话，我御锦城那套两室，有人要定，均价虽然只有13000+，但我接受，相信很快就能解套，当年买的不贵，不赔不赚，很满足。

在我这一年多卖房泡中介的经历中，还是有不少心得体会，在此分享，也是现在很多房东容易踩雷的点。

谨慎乐观，认真对待：

虽然西安二手房库存高达14万套，限购又放开，开发商内卷，外面的干扰很多，但卖房是大事，也非高频，普通人自住为主，自己一套，子女一套，父母一套，没有必要为了卖而卖。

未来，房子的收益价值会变弱，自用价值加强，收租、抵押、专卖都是方式，不是特别旧，必须换的，可以观望，扎堆挂牌必然扎堆砸价，中介砍价视频火，不代表每套房都必须立刻、马上卖掉。

认真更是必要的，决定卖，和中介当成朋友，不要相互猜忌，对方不会惯着你，要相信别人的成交数据，自己也要多方佐证，不能接受砍价是人性，感情理解，但买家不买单。

你所中意的一楼便利，顶楼视野，18层采光，在挑剔的买家眼里，都是砍价的资本，这时候，能来看房的，不是敌人，都是宝贝，有话好好说。

小钱大用，清洁提升：

这种多是一些老房子，尤其是所谓贱卖的时候，房东更不上心，厨房油烟一指厚，墙皮脱落，灯光浑然，咯吱响的大门，破旧的家具……

很多西安人有坏习惯，把家里不用的旧家电，烂家具塞到出租房里，不想损失租金，又想卖房，于是带买家看到的就是上述景象。

别人看二手，预算是少，但也不傻，开发商卖房都知道做个景观示范区，提升第一印象，但二手房你这么搞，北上广的房东都没这种自信。

空房状态，清理干净，摆上装饰，彻底维修，采光不好的就选天气晴的时候带看，临路的就选非车流高峰带看，环境好的就带买家在小区里多转几圈，提升好感度。

舍得降价，但有底线：虽然花活儿的最后归宿还是降价，但不同房子，处境却不相同了，御锦城这种小区，能像我做上述功课，房屋提升的，没有多少，等到最后砍价环节，我和同类房源比就有优势。

降价也是要讲策略的，明知道中介必砍，就提前摸清楚，同小区，同户型，同楼层，一个月，三个月，半年的成交价，以及买家同价位的周边备选小区。

一口价也是有回旋空间的，最终砍价见面环节，才是成交关键，多几万少几万，还有机会。

出价要有诚意，但不是无底线的降价，开发商是很懂这道理的，直接降价会吓跑你，但价格不变，得加优惠赠送，你会向前扑 ，这是计策问题。

会买的是徒弟，会卖的是师傅，如何卖二手房，房哥读者里经验颇多，大家可以留言区交流。

有多少房东是很怀念过去的摇号时代的，不用用脑子，稍微有点钱，跟着登记，只要不暴雷，买到就赚，不用做功课，也不用讲方法，简单粗暴。

但也正是这种不过脑子的买房经历，让很多人在卖房阶段陷入被动，一降到底和跟风摇号，没什么区别，都是把运气交给老天。

当中介砍价，买家寥寥时，又生气于自己的无力，一句不卖了，再等等，看似解决问题，不过是逃避心态。

这一点，西安人反应还是后知后觉，看看上海阿姨给中介画饼，谁卖掉我房子，送iphone15一个！