成交或将稳中有增，绝对量有望持平或高于3月“小阳春”水平；6月预期去化率为27%，与5月和2024年一季度相比，市场热度微降。
◎ 文 / 杨科伟、俞倩倩
■■■6月虽迎来房企年中冲刺，不过房企推盘积极性稳步回落，供给量“三连降”，不过绝对量仍略高于一季度月均：据CRIC调研，6月28个重点城市预计新增商品住宅供应面积701万平方米，环比下降22%，同比下降53%。不同能级城市均呈现出同环比齐降，一线环比跌幅和累计同比跌幅显著小于二三线城市。
从供给结构来看，重点城市刚需、改善、高端占比结构为45%、45%和10%，呈现出以刚改为主，高端为辅的供应结构。主城、近郊、远郊占比结构为57%、29%和14%。预判6月，我们认为，因517新政和房企强销期加大折扣力度等积极影响，整体成交或将稳中有升，绝对量有望持平或高于3月“小阳春”水平。
01规模：6月28城“三连降”仍略好于2024年Q1月均，一线跌幅小于二三线
6月房企推盘积极性稳步回落，供给量“三连降”，不过绝对量仍略高于一季度月均。据CRIC调研，6月28个重点城市预计新增商品住宅供应面积701万平方米，虽然6月恰逢传统营销旺季，但因低迷行情影响，房企推盘积极性一般，6月环比下降22%，同比下降53%。
分能级来看，不同能级城市均呈现出同环比齐降，一线环比跌幅和累计同比跌幅显著小于二三线城市。其中北京集中放量，预计6月供应量将达到57万平方米，绝对量为年内次高，预期将有5400余套房源入市。上海迎阶段性回落，经历了前2个月放量期，本月受供应节奏和市场行情影响，房企推货速度明显放缓。广州、深圳本月供应基本与上月持平，绝对量均不足50万平方米，累计同比降幅维持在3成以上。
二三线供应稳中有降，分化持续加剧。绝对量来看，无一城市单月供应量突破100万平方米，杭州居榜首，单月供应量也仅61万平。从变化情况来看，大体分为以下四类：
（1）阶段性放量的郑州、宁波、厦门、福州、泉州、徐州等，因上月基数较低，本月环比“翻番”。（2）杭州、合肥、常州等本月供应小幅修复，环比涨幅2成以内，同比持降，整体供应仍处阶段性低位。（3）前期热点城市西安、成都，低迷型城市济南、无锡等本月供应阶段性回调，同环比跌幅均在4成以上。（4）多数城市供应仍显低迷，保持同环比齐降，累计同比降幅在3-5成之间。
结构：供应刚改为主，高端为辅，沪深津常等近远郊供应占比显著上升
而从供应结构各产品档次分布来看，重点城市刚需、改善、高端占比结构为45%、45%和10%，呈现出以刚改为主，高端为辅的供应结构。
分城市来看，（1）深圳、南宁、昆明、郑州、西安、长春、北京、重庆、徐州等城市刚需产品供应占比都在60%以上，事实上南宁、昆明、郑州、长春、重庆、徐州等二三线城市当前主要以刚需客为成交主力，房企推盘偏好刚需产品也迎合主流需求。（2）而漳州、泉州、杭州、厦门、成都“以销定产”，依旧以改善作为供应主力，占比均在7成以上。（3）青岛、武汉、广州、合肥刚需、改善占比“不分伯仲”，基本都在3-5成左右。（5）福州高端产品占比显著上升，达到65%。
从供应结构各项目区域分布来看，重点城市主城、近郊、远郊占比结构为57%、29%和14%，本月供应重心仍集中在主城区，近郊次之，远郊最少。
分城市来看，（1）漳州、泉州、昆明、合肥、福州、南宁、徐州、西安、重庆、厦门、杭州、成都、武汉等主城占比均在7成以上。（2）北京、济南、无锡、宁波、长沙则以近郊项目为主，占比均在5成及以上。（3）深圳、天津等供给结构兼顾了近郊和远郊。（4）少数城市诸如常州、上海等远郊还将持续加大供货量，预期也将造成库存积压。
预判：6月供应收缩“去库存”加速，新政发酵+企业强销或将带动成交回升
盘点了6月供应，结合当下各城市的成交特征，来对后市进行一个简单预判：6月供应同环比齐跌，但仍略好于2024年一季度月均，可以看出房企推盘积极性一般，不过因推盘仍以刚改为主，加之517新政和房企强销期加大折扣力度等积极影响，整体成交或将稳中有升，绝对量有望持平或高于3月“小阳春”水平。
我们结合不同城市6月推盘所处区域，依据2024年以来各区域板块历史去化情况进行合理预估，可以看出，2024年6月预期去化率为27%，环比下降4个百分点，同比下降22个百分点，与上月和2024年一季度市场热度基本持平。
不同城市分化行情预期还将延续，大体可以分为以下几类典型城市：
第一类以上海、广州、深圳、杭州、西安等核心一二线城市，受短期利好新政影响，去化率或将环比持增。譬如上海，非沪籍社保“5改3”，外围区域降至1-2年，单身非沪籍由只能买外环外改为可买外环外新房和全域二手房，放宽多子女家庭、离婚、赠与、企业限购，同时最低首付比例由首套30%、二套50%分别降为20%、35%，房贷利率下限由首套LPR-10BP、二套LPR+30BP降为首套LPR-45BP、二套LPR-5BP。上海527新政后，市场上来访量与认购量均有明显增加，原来就符合资格的客户进场加速，案场逼定犹豫客户的难度降低，新政后开盘项目选房弃号率降低。二手房更是出现激增，6月首个周末成交套数达二季度以来高点。
第二类为武汉、宁波、厦门、福州、漳州、泉州等或因供应放量或供给结构持续优化，市场热，度有望低位复苏。以武汉为例，6月预计有17个项目开盘共计2594套，二环内多个纯新盘入市将一定程度上带动新房热度上升，叠加前期的各项政策利好，预计6月新房市场能延续弱复苏走势，整体市场价格也因主城区成交占比拉升而结构性上涨。厦门、福州、漳州、泉州6月均加强了主城区改善/高端产品的供应，或将推动市场成交热度回升。
第三类为刚需主导型城市，诸如天津、青岛、郑州、重庆等，虽然整体推盘仍以刚需产品为主，但因二手房低价分流影响，去化率或将延续同环比齐跌。对于这类城市而言，主要依托刚需购买力驱动，当前市场下行环境下，刚需客户购买力降级严重，二手房因总价低、选择面宽而备受刚需客群青睐，据CRIC监测数据，四城2024年以来二手房成交占比持增，前5月二手房成交占比均在50%以上，对于新房市场而言，除非房企能加强营销力度，以低总价、低首付招揽客户，否则整体成交实则难有亮眼表现。
总体来看，6月房企推盘积极性一般，供应量稳步回落，但绝对量仍略好于2024年一季度月均，加之整体供应以主城区刚需、改善为主，供给结构持续优化，因而预判后市，我们认为，成交或将稳中有增，绝对量有望持平或高于3月“小阳春”水平；而2024年6月预期去化率为27%，与5月和2024年一季度相比，市场热度微降。事实上，5月以来中央至地方楼市宽松政策（限购、限贷松绑）密集叠加，当前多数城市项目来访、认购均有不同程度回升，加之年中恰逢房企强销季，企业和典型项目在促销力度上也会有所加强，特价房、工抵房和渠道提佣政策预期也将促进现有项目加速去化，预期也将在6月成交端有所体现。
观点
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