上周有几个新楼盘开盘入市，最受关注的就当属盛福片区的隆和府与大华启宸了。

1、

盛福片区真的很内卷，不曾想房价从2021年的18000-21000元/平米，2022-2023的价格上行刚稳住，新楼盘入市又把价格砸下来了：

盛福片区的隆和府，（就是原来的阳光城檀悦）周末首开，精装小高层130户型22000-23000元/平米，145户型22500-23500元/平米，与我上周预估的合理价格出入不大。

盛福片区130平米左右的小高层户型，的确是这个片区少见的，能够控制总价，让不少想在核心区置业的购房者上车四室户型。

紧凑四室或者3+1户型，不管是在刚需、刚改、改善片区，都是流通性比较好的户型。

上周预估隆和府价格

2、

而更低价格的创造者大华启宸，首开入市价格更低！

15828元/平米的起价，打破片区新房的底价了！这就是开发商的策略，低价格吸引客户，然后到了售楼处，针对性拔高预期推荐好楼层的房源。除非真的预算有限，才会考虑位置差、楼层低的房源。

首开楼座3、5号楼，高层、小高层，105、125平米户型。

为何大华启宸开盘价格这么低？

1、地块小，四栋楼，景观不可能做出什么花样，所以自然不可能是高端定位的改善盘，低价格才是王道。

2、小区西侧开源路的跨铁路桥对3、5号楼形成视觉遮挡，还有噪音的影响，这种不利因素必然影响整个小区房源的流通性。

3、拿地成本的确不高，楼面价8959.41元/㎡，即便是开盘价格销售也是有利润的。

开源路的跨铁路桥示意图

3、

看看隆和府、大华启宸的开盘价格的确是不贵，甚至还很便宜了。但是同样你也得承认，这俩楼盘便宜也是应该的：

1、一个是当初的烂尾项目，现在重新入市，价格低于周边同类产品入市才能卖好。

2、一个是四栋楼的小社区，且不利因素环绕的楼盘，有点类似星光城市3期去年年底的入市，同样18000-20000左右的房源有很多。

如果去看那些不利因素少，各方面还不错的新房、次新房，你会发现依然还是那么贵。你看金地华著、越秀麓端府、招商滨河府等二手房，价格还是很坚挺。绿城百合花园二手房价格也不低；星光城市二期，在售价格23000-24000，也是比较坚挺。

还是那句话：

开发商不傻，便宜是因为就值这个钱，贵了卖不动。

购房者普遍心理：便宜的看不上，不想买；想买的不便宜，依然还是买不起。

盛福片区这几年的扎堆入市开发，保利公园上城、中建星光城市1期、二期、三期，越秀麓端府，翡翠公园，绿城兰园、中电建国誉府、招商滨河府，大华启宸。如果加上西侧的隆和府、金地华著、海信君和、银丰云玺。3年之后，13大楼盘全部交付之后，次新房扎堆了，济南盛福片区二手房价格能到多少呢？盛福还有三四块未入市的住宅用地，继续看。

我一直说盛福片区的房价天花板不高，25000-27000就到天了，还需要时间来验证。房住不炒，自住可以买，投资赚钱大概率很难卖出高价格。

4、

这几年济南不少房价的确降的一塌糊涂，房价稳定甚至还涨价的是少数，基本集中在核心片区的新房、次新房。

这样的大环境下，有点类似股市的抱团炒龙头，还好济南改善房价从2020年才开始向上发力，还没涨过头。合适的时机买对楼盘，相对还有空间，所以才不至于站岗，甚至亏损。

而2023-2024年，明显挖不到赚钱的笋盘了，我也就收手不投资买房了。

周末直播有粉丝问，怎么计算买房是否保值？

最简单的计算方式，就是看你房子增值有没有超过付出的贷款利息。

比如你买了一套房子，贷款100万，从交第一个月房贷计算，到当下的时间，你算算你一共还了多少利息，你的房子这期间的增值有没有把还的利息涨出来？

贷款100万，2年不涨6-7万，就是赔钱的。

个人观点，供您参考。

关注几楼，买房更理性。