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广东肇庆，取消公摊了！

4月30日，肇庆市住建局发布关于全市范围商品房实行按套内面积计价宣传销售的通知：

一、从2024年5月1日起，肇庆市范围内商品房实行按套内面积计价宣传销售。

二、各房地产开发企业、房地产经纪机构应当对每套商品房进行明码标价，并在销售场所醒目位置放置标价牌、价目表或者价格手册，标价内容与套内面积单价保持一致。

三、各地住建部门要紧扣市委、市政府关于稳经济、促消费的各项决策部署，督促指导属地房地产开发企业、房地产机构按商品房套内面积计价宣传销售，适时开展督导检查。

公摊，这个近几年被频频拿起又放下的话题，风评非常极端化：“有人说公摊部分收益开发商是赚去的；还有人说当时一开始就没学好，买房子买公摊真是奇葩……”

中性的发言也有：“不是要转化为套内面积，而是更加透明，每个房间面积是多少？总面积是多少？公摊的部分和面积等情况等等。”

在这里，我觉得有必要澄清的是，公摊做大不赚钱且开发商也不可能将公摊做大。

你们必须知道，开发商拿到一块地，可售建筑面积是定死的（建筑面积=套内面积+公摊面积），那么按照均价，这块地的总货值就是恒定不变的。

夸张点，即便是你这个项目公摊做到了60%甚至是70%，总价都不会变，反而是套内面积小了，使得得房率低，卖不出去，可能连原先的均价都卖不到。

所以你觉得开发商会拿你的公摊去赚钱嘛，完全没必要。

好了，讲完上面这个后我们抛开个人情绪，理性地讲，你觉得取消公摊带来的影响是什么？

首先，让房产消费细节更加透明了。

其实，那部分厌恶公摊的人群，讨厌的根本点就是公摊的不透明。想必大家也经常听到买了一套110平的房子，最后却只有60平的新闻。

缺斤少两的这种事发生在每一位购房者身上，确实是难以接受的，毕竟是用真金白银换的。

所以，开发商如果把电梯厅、走道、墙体等每项公摊面积一一罗列清楚，让购房者清楚的知道自己买的房子公摊在哪里，面积有多少等，我觉得这是最重要的。

而在这一次肇庆市住建局发布的通知中，并没有清晰的感受到这一点，仅仅是说对每套商品房明码标价，对面积测绘并没有公开，可能是比较遗憾的。

其次，房子居住舒适度会大大降低。

事实上，开发商和买房的各位一样，都想把公摊做小。那么后续实施套内面积计价后，减少公摊面积最直接的办法就是将大堂啊、走道啊这些地方变小。

以后，你可能会看到像公寓房一样，一条走道上，有十几二十户家庭。

假如开发商良心点，不搞这种两梯十几户的房子，但是一些奇葩怪异的电梯间、走廊等，肯定是避免不了的。

毕竟，在当下这个市场，想要免费且做的还要好，应该是不可能的。

所以，如果未来真的以套内面积计价的方式铺开，那么我们不得不做好出现不利因素的心里建设。

肇庆市选择这个时间段推出商品房套内面积计价，是一个不错的时机。

为什么这么讲？

每一个政策的出现，都需要依据当下整个市场背景。

首先，根据易居研究院数据显示，三四线城市当前出现了连续10个月库存同比下降，也意味着库存压力缓解。

其中包括肇庆、长春、郑州等城市，近两年新房供应量确实在下降。

同时，土地供应也大幅锐减。

据克尔瑞数据显示，2023年三四线城市经营性用地成交面积10.53亿平方米，成交金额2.13万亿元，同比分别下跌21%和17%，成交规模连续三年下滑，且较2020年高点几乎腰斩。

以后，这些三四线城市面临的情况就是，没有地卖，也没有新房供应。

其次，三四线城市房企大幅度出清。

据人民法院公告网显示，以“房地产”关键词检索，剔除重复信息及非房地产企业的名单统计后发现，2023年约有235家房企发布了相关破产文书。进入2024年，截至2月29日申请破产房企已有超20家。

而剩余留下来的房企，无疑是有着强大资金支撑。

那么，对于这类城市，如果开展商品房套内面积计价，然后在现房销售的配合下，我认为是一个不错的时机。

至少，这种接近“清零”状态的城市，可以开始楼市一个新周期。

重庆作为中国内陆第一个开始商品房套内面积计价的城市，那还是在2002年，当时的背景是商品房改革后的几年，并不会像前几年因房子单价的变动，而引起市场巨大的反应。

而当下这个不断触底的市场，同样是个执行新政的不错的背景。

你想，其实类似肇庆市这样的城市推出商品房套内面积计价，也可以看做是一种变相降价的方式。

一方面，三四线城市地价比较低，房企的利润还是可观的。

虽然上文我提及选择套内面积计价会单价的上涨，但开发商如果仍以按建筑面积的价格，让购房者买到得房率更高的房子，是一个去库存的好办法。

同时，在商品房现房销售的配合下，将预售制取消后，呈现在购房者面前的就是实打实的房子。

另外，低密地块也多起来了。

在既定规划标准不变的情况下，开发商选用公摊面积更小的产品形态，能获得更多的可销售面积，所以低密地块带来的别墅等项目，会受到开发商的追捧。

所以，对于其他三四线城市而言，这无疑也是一个积极的信号。

说实话，肇庆市现在的商品房以套内面积计价销售这件事本身其实不难。

难的是围绕套内面积的一系列税费政策及配套制度的转变。

但凡你买卖过房就知道，如果将建筑面积换成套内面积，意味着很多费用将发生变化。

如果是已经买过房的家庭，譬如我的同事江月，他所住的商品房目前物业费是4.5元/方。

如果从建筑面积变成套内面积，理论上物业费是会变少的。但是，你觉得开发商会令这种事发生嘛。

还有暖气费、房屋维修费等一系列与建筑面积相挂钩的，或许会迎来价格上涨。

除了一些基本的费用以外，税费的变化同样不容忽视。

以杭州为例，购买手套住宅，建筑面积90平及以下，税率1%。90平及以上，税率1.5%；购买二套住宅，建筑面积90平及以下，税率1%。90平及以上，税率3%等等。

那么问题来了，改成套内面积后，税费的标准面积应该定为多少，税费会比原先贵还是原先便宜呢？

就连房产税里面的税率分界线，价格也要相应的改变。

2024年上海市统计局已经公布了2023年的新建住宅销售均价，为45977元/㎡。较2022年均价44430元/㎡上涨了约3.48%。

也就是说，如果你是上海户籍，你的房屋单价低于91954元，本年度应缴房产税 = 按人均建筑面积60㎡计算超出部分面积 × 新购房单价 × 70% × 税率0.4%；

如果高于91954元，则为本年度应缴房产税 = 按人均建筑面积60㎡计算超出部分面积 × 新购房单价 × 70% × 税率0.6%。

假如不是上海户籍，你的房屋单价高于91954元时，房产税=征收价*70%*0.4%/1.05；反之房产税=征收价*70%*0.6%/1.05。

所以，实施套内面积计价的同时，此前的标准将完全被推翻且重建，这背后的工作量无疑是巨大的。

还有一点，公摊全面取消后，对于肇庆市之前买过房子的家庭而言，又该如何操作呢？他们此前交过的物业费等各种费用，该退回吗还是就这样了？

同时还得考虑到整个市场背后的一个存量。

所以，我更希望的是，关于套内面积计价的普及、解释辩论等后续细则的推出，然后通过合理的过渡期，实现计价依据和标准从建筑面积向套内面积过渡。